일시적 2주택자와 1주택자가 혼인한 경우 일시적 2주택, 혼인합가 특례 중첩 적용

Question

이성민 · Answer

질문하신 사전답변은 종전주택(A) 양도까지를 뒷받침합니다. 다만 그 다음 단계는 2024년에 해석이 바뀐 영역이라 나누어 말씀드립니다.

A 양도는 일시적 2주택 특례와 혼인합가 특례가 함께 적용되어 1세대1주택으로 볼 수 있습니다. 이때 두 기한을 모두 충족해야 합니다. 신규주택(B)을 취득한 날부터 3년 이내이면서, 혼인한 날부터 10년 이내여야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항·제5항). 말씀하신 10년보다 3년 쪽이 먼저 닥치는 기한입니다.

문제는 그 뒤입니다. 종래에는 주택 수를 양도일 현재로 보아 남은 주택에 특례를 인정한 해석이 있었으나, 2024년 6월 이후 혼인합가 특례의 주택 수 판정은 혼인 당시를 기준으로 하는 것으로 정리되었고 같은 해 10월 이를 반영해 집행기준 사례도 삭제되었습니다. 이 기준에 따르면 혼인 당시 한쪽이 2주택을 보유했다면 제5항의 "1주택을 보유하는 자"라는 요건 자체가 충족되지 않아, A를 정리한 뒤 B나 C를 양도할 때 다시 혼인합가 특례를 적용받기는 어렵다는 것이 현재 과세관청의 실무입니다. 이 해석에는 실무상 이견이 있고 혼인 사례를 정면으로 다룬 최신 유권해석도 아직 보이지 않으니, 세 채가 걸린 사안인 만큼 매도 순서를 정하기 전에 이 구조 그대로 사전답변을 받아 두시길 권합니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 9월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박용운 · Answer

첫 번째 양도는 비과세가 되지만, 그 뒤 남은 두 채 중 먼저 파는 주택에 혼인합가 특례를 받는 것은 지금 해석으로는 어렵다고 보셔야 합니다. 2024년에 해석이 바뀌었습니다.

예전에는 가능했습니다. 국세청은 일시적 2주택(A·B) 상태에서 1주택자(C)와 혼인한 경우, 기한 안에 A를 팔면 비과세하고 그 뒤 B·C 중 먼저 파는 주택에도 혼인합가 특례를 적용한다고 봤고(재산세과-610, 2009.10.30), 양도소득세 집행기준에도 같은 내용이 있었습니다.

그런데 기획재정부가 2024년 6월 «혼인합가 특례의 요건인 '1주택자가 1주택자와 혼인'은 양도일이 아니라 혼인 당시 주택 수로 판단한다»고 해석했고(기획재정부 조세정책과-1199, 2024.6.25), 이후 집행기준에서 «A를 판 뒤 B·C 중 먼저 파는 주택도 비과세» 부분이 삭제됐습니다. 국세청도 일시적 2주택자가 혼인한 뒤 한 채를 먼저 팔고 남은 두 채에는 혼인합가 특례를 적용할 수 없다고 답했습니다(사전-2024-법규재산-0606, 2024.11.8). 질문하신 사전답변(사전-2026-법규재산-0643)도 비과세를 «신규주택 취득일부터 3년 안에 먼저 파는 주택»으로 한정해 답했습니다.

정리하면 이렇습니다.
- 기한 안의 첫 양도: B주택을 산 2024년 3월부터 3년 안, 즉 2027년 3월 전에 먼저 파는 한 채는 비과세 대상입니다. 이때 A주택뿐 아니라 배우자분의 C주택을 먼저 파셔도 됩니다(사전-2026-법규재산-0643). 차익이 큰 쪽을 이 기한 안에 파는 것이 유리합니다.
- 그 뒤 남은 두 채: 혼인합가 특례 없이 일반 규정으로 봐야 합니다. 한쪽을 먼저 팔면 2주택 상태의 양도라 과세되고, 남은 한 채가 1주택이 된 뒤 비과세 요건을 갖춰 파는 방향으로 계획을 잡으셔야 합니다.

세 채 중 어느 쪽을 기한 안에 비과세로 팔고, 남은 두 채 중 어느 쪽을 과세로 정리할지 차익과 보유·거주 기간을 놓고 순서를 정하는 것이 핵심입니다.

세 주택의 취득일과 혼인신고일, 예상 차익을 채팅·전화상담으로 알려주시면 세금이 가장 적게 나오는 매도 순서를 함께 잡아 드리겠습니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 일시적 2주택자와, 1주택자가 혼인합가하는 경우, 비과세 적용 가능할까요? ]

결론부터 말씀드리면, 각 특례 요건 충족 시 두 비과세 특례 중첩적용 가능합니다.

먼저 소득령 §155 ⑤에 따른 [ 혼인합가로 인한 양도소득 비과세 ] 규정은, 합가일 현재 "1주택을 보유한 자가, 1주택을 보유한 자와 혼인한 경우" 를 요건으로 하고 있습니다.

따라서 법령상 합가일 현제 2주택자이신 질의자분께서는 요건에 충족되지 않습니다만,

기준-2025-법규재산-0025, 2025.05.15. 유권해석에 따라, 일시적 2주택자인 질의자분과, 1주택자이신 배우자분과 혼인하시는 경우에는, 합가 후 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 적용이 가능하며

A주택의 양도 시에는 "일시적 1세대 2주택 비과세 특례" 적용이 가능합니다.

또한 B 또는 C주택 중 어느 한 주택을 합가일(혼인신고일)로부터 10년 이내 1주택을 양도하시는 경우에도 "혼인합가로 인한 1세대 2주택 비과세 특례" 적용이 가능합니다.

[ Q2. 각 비과세 특례 요건 ]

직접 질의해주시지는 않으셨지만, 참고하실 수 있도록 각 비과세 특례 요건을 정리해드립니다.

■ 혼인합가로 인한 양도소득세 비과세 특례 요건
①1주택을 각각 소유한 자 간의 혼인일 것
→ 유권해석 기준-2025-법규재산-0025 으로 일시적 2주택자와 중첩 가능

②혼인신고일부터 10년 이내 1주택을 양도할 것
→ 혼인신고일부터 10년 이내 B 혹은 C주택을 양도할 것

③양도일 현재를 기준으로 2년 이상 보유하였을 것
(※ 단 2017.08.03. 이후 취득한 경우로써, 취득 당시 조정대상지역 소재 주택의 경우에는, 보유기간 중 2년 이상 거주하였을 것)
→ 양도할 B 혹은 C주택을 2년 이상 보유 (요건에 따라 2년 이상 거주) 하였을 것

■ 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건 
①종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하였을 것
→ A주택(2013 취득) 취득한 날부터 1년 이상 지난 후, B주택(2024.03.) 을 취득하였을 것

②신규주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것
→ B주택(2024.03.)을 취득한 날부터 3년 이내 (2027.03.) A주택을 양도할 것

③양도일 현재를 기준으로 2년 이상 보유하였을 것
(※ 단 2017.08.03. 이후 취득한 경우로써, 취득 당시 조정대상지역 소재 주택의 경우에는, 보유기간 중 2년 이상 거주하였을 것)
→ 양도일 기준으로 A주택을 2년 이상 보유 (요건에 따라 2년 이상 거주) 하였을 것

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

사전-2026-법규재산-0643의 내용을 어디까지 적용할 수 있는지가 핵심입니다.

결론부터 말씀드리면, A주택은 일시적 2주택 특례와 혼인합가 특례의 중첩 적용으로 비과세가 가능할 여지가 있으나, A주택을 양도한 후 B 또는 C주택에 혼인합가 특례를 다시 적용할 수 있는지는 별개의 문제로 보아야 합니다.

사전-2026-법규재산-0643은 1주택자와 일시적 2주택자가 혼인하여 3주택이 된 경우, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 먼저 양도하는 A 또는 B주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항과 제5항을 중첩 적용할 수 있다고 판단한 사례입니다.

따라서 질문하신 사실관계에서 A주택은 B주택 취득일인 2024년 3월부터 3년 이내에 양도하는 경우 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있고, 사전답변의 취지에 따르면 혼인합가 특례와의 중첩 적용도 가능하다고 볼 여지가 있습니다. 현행 시행령 제155조 제1항 역시 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 보도록 규정하고 있습니다.

다만 A주택을 양도한 이후 B 또는 C주택을 양도하는 경우는 다르게 보아야 합니다.

혼인합가 특례의 요건은 단순히 양도일 현재 1주택이 남아 있는지를 보는 것이 아니라 혼인 당시의 주택 보유관계를 기준으로 판단하는 것이 현재 과세관청의 해석입니다. 국세청의 2024년 해석에서도 혼인합가 특례의 '1주택자가 1주택자와 혼인'이라는 요건은 양도일이 아닌 ​혼인합가 당시의 주택 수를 기준으로 판단한다고 명시하고 있습니다.

따라서 혼인 당시 이미 한쪽 배우자가 A·B 2주택을 보유하고 있었다면, A주택을 이후 처분하여 B주택 하나만 남았다는 이유만으로 혼인 당시부터 1주택자였던 것으로 보아 제155조 제5항을 적용하기는 어렵다는 해석이 현재로서는 보다 안전합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
말씀하신 순서(A를 일시적 2주택 기한 내 먼저 양도 → 이후 B·C 중 먼저 양도하는 주택에 혼인합가 특례)로 비과세가 가능하다고 보는 것이 현재 해석 흐름에 부합해 보입니다. 다만 사전답변은 해당 신청인의 사실관계에만 구속력이 있으므로 요건을 하나씩 확인하셔야 합니다.

1. A주택 양도
- 혼인으로 1세대 3주택이 되었더라도, 일시적 2주택 요건(B 취득 후 3년 이내, 즉 2027년 3월 전후까지 A 양도 등)을 갖추면 A는 비과세 대상으로 보는 해석이 있습니다. 기한은 B 잔금일 기준으로 정확히 계산해 두세요.

2. A 양도 후 B·C
- A를 정리하면 각자 1주택씩 보유한 상태가 되므로, 혼인신고일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 혼인합가 특례로 비과세를 검토할 수 있습니다. 인용하신 사전답변도 이런 취지로 보입니다.

3. 주의사항
- 먼저 양도하는 주택 자체가 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주) 요건을 갖춰야 합니다. B·C 취득 당시 소재지의 조정대상지역 여부를 꼭 확인하세요.
- 양도가액 12억 초과분은 과세됩니다.
- B·C 외에 분양권·입주권을 새로 취득하면 판단이 달라질 수 있습니다.
- 혼인 전 각자 세대 구성, 혼인신고일 등 사실관계에 따라 결론이 바뀔 수 있습니다.

금액이 큰 거래이므로 실제 양도 전 본인 사실관계로 사전답변을 신청하시거나 정식 상담을 받아보시길 권해드립니다.

세무 Q&A

일시적 2주택자와 1주택자가 혼인한 경우 일시적 2주택, 혼인합가 특례 중첩 적용

추천 채팅 상품

세무회계 호안 이성민 세무사입니다. 계약서에 도장 찍기 전, 자금조달계획서부터 검토받으세요. 자금조달계획서는 단순한 신고 서류가 아닙니다. 관할 관청과 국세청이 취득 자금의 출...