• Q.

  부모와 자녀 함께 거주하는 아파트 일부지분 가족간 거래에 대해 문의 드립니다.

  현재 어머니와 자녀가 함께 거주하고 있는데 어머니 이름으로 계약된 전세집(어머니 자금)에 거주하고 있습니다.
  몇 달 후에 자녀 소유의 아파트로 함께 이사할 예정입니다.
  
  어머니는 무주택이고, 자녀는 1주택(이사갈 아파트)이며, 아파트를 소유한지 2년 경과 되었고, 시세는 10억 , 부동산 조정대상지역도 아닙니다.
  
  궁금한 것은
  1. 이사를 하면서 자녀 소유의 아파트 일부 지분(3억원-자금출처는 전세금)을 어머니에게 매도 하려고 하는데
  양도세 비과세 대상이 되는거 맞겠죠?
  2. 가족간 직거래를 하면 나중에 증여세 관련해서 세무조사를 할 수도 있다고 하던데, 정말 그런가요?
  
  자세한 답변을 부탁드립니다.
  
  
  (2년 전 아파트 분양권 살 때부터 어머니와 공동명의로 해둘 껄 너무 후회가 되네요.
  지금에 와서 정리하려니 매매계약서도 직접 작성해야 하고, 부동산거래신고도 해야하고...
  부동산등기도 다시 맡겨야하고.. 이래저래 신경쓸 일이 많아서..ㅜ.ㅜ)
  
  
  
  김*금 님
  조회 : 374건 답변 : 3건 26.09.22 즐겨찾기
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  구태오 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.22

  채택답변

  1. 1세대 1주택 2년 보유 요건을 충족하였다면 양도세는 비과세됩니다.
  다만, 분양아파트의 취득시기는 잔금청산일과 준공일 중 늦은 날입니다. 통상 준공 후 잔금을 납부하므로,
  분양 잔금일부터 어머니께서 지분 매매 잔금을 이체하시는 날까지 2년이 지났는지 꼭 확인하셔야 합니다.
  
  양도세와 별개로, 어머니 입장에서는 취득세를 납부하셔야 하고,
  아파트 시가를 10억이라고 할 때 만약 시가보다 9천만원 이상 싸거나 비싸게 팔면 증여세가 발생할 수 있습니다.
  
  2. 부모와 자녀 간의 매매는 증여로 추정한다는 규정이 있습니다. 다만 대가를 실제로 주고받은 사실이 확인되면 증여로 보지 않습니다.
  
  따라서 현재 전세계약이 어머니 명의이고, 실제 어머니 자금으로 전세보증금을 지급하였으며, 이사하면서 반환받는 전세보증금 3억원을 아파트 지분 매매대금으로 실제 지급한다면 큰 문제는 없을 것으로 생각됩니다.
  
  가족 간 직거래라는 이유만으로 반드시 세무조사가 이루어지는 것은 아닙니다. 전세보증금 반환 및 매매대금 지급내역 등 자금 흐름을 명확하게 남겨두시면 됩니다.

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  조성완 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.22

  안녕하세요 코드택스 조성완 세무사입니다.
  
  문의주신 내용 답변드립니다.
  
  1. 기재 해 주신 정보 외 여타 다른 결격사항이 없다면 1세대 1주택 비과세 적용 가능 할 것으로 판단됩니다. (양도세 발생X)
  다만, 어머님 명의로 명의가 이전되는 부분에 대한 지분율의 취득세는 발생합니다.
  
  2. 편법증여를 방지하기 위해 양도신고는 하였으나 실제 양도대금(계좌이체내역 등)이 지급되지 않은 경우 세무조사가 나올 가능성은 있습니다.
  
  질문자님의 상황을 고려하였을 때 100% 지분을 양도한다 할 지라도 양도세는 거의 발생하지 않을 것으로 보입니다.
  자녀분 명의로 매입하셨고 어머님이 자금을 부담하셨다면 과거 '어머님이 자금을 대여 해 주었다' 라는 논리로 명의이전을 시도 해 보아야 할 듯 싶습니다.
  
  과거 어머님 자금이 자녀분에게 이체되었을 때 증여세 신고는 하셨었는지 등, 조금 더 자세한 상황설명이 필요합니다.

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  김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.22

  1. 동일세대에게 소수지분만 양도시 비과세가 어려울것으로 보입니다
  2. 어머니의소득으로 양도대금을 마련하고 실제양도대금을 자녀에게 지급해야합니다 다시 자녀가돌려받으면 안됩니다

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