부모님명의 집에 사업자를 내도 될까요??

Question

이현종 · Answer

부모님 소유 오피스텔에도 자녀분 명의로 사업자등록을 할 수 있습니다.

자녀분의 사업에서 매출이 발생한다고 해서 부모님에게 세금 등이 부과되지는 않습니다.

다만, 자녀분께서 무상으로 오피스텔을 사용하시는 부분에 대해서는 소득세 및 부가가치세가 발생할 수 있습니다. 이 부분은 자녀분 사업자등록과는 별개의 문제지만, 세무사 상담을 받아보시는 것을 권장드립니다.

장희성 · Answer

안녕하세요

적절한 임대차계약서를 작성하시고 공간을 구획하시되
인허가 사업장 (생명,안전,건강 관련)이 아닌 경우 사업자등록증이 통상적으로 발급됩니다.

그러나 청년 창업중소 세액감면, 중소기업특별세액감면 등 특정지역에서 세액감면을 유리하게 적용받기 위해
주소지만 두는 경우, 국세청 사실관계를 거쳐 세액감면을 적용받는 경우 추징되고 가산세 발생을 하게 되니
유의해 주시면 좋으실 거 같습니다.

시세 대비 낮은 임대료를 수령하거나 무상으로 사용하는 경우,
그 가액이 큰 경우 종합소득세 신고대상 또는 증여세 신고대상(수증자분)일 수 있고
이를 통해 건강보험료나 국민연금 보험료 추가부과 가능성이 있습니다.

현재의 답변에는 한계가 있으니
정밀한 상담을 받으실  것을 추천드립니다

*AI의 자동화 답변이 아닌 직접 제가 작성하여 답변을 드렸습니다.

감사합니다

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 부모님 소유 오피스텔에 사업자등록을 할 수 있나요? ]

네 가능합니다.

부모님 소유 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 사업장 사용권한을 확인할 수 있도록 부모님의 무상사용승낙서 또는 무상임대차계약서를 준비해두실 것을 권장드립니다.

말씀해주신 가족관계증명서는 일반적인 사업자등록 필수서류는 아니지만, 세무서에서 관계 확인을 위해 추가로 요구하는 경우 제출할 수 있습니다.

[ Q2. 사업자등록을 하면 부모님에게 재산세나 건강보험료 등 불이익이 있나요? ]

먼저 현재 주거용으로 사용하고 계신 시점에서, 부모님께서는 양도소득세 상 1세대 1주택 비과세 대상자에 해당하지 않습니다.

향후 업무용으로만 사용하고 주거용으로 사용하지 않으신다하더라도, 이 부분에서 불이익이 발생할 수 있습니다.

■ 양도소득세 상 주택수 판단

양도소득세 상 주택 수 판단에 산정되는 주거용 건물이란, 공부상 용도가 아닌 세입자의 사용 용도, 즉 실질에 따라 주거용으로 사용되는 건물을 의미합니다.

따라서 지금 임차인에게 거주용으로 임대하고 계신 오피스텔 모두 양도소득세 상 주택 수에 포함되어, 장기보유특별공제 특례가 아닌 일반으로 적용 받고, 다주택자 중과세율을 적용 받습니다.

다음으로 오피스텔 전체를 사업장으로 사용한다면 몇 가지를 추가로 검토해보셔야 합니다.

재산세는 06.01. 기준 공부상 용도에 따라 주택 혹은 업무용으로 재산세가 부과되지만, 위에서 말씀드린 것처럼 양도소득세는 실질에 따라 판단이 달라집니다.

또한 부모·자녀는 세법상 특수관계인이므로

업무용 오피스텔을 부모님이 자녀에게 무상으로 제공하는 경우에는 부모님에게 적정 임대료 상당액에 대한 소득세 및 부가가치세 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 업무용으로 전환할 예정이라면 부모님 측의 부동산임대업 신고 여부까지 함께 확인하실 것을 권장드립니다.

부모님이 직장가입자라면 오피스텔을 보유하고 있다고해서 직장 건강보험료가 직접 증가하는 것은 아닙니다만, 질의와 같은 임대 관련 사업소득 등이 발생하여 부모님의 연간 보수 외 소득이 2천만원을 초과하면 추가 건강보험료가 발생할 수 있습니다.

마지막으로 부모님과 함께 거주하지 않으면서 부모님 소유 부동산을 장기간 무상 사용하는 경우에는 자녀에게도 ‘부동산 무상사용이익’에 대한 증여세 규정이 있습니다만, 이는 세법상 계산한 5년간 무상사용이익의 현재가치가 1억원 이상인 경우가 대상이므로 오피스텔의 가액도 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

김현준 · Answer

안녕하세요.

다한세무회계 김현준 세무사 입니다.

문의에 답변드립니다.

1. 부모님 명의의 오피스텔에서도 자녀분 명의로 사업자등록을 할 수 있습니다.
사업자등록은 인허가가 필요한 업종이 아니라면 임대차계약서로 신청이 가능합니다.

2. 자녀분이 부모님명의의 오피스텔을 무상으로 사용하는 부분에 대해서는 부당행위계산부인에 해당되어 부가세 및 소득세 문제가 발생할 수 있습니다.

위의 말씀드린바와 같이 무상으로 임대를 하는 경우 세법상 문제가 발생할 수 있으니 정확한 사실관계를 바탕으로 상담을 받으시는 것을 추천드립니다.

답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

정건식 · Answer

사업자등록 필요 서류-> 네, 맞습니다. 다만 홈택스 신청이나 세무서 방문 시 필요한 전체 서류는 다음과 같습니다.무상임대차계약서(또는 부동산무상사용승낙서):

매출 발생 시 부모님께 불이익이 있나요? (재산세, 보험료 등), 부모님이 '근로소득자(월급쟁이)'이시기 때문에 예상하시는 불이익(재산세 폭탄, 건보료 인상 등)은 거의 발생하지 않습니다.

조성완 · Answer

안녕하세요
세무그룹 코드택스 조성완세무사입니다.

요약 말씀드리자면 아래와 같습니다.
1. 무상임대차계약서 만 제출하셔도 무방합니다.
2. 사업자등록으로 인해 발생가능한 불이익은 없습니다.

사업자등록은 건축물대장 상 건축물의 용도가 업무용시설이던, 주거용시설이던 무관하게 임대차계약 체결 혹은 자신의 명의 일 경우 가능합니다.

단, 추후 오피스텔 양도 시 주택을 양도한 것으로 볼 지, 상가를 양도한 것으로 볼 지 여부가 갈릴 가능성은 존재하오니 추후 양도 시 꼭 전문가의 상담을 받아보시기를 추천드립니다.

유재현 · Answer

안녕하세요.

무상임대차계약를 첨부하면 사업자등록 신청이 가능합니다. 임대인(부모님) 정보는 주민등록번호로 입력하시면 되고, 가족관계증명서는 법정 필수서류는 아니지만 무상 사용의 근거(특수관계로 인한 무상 제공임)를 명확히 하기 위해 함께 제출해두시는 것이 안전합니다.

보험료는 지역가입자처럼 재산이 보험료 산정요소로 들어가는 구조가 아니므로, 이 부분은 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

이번에 사업자등록을 내고 세금계산서 발행, 부가세 신고 등으로 실제 업무용(사업장)으로 사용되고 있음을 객관적으로 뒷받침하시면, 오히려 이 오피스텔이 "주택"이 아닌 것으로 인정받을 가능성이 높아져  다주택 관련 불이익을 피하고, 부모님 입장에서는 절세효과로 이어질 가능성이 있습니다. 즉 매출 발생 자체로 인한 직접적 불이익보다는, 업무용 실사용 입증을 통해 오히려 유리한 방향으로 정리될 여지가 크다고 보시면 됩니다.

감사합니다.

김주성 · Answer

서류는 맞습니다. 부모님께 보험료 불이익은 없지만, 재산세·주택 수는 실제 사용 현황으로 판단되므로 확인이 필요합니다.

배병직 · Answer

부모님 명의의 오피스텔이라도 소유자인 부모님 동의를 받아 실제 사업장으로 사용한다면 본인 명의로 사업자등록이 가능합니다. 업무시설로 되어 있다면 사업장으로 사용하는 데에도 비교적 자연스러운 편입니다.
무상으로 사용하는 경우에는 무상사용(무상임대차) 계약서를 작성해 제출하시면 되고, 가족관계증명서는 세무서에서 소유자와의 관계 확인을 위해 추가로 요구할 수 있으므로 같이 준비해두시면 좋습니다.
사업자등록을 하고 본인에게 매출이 발생한다고 해서 부모님의 재산세가 사업자등록 때문에 추가로 부과되거나, 자녀의 사업소득이 부모님의 소득으로 합산되지는 않습니다. 부모님이 직장가입자라면 자녀의 사업자등록만으로 부모님의 건강보험료가 올라가는 것도 일반적이지 않습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 업무시설(오피스텔)에 타인(부모) 명의 부동산을 사업장 소재지로 등록할 때 필요한 서류는 준비하신 내용이 맞습니다.

2.사업자등록 및 매출 발생 시 부모님께 미치는 불이익은 부모님 두 분 모두 직장에 재직 중인 근로소득자(직장가입자)이므로,
 세목별 영향은 다음과 같이 명확히 구분됩니다.

① 건강보험료 영향 :  영향 없습니다.
② 재산세 영향 : 주택분에서 일반건축물분으로 정상 과세됩니다.
③ 부가가치세 및 소득세 (특수관계인 무상임대 쟁점) : 세법상 특수관계인(직계존비속)에게 업무용 부동산을 무상으로 임대하는 경우, 
     원칙적으로 시가 상당의 임대료를 부모님의 수입금액으로 간주(부당행위계산부인)할 수 있습니다.
④ 상속세 및 증여세법상 부동산 무상사용 이익 (상증세법 제37조) : 오피스텔 시세가 약 13억 원 이상이면 과세대상입니다.

감사합니다.

전민수 · Answer

안녕하세요,

네 부모님 명의 서울오피스텔을 자녀가 무상으로 사용하면서 그주소로 사업자등록 가능합니다.
다만, 임대차계약서를 작성하시기 권해드립니다.(국세청에서 요구가능)

재산세나 건강보험료가 추가나오지는 않습니다.

다만 오피스텔 건축물대장에 업무시설이라고 표시되어도 모든 업종의 사업장으로 자동인정되지는 않습니다.

사업자등록하실 업종이 무엇인지 검토가 필요합니다.
추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

장윤성 · Answer

안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.

Q1. 무상으로 쓰시는 경우에는 임대차계약서 대신 소유자인 부모님의 무상사용승낙서와 신분 확인 서류를 내시면 됩니다. 가족관계증명서는 관계를 확인하려고 요구하는 곳이 있으니 같이 준비하시는 편이 낫습니다.

Q2. 부모님께 임대료 수입이 생기지 않으므로 그 때문에 소득세나 건강보험료가 더 붙지는 않습니다. 다만 부동산을 공짜로 쓴 이익은 5년을 기준으로 계산해 1억원 이상이면 증여로 보는데, 오피스텔 한 채 수준이면 여기에 미치지 않는 경우가 많습니다.

Q3. 재산세는 건물을 실제로 어떻게 쓰는지에 따라 주택분과 건축물분이 갈립니다. 지금 주거용으로 보아 과세되고 있다면 사업장으로 쓰면서 구분이 바뀌어 세액이 달라질 수 있으니 사업자등록 전에 관할 구청 세무과에 확인해 보세요.

한경수 · Answer

무상임대차계약은 부모님 임대소득에 대한 부당행위계산부인 문제와 증여세 문제가 있으므로
상황이 허락한다면 시가로 임대해서 사업하시는 것이 바람직해 보입니다.
매출 발생 여부와 부모님 재산세 또는 보험료는 무관할 것으로 보입니다.

박용운 · Answer

네, 부모님 명의 오피스텔에 사업자등록을 하실 수 있습니다. 세무서는 그 장소를 쓸 권한이 있는지를 확인하므로, 무상으로 쓰신다면 부모님과 작성한 무상임대차계약서(사용승낙서)와 부모님 신분증 사본을 준비하시면 됩니다. 가족관계증명서는 보통 요구하지 않지만 세무서에서 요청하면 내시면 됩니다.

부모님께 생길 수 있는 영향은 이렇게 보시면 됩니다.
- 소득세: 자녀가 실제로 거주하는 주택을 무상으로 쓰게 하는 것은 문제가 되지 않습니다. 다만 사업장으로 쓰는 부분은 가족에게 무상으로 빌려준 것으로 보아, 받지 않은 임대료만큼 부모님께 임대소득이 있는 것으로 볼 여지가 있습니다(소득세법 시행령 제98조). 시세 수준의 월세를 실제로 주고받는 방법도 있으니 규모를 보고 정하시면 됩니다.
- 증여세: 자녀가 부모님 부동산을 무상으로 쓰는 경우 그 사용 이익이 5년간 1억원 이상일 때만 증여세 문제가 됩니다. 부동산 가액이 대략 13억원을 넘지 않으면 해당하지 않습니다.
- 건강보험료: 부모님이 직장가입자이시니 임대소득이 따로 잡히지 않는 한 달라지지 않습니다. 임대소득이 잡히더라도 월급 외 소득이 연 2천만원을 넘어야 추가 보험료가 붙습니다.

오히려 챙기셔야 할 부분은 부모님의 주택 수입니다. 공부상 업무시설이라도 세법은 실제 쓰임으로 판단하는데, 지금 실제로 거주하고 계시니 주거용 오피스텔로 보아 부모님 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 부모님이 지방 본가를 파실 때 1세대 1주택 비과세 판단에 영향을 줄 수 있고, 사업자등록을 한다고 해서 거주 사실이 있는 한 주택 수에서 빠지지는 않습니다.

부모님이 본가를 파실 계획이 있다면 그 전에 오피스텔 사용 형태부터 정리해 두시는 게 좋습니다.

박경훈 · Answer

무상임대차계약서 만 있더라도 무방합니다.

부모님에게 는 아무런 불이익이 없습니다.

김남경 · Answer

사업자등록 및 서류: 부모님 명의 오피스텔(업무시설)에 사업자등록이 가능합니다. 제출 서류는 무상임대차계약서(무상임대사용승낙서), 가족관계증명서, 신분증, 사업자등록신청서입니다.

부모님 불이익(재산세·건보료): 사업자등록 및 매출 발생 시에도 부모님의 재산세나 건강보험료는 전혀 인상되지 않습니다. (건축물대장상 이미 업무시설이며, 사업소득은 자녀 본인에게만 귀속)

세무 주의사항: 부모 자녀 간 무상 임대 시 시세 임대료 혜택이 연간 2,000만 원 미만이면 증여세나 소득세 추징 문제가 없으며, 발생한 매출 소득은 자녀 본인의 세금 및 건보료에만 반영됩니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면 부모님 명의 오피스텔에 무상으로 사업자등록을 하는 것은 가능하며, 서류는 무상임대차계약서(또는 사용승낙서)와 가족관계증명서(소유자 신분증 사본 포함)면 충분한 경우가 많습니다. 다만 부모님보다는 질문자님 쪽 건강보험 영향과 오피스텔 용도 문제를 먼저 보셔야 합니다.

1. 부모님 세금: 부모님이 임대사업자가 아니라면 자녀에게 무상으로 빌려준 것만으로 소득세가 생기지는 않습니다. 무상사용에 따른 증여세는 부동산 가액이 상당히 큰 경우(5년간 무상사용 이익 1억원 이상)에만 문제가 되므로 일반적인 오피스텔이면 해당 가능성이 낮습니다.

2. 재산세·주택 수: 사업자로 업무용 사용이 확인되면 재산세는 주택이 아닌 건축물 기준으로 과세될 수 있습니다. 다만 질문자님이 계속 거주하신다면 실질은 주거용이라 '주택'으로 볼 수 있어, 부모님의 주택 수 판단(양도세 등)에는 오히려 주거 사용 여부가 더 중요합니다.

3. 건강보험: 부모님 보험료가 오르지는 않습니다. 다만 질문자님이 부모님의 피부양자라면 사업자등록 후 사업소득이 발생하면 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환될 수 있습니다.

4. 기타: 주거 겸용이라면 임차료가 없으므로 비용 처리할 부분은 관리비·공과금 중 사업 사용분 정도입니다.

사업 형태와 사용 방식을 기준으로 정식 상담으로 점검받아 보시길 권합니다.

백지원 · Answer

사업자 내셔도 됩니다.
재산세나 보험료 추가는 없습니다만,
특수관계인에게 무상으로 사업용부동산을 임대해줄 경우 부가가치세 및 증여세가 발생 할 수 있습니다.

세무 Q&A

부모님명의 집에 사업자를 내도 될까요??

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