LH 단독주택(상가주택)용지 주택수 영향 문의

Question

이성민 · Answer

건물이 없는 단독주택용지는 토지일 뿐이어서, 취득세와 양도세 모두 주택 수에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 주택 수로 세기 시작하는 것은 건물이 완공되어 주택을 취득한 때입니다.

취득세 주택 수는 주택과 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세하는 오피스텔을 세고(지방세법 제13조의2·제13조의3), 양도세의 분양권도 '주택'에 대한 공급계약으로 주택을 공급받는 지위만을 말합니다(소득세법 제88조 제10호). 택지개발촉진법·공공주택 특별법에 따른 LH 공급이라도 공급 대상이 토지이면 어느 쪽에도 해당하지 않습니다. 따라서 건물이 없는 동안에는 새 주택 취득 시 중과 판단이나 기존 주택 양도 시 비과세·중과 판단에 영향을 주지 않습니다.

신축 후에는 입주일이 아니라 사용승인서 교부일이 기준이며, 그 전에 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하면 그중 빠른 날이 취득일이 됩니다(지방세법 시행령 제20조 제6항, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호). 신축 자체는 원시취득이라 다주택 중과 대상이 아니지만, 준공 이후 다른 주택을 유상 취득할 때부터는 주택 수에 들어갑니다. 상가주택은 주택 부분 면적에 따라 과세 방식이 달라지고 준공과 기존 주택 매도 시점이 겹치면 기한 판단이 필요하므로, 사실관계 확정 후 개별 검토를 받으시길 권합니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 9월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이호길 · Answer

안녕하세요? 귀 상담의 경우 1) 올 11월 토지 잔금을 납부하더라도 건축물이 없는 나대지(토지) 상태이므로, 취득세 중과 판단 시 주택 수에 가산되지 않습니다.

2) 양도세 1세대 1주택 비과세 가능: 건물이 신축되기 전(나대지 상태)에 기존 주택을 양도하면 해당 토지는 주택 수로 보지 않으므로, 기존 주택의 1세대 1주택 비과세(또는 거주주택 비과세) 적용이 가능하며 다주택자 중과세율도 적용되지 않습니다.

3) 신축 건물의 주택 수 합산 시점: 건물이 완공되어 주택 수에 합산되는 기준 시점은 [① 사용승인서 교부일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일(실제 입주일 등)] 중 가장 빠른 날입니다.

상담 내용은 현재 확인된 자료와 사실관계를 기준으로 안내드린 사항이며,
추후 추가 사실이나 과세관청의 판단 등에 따라 달라질 수 있는 점 참고 부탁드립니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

건물이 없는 단독주택용지는 원칙적으로 토지이므로, 토지 잔금을 지급했다고 해서 주택 수에 포함되지는 않습니다.

취득세의 경우 주택과 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세되는 오피스텔 등을 주택 수로 산정하므로(지방세법 제13조의2·제13조의3), 단순한 LH 단독주택용지라면 이후 다른 주택을 취득할 때 취득세 중과 주택 수에 포함되지 않습니다.

양도소득세 역시 건물이 없는 토지는 주택에 해당하지 않으므로, 해당 토지를 보유하고 있다는 이유로 기존 주택의 1세대 1주택 비과세가 배제되거나 다주택자 중과가 적용되는 것은 아닙니다. 주택분양권에 해당하는 경우에는 달라질 수 있습니다(소득세법 제88조).

향후 건물을 신축하면 사용승인일 등을 기준으로 주택 취득 여부를 판단하게 되며, 임시사용승인이나 사실상 사용이 있는 경우에는 별도의 취득시기 규정을 확인해야 합니다(지방세법 시행령 제20조 제6항, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호).

따라서 현재는 토지 상태라면 주택 수에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 LH 원주민 권리를 매수한 거래가 단순 토지 취득인지, 주택분양권 등의 권리 승계인지에 따라 달라질 수 있으므로 계약서 내용을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

장윤성 · Answer

안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.

Q1. 건물이 없는 단독주택용지는 토지이므로 잔금을 치러도 취득세 중과를 따질 때 주택 수에 들어가지 않습니다. 취득세 주택 수에 들어가는 것은 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔입니다.

Q2. 양도세도 같습니다. 토지는 주택 수에 들어가지 않으므로 이 용지 때문에 기존 주택의 1세대 1주택 비과세나 중과 판단이 달라지지 않습니다.

Q3. 신축하면 취득세와 양도세 모두 사용승인서를 받는 날부터 주택으로 봅니다. 그 전에 임시사용승인을 받거나 실제로 입주해 사용했다면 그 중 빠른 날이 기준입니다.

박용운 · Answer

건물이 올라가기 전까지 이 땅은 주택이 아니라 토지일 뿐이라, 취득세·양도세 모두 주택 수에 들어가지 않는 것으로 보입니다. 이 건의 핵심은 지금보다 «완공 이후»의 타이밍입니다.

1. 취득세 주택 수
취득세 중과를 판단할 때 주택 수에 더하는 것은 주택, 재건축·재개발 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔입니다(지방세법 제13조의3). 사신 권리는 주택이 아니라 «토지를 공급받을 권리»라 여기에 해당하지 않고, 11월 잔금 후에도 나대지 상태면 주택 수에 들어가지 않습니다. 그래서 건물이 없는 동안 다른 집을 사시면 이 토지는 중과 판단에 영향을 주지 않습니다.

2. 기존 집 양도세
양도세 비과세·중과 판단에서도 주택 수는 주택과 조합원입주권·분양권(주택에 대한 공급계약으로 받는 지위)으로 셉니다. 토지 공급 권리와 나대지는 여기에 들어가지 않아, 건물이 없는 동안 기존 집을 파시면 이 토지 때문에 비과세가 막히거나 중과되지 않는 것으로 보입니다. 거주주택 비과세도 같은 기준입니다.

3. 신축 후 합산 시점
직접 지은 건물은 사용승인서를 받은 날에 취득한 것으로 보고, 그 전에 임시사용승인을 받거나 실제로 쓰기 시작했다면 그중 빠른 날이 취득일입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호). 입주일이 아니라 이 날부터 주택 수에 들어갑니다. 상가주택이라도 주택 부분이 있으면 1주택으로 셉니다.

그래서 순서가 중요합니다. 기존 집을 신축 주택의 사용승인 전에 파시면 1주택 양도로 판단되고, 사용승인 후에 파시면 일시적 2주택 특례(신축 주택 취득일부터 3년 안에 기존 집 양도)로 가야 합니다. 거주주택 비과세를 받고 계신 구조라면 신축 주택이 생긴 뒤에는 특례끼리 겹치는지를 따로 따져야 하니 공사 일정과 매도 계획을 함께 놓고 보셔야 합니다.

4. 신축 취득세는 중과되지 않습니다
토지는 잔금 때 토지 세율(4%대)로 취득세를 내고, 건물을 지으면 신축 취득세가 따로 붙습니다. 취득세 중과는 매매 같은 유상취득에만 적용되고 직접 짓는 신축에는 적용되지 않아(지방세법 제13조의2 제1항), 집이 여러 채여도 신축분은 기본세율입니다. 다만 사용승인 뒤에는 이 건물이 주택 수에 들어가니, 그 뒤 다른 집을 사실 때는 중과 판단에 포함됩니다.

기존 주택 현황과 공사·매도 일정을 채팅·전화상담으로 알려주시면 비과세를 지키는 매도 시점을 함께 잡아 드리겠습니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론부터 말씀드리면, 단독주택용지는 건물이 없는 한 '토지'이므로 취득세·양도세 모두 주택 수에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 항목별로 말씀드리겠습니다.

1. 취득세
주택 수에 포함되는 것은 주택, 주택분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔입니다. 원주민 권리로 받는 단독주택용지는 토지를 공급받을 권리이지 주택분양권이 아니므로, 잔금 후에도 건물이 없다면 다른 집 취득 시 주택 수에 들어가지 않는 것으로 보입니다. 다만 이 토지 자체는 토지 취득세(통상 4.6%)가 과세됩니다.

2. 양도세
건물이 없는 상태에서 기존 집을 파신다면 이 토지는 주택 수에 포함되지 않으므로, 1세대 1주택 비과세 판단에 영향을 주지 않고 중과 대상도 아닙니다.

3. 신축 후 주택 수 포함 시점
- 양도세: 사용승인일(또는 그 전에 사실상 사용한 날 중 빠른 날)부터 주택으로 보는 것이 일반적입니다.
- 취득세: 신축은 원시취득으로 사용승인일(또는 사실상 사용일)에 취득한 것으로 봅니다. 주택을 신축하는 것은 다주택 중과가 아닌 원시취득 세율(2.8%)이 적용됩니다.
- 상가주택은 주택 부분이 있으므로 주택 1채로 집계되며, 양도 시에는 주택·상가 면적 비율과 고가주택 여부에 따라 과세 방식이 달라집니다.

4. 주의사항
토지를 오래 나대지로 두었다가 파시면 비사업용 토지로 양도세가 중과될 수 있습니다. 또한 기존 집 매도 전에 사용승인이 나면 2주택이 되므로, 기존 집 매도와 준공 일정을 함께 관리하시길 권합니다.

건축 일정과 매도 계획에 따라 결과가 달라지므로, 정식 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

신경석 · Answer

토지만 보유한 경우 주택수에 들어가지 않으며 중과대상도 되지 않습니다
토지만 보유한 상태이기 때문에 다른 주택 양도에 있어서 영향이 없으며 비과세도 가능합니다

세무 Q&A

LH 단독주택(상가주택)용지 주택수 영향 문의

추천 채팅 상품

세무회계 호안 이성민 세무사입니다. 부모님께 집값·결혼자금을 받기로 하셨나요? 증여로 받을 때와 빌릴 때 무엇이 다른지 짚어 드립니다. [상담 가능한 부분] ✔ 증여로 ...

안녕하세요. 박철원세무사입니다. 분양권을 언제 취득했는지에 따라서 현재 보유하신 주택수에 따라서 취득세가 달라집니다. 분양권을 언제 양도하는지에 따라서 현재 보유하신 분...