상생임대인 계약중 조기퇴거

Question

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 조기퇴거한 경우이고, 2027.01.01. 이후에 체결된 계약이, 상생임대차계약으로 간주될 수 있나요? ]

현재 맺어진 임대차계약이 상생임대차계약인 경우에는, 가능합니다.

즉, 2027년에 새로 체결하는 계약 자체가 새롭게 ‘상생임대차계약’이 되는 것이 아닌 합산대상이 되는 구조입니다.

상생임대차계약에 해당하는 임대차계약은 2년 이상 임대해주셔야합니다. 다만 현재 임차인의 사정으로 2년 이상 요건을 충족하기 전에 임대차 계약이 종료되는 경우이지만,

새로운 임차인과 임대료 등 증액제한 요건을 충족한 새로운 임대차 계약을 맺으시여, 합산 2년 이상을 충족해주신다면 "상생임대차계약" 에 해당합니다. (소득세법 시행령 §155의 3 ④)

과거 연장되기 전에도 유사한 유권해석이 있으니 참고 부탁드리겠습니다. (서면-2023-법규재산-0115[법규과-1194] · 2023. 05. 09.)

[ Q2. 상생임대차계약으로 인정된다면, 매도 가능 시점은 언제일까요? ]

현 개정안에 따르면 2027.01.01. 이후 상생임대차계약 종료되는 경우에는

① 상생임대차계약 종료일 후 1년 이내
② 2029.12.31. 이내

위 두 일자 중 빠른 날 이내로 양도하셔야 비과세 적용 가능하다고 입법예고 되어있습니다.

다만 이 부분은 변동이 있을 수 있으므로 참고 부탁드리겠습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

2025년 8월 체결한 갱신계약이 상생임대차계약 요건을 충족했다면, 임차인의 사정으로 2027년 1월 조기퇴거하는 경우에도 일정 요건을 충족하면 이후 새로운 임차인과 체결한 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다.

따라서 2026년 12월 31일 이후 새 임차인과 계약하더라도, 기존 상생임대차계약의 임대료·임대보증금보다 증가하지 않는 조건으로 계약하고 관련 요건을 충족한다면 임대기간 합산이 가능할 것으로 보입니다.

양도 시점은 기존 임차인의 실제 임대기간과 새 임차인의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 실제 임대기간 2년을 충족한 이후입니다.

예를 들어 2025년 8월 1일부터 2027년 1월까지 임대하였다면 약 17개월의 임대기간이 인정되므로, 이후 새 임차인에게 약 7개월 이상 임대한 뒤 양도하는 방식으로 2년 요건을 충족할 수 있습니다.

다만 실제 적용을 위해서는 새 임대차계약의 보증금·임대료 및 조기퇴거 사유가 시행령 및 시행규칙에서 정한 합산요건에 해당하는지 확인할 필요가 있습니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

질문 1 : 임차인의 사정으로 조기퇴거하여 새 계약을 체결하고, 새 계약의 보증금과 월세가 종전 계약보다 증가하지 않으면 새 임차인에게 임대한 기간을 기존 상생임대차계약 기간에 합산합니다.
여기서는 일반적인 5% 기준이 아니라 증액 0%가 안전한 기준입니다. 보증금·월세 전환도 피하는 것이 좋습니다.

질문 2 : 상생임대주택 특례를 적용받으려면 합산한 실제 임대기간이 2년 이상이 된 후 양도해야 합니다.
2025.8.1. 실제 임대가 시작되었고 새 임차인이 공백 없이 입주한다고 가정하면, 2027.8.1. 이후 양도하는 것이 안전합니다. 공실기간이 생기면 그 기간만큼 매도 가능 시점도 늦춰야 합니다.

양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이고, 그 전에 등기하면 등기접수일이므로 잔금일과 소유권이전등기 접수일 모두 2년 충족일 이후로 정해야 합니다.
상생임대 특례는 거주요건만 면제하므로, 양도 당시 1세대 1주택 및 보유기간 등 다른 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

새 임차인과 계약하셔도 상생임대는 이어갈 수 있는 것으로 보입니다. 다만 새 계약 조건을 한 가지라도 올리시면 그 순간 끊깁니다.

임차인 사정으로 중간에 나가서 새 임대차계약을 맺는 경우, 새 계약의 임대기간을 기존 상생임대차계약 기간에 합산해 주는 규정이 따로 있습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제4항). 2026년 12월 31일은 «상생임대차계약»을 맺어야 하는 기한인데, 선생님은 그 계약을 이미 2025년 8월에 맺으셨고 새 계약은 합산 대상일 뿐이라 기한이 지나 맺는다고 막히는 구조는 아닙니다.

이때 «임차인 사정»이라는 점은 법에 정해진 증빙 서류가 따로 없어, 나중에 양도세 신고 때 선생님이 기록으로 보여주셔야 합니다. 임차인이 먼저 나가겠다고 한 문자나 내용증명, 중도해지 합의서에 «임차인 요청에 따른 해지»와 사유(전근·이사 등)를 적어 둔 것, 새 임차인 중개보수를 기존 임차인이 부담했다면 그 내역이 좋은 근거가 됩니다. 반대로 집주인 쪽 요청으로 비워 준 것으로 보이면 합산을 받지 못하니, 통보를 받으신 지금부터 주고받는 내용을 남겨 두시길 권합니다.

핵심 요건은 새 계약의 보증금과 월세가 종전 계약보다 «늘지 않을 것»입니다(시행규칙 제74조의3). 5% 이내 인상도 허용되지 않습니다. 보증금과 월세 구성을 바꾸실 거라면 법정 전환율로 환산해 비교하니 계약 전에 숫자를 맞춰 보셔야 합니다. 합산 요건을 못 갖춘 계약이 중간에 끼면 앞뒤 계약을 이어 붙여 주지 않는다는 최근 해석도 있습니다(서면-2024-법규재산-0565, 2025.4.21).

매도 시점은 상생임대차계약 기간과 새 계약 기간을 합쳐 실제 임대한 기간이 2년을 채운 뒤입니다. 2025년 8월부터 2027년 1월 퇴거까지 약 1년 5~6개월이니, 새 임차인 입주일부터 나머지 기간을 채우시면 됩니다. 퇴거일과 새 입주일 사이 비어 있는 기간은 임대기간에 들어가지 않으니 공백을 짧게 잡으시는 게 좋습니다. 기간을 채우면 임차인이 사는 상태로 파셔도 됩니다.

다만 새 임차인은 세법상 필요한 기간만 살고 나가는 게 아니라 주택임대차보호법상 2년 거주를 주장할 수 있고, 계약갱신요구권까지 쓰면 최장 4년까지 살 수 있습니다. 실입주할 매수인에게 파실 계획이라면 이 기간이 매도 일정에 걸릴 수 있으니, 새 계약을 맺기 전에 매도 시점과 함께 따져 보시는 게 좋습니다.

한 가지 더, 상생임대는 비과세 거주요건을 없애 주는 것이지 거주한 것으로 쳐주는 것은 아니어서, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 장기보유특별공제는 보유기간분만 적용됩니다.

기존 두 계약서와 새로 맺으실 계약 조건을 채팅·전화상담으로 보여주시면 합산 요건 충족 여부와 매도 가능한 날짜를 정확히 짚어 드리겠습니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론부터 말씀드리면, 임차인 사정으로 상생임대차 기간이 중도에 끝난 경우 새 임차인과 종전과 같거나 낮은 조건으로 계약하면 종전 기간과 합산해 2년을 판단하는 규정이 있는 것으로 보입니다. 다만 새 계약이 특례 적용기한(2026.12.31) 이후에 체결되는 경우에도 합산이 인정되는지는 명확하지 않아 확인이 필요합니다.

1. 현재 상태
2025.8.1 갱신계약이 상생임대차계약이고, 이 계약에 따른 실제 임대기간이 2년 이상이어야 특례가 적용됩니다. 2027년 1월 퇴거 시 약 1년 6개월만 임대한 것이 되므로, 현 상태로는 요건이 부족합니다.

2. 새 계약 시 주의사항
합산을 인정받으려면 새 계약의 보증금·월세를 종전 상생임대차계약보다 높이지 않는 것이 안전하며, 공실 기간을 최소화하고 임차인 사정으로 해지되었다는 자료(해지 통보·합의서)를 보관하셔야 합니다.

3. 매도 가능 시점
합산이 인정된다면 종전 임대기간(약 1년 6개월)과 새 계약 기간을 더해 2년이 되는 시점 이후에 파시는 것이 안전합니다. 보유기간 2년은 이미 충족하셨으므로, 상생임대 요건이 충족되면 거주요건 2년 없이도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다(양도일 현재 1주택 전제).

4. 기한 연장 여부
상생임대인 특례 기한이 세법 개정으로 연장되는지도 연말에 확인해 보시기 바랍니다.

기간 합산과 기한 적용이 핵심 쟁점이므로, 새 계약 전에 국세청 사전답변이나 정식 상담으로 확인해 보시길 권해 드립니다.

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상생임대인 계약중 조기퇴거

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