여자친구 명의 주택 자금 대여 후 주거비 송금 시 증여 문제 여부

Question

이성민 · Answer

차용 자체보다 상환자금의 출처가 관문입니다. 상속세 및 증여세법 제45조 제2항은 채무자의 직업·소득·재산 상태로 볼 때 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 대여자가 보낸 돈이 그대로 상환재원으로 되돌아오는 구조라면 상환의 실질을 인정받기 어려울 수 있고, 무이자로 10년 넘게 나누어 갚는 조건 역시 자금조달 소명 과정에서 차용을 형식으로 보는 징표로 지적되는 부분입니다. 차용이 부인되면 취득자금 전체가 증여로 다루어지는데, 친족이 아닌 사람 사이에는 같은 법 제53조의 증여재산공제가 적용되지 않습니다.

다만 무이자 조건 자체가 곧 증여인 것은 아닙니다. 같은 법 제41조의4와 시행령 제31조의4 제2항에 따라 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액이 연 1천만 원에 미달하면 증여재산가액에서 제외되고, 특수관계인이 아닌 사람 사이에서는 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 적용됩니다.

관리 방향은 두 자금을 섞지 않는 것입니다. 상계하지 말고 각각 이체하되, 상환은 채무자 본인의 소득이 입금되는 계좌에서 매월 같은 날 정액으로 나가게 하고, 주거비는 공과금·관리비를 직접 부담하는 방식으로 성격을 분리하면 문제 될 소지가 줄어듭니다. 혼인·사실혼 관계가 아닌 한 같은 법 제46조 제5호의 피부양자 생활비 비과세도 그대로 적용되기 어렵습니다. 토지거래허가구역 취득은 자금조달 소명과 부채 사후관리가 따르므로, 차용증 조건과 자금 흐름을 함께 놓고 개별 검토를 받아보시기 바랍니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 9월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

배병직 · Answer

안녕하세요. 배병직 세무사입니다.

말씀하신 구조만으로 7천만원의 차용금이 바로 증여로 판단되는 것은 아닙니다. 다만 매월 여자친구에게 50만원을 상환받으면서 동시에 본인이 100만원을 송금한다면, 자금 흐름만 보았을 때 상환의 실질에 대해 추가 설명이 필요할 가능성은 있습니다.

가능하면 차용금 상환과 공동생활비·주거비는 명확하게 구분하시는 것이 좋습니다. 각각 별도로 계좌이체하고 이체 메모도 차용금 원금상환, 월 주거비 등으로 구분하여 남겨두는 방법이 있습니다.

또한 100만원의 주거비가 실제 공동생활비나 주거비 분담이라는 점을 확인할 수 있도록 월세·관리비·생활비 등의 부담관계도 함께 정리해두시면 좋습니다.

이호길 · Answer

안녕하세요?

매월 주거비 100만 원을 보내면서 여자친구에게서 차용금 50만 원을 상환받는 것만으로 차용금이 곧바로 증여로 보이는 것은 아닙니다.

다만 여자친구가 본인이 보낸 100만 원 중 일부로 50만 원을 상환하는 흐름이면, 상환이 형식적이라고 의심받을 위험이 있습니다.

핵심은 주거비는 실제 거주에 대한 합리적인 비용이고, 차용금 상환은 여자친구의 독립된 자금으로 이루어진다는 점을 입증할 수 있게 관리하는 것입니다.

문용현 · Answer

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

현실적으로 문제가 될 확률은 매우 적습니다.

세무서는 차용증과 상환내역만 사후관리를 하는 것이고, 채무자의 모든 계좌이체내역이 세무서가 보고가 되지 않고,

세무서도 모든 이체내역을 조사하지는 않습니다.

여자친구 월 소득 범위 내에서 상환만 정기적으로 해주신다면 문제 없을 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

박용운 · Answer

지난번 채팅으로 이야기 나눴던 분 같아 반갑습니다. 그때 드린 답이 이 부분까지 닿지 못했던 것 같아, 부족했던 점부터 짚고 보완해 드리겠습니다.

그때는 매달 보내실 돈을 «이자 분담» 대신 «추가 대여»로 바꾸고, 받는 50만원과 상계하지 말라는 데 초점을 맞췄습니다. 그런데 이름만 바꿨을 뿐 매달 100만원이 나가고 50만원이 돌아오는 순환 구조는 그대로라, 계좌로 보면 갚는 돈이 결국 빌려준 쪽에서 나온 돈처럼 보이는 문제가 남습니다. 게다가 잔금 뒤 함께 사시면 그 돈의 성격이 대여가 아니라 «같이 사는 비용»으로 바뀌는데, 그 상황을 그때 따로 다루지 못했습니다.

그래서 매달 보내시는 100만원을 성격별로 나누시는 게 해법입니다.
- 선생님 몫의 생활비: 관리비·공과금·식비처럼 함께 쓰는 비용 가운데 선생님 몫은 본인이 쓰는 돈이라 증여가 아닙니다. 공동 생활비 계좌나 카드로 쓰면 쓰임새가 그대로 남습니다.
- 집에 사는 대가: 여자친구분 소유의 집에 사는 대가로 매달 정해진 금액을 내는 것으로 약정하면 대가를 주고받는 것이라 증여가 아닙니다. 여자친구분이 1주택이고 기준시가 12억원 이하라 이 금액은 소득세도 비과세입니다.
- 대출 원리금을 대신 내주는 돈: 원금 상환분은 여자친구분 재산을 늘려 주는 돈이라, 이 부분이 남는다면 지난번처럼 추가 대여로 기록을 남기셔야 합니다.

상환 50만원은 반드시 여자친구분 급여 계좌에서 나와야 하고, 선생님이 보내시는 돈을 받는 계좌와 나누시는 게 좋습니다. 7천만원 무이자 대여 자체는 적정 이자 기준으로 따져도 문제가 없고, 혼인 전까지는 약정대로 상환 기록이 이어지는 것이 가장 중요합니다.

매달 보내실 금액이 실제로 어디에 쓰이는지와 두 분 소득 구조를 채팅·전화상담으로 알려주시면 세 갈래로 금액을 나누고 기록하는 방식을 구체적으로 잡아 드리겠습니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q. 질의한 형식이, 증여로 추정될 가능성이 높을까요? ]

결론부터 말씀드리자면 차용이라고 보기에는 어렵습니다만, 소득증빙이 되는 경우를 전제로는 금액적으로 크지 않기에 위험이 높지는 않습니다.

질의주신 경우처럼 월 50만 원씩 상환을 받는 경우에는 약 12년에 걸쳐 원금이 상환되므로, 이러한 형태는 사실상 채무로 보기에는 다소 무리가 있습니다.

다만 여자친구의 경우에는 특수관계인이 아니고, 차용하는 금액도 크지 않기에 위험도는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

추가로 월세 명목으로 지급하는 100만 원과, 원금 상환 명목으로 지급되는 50만 원은 서로 상계하지 마시고, 각각 이체하여 통장에 이체내역(적요 포함)을 남겨두실 것을 권장드립니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

김주용 · Answer

안녕하세요.

말씀하신 구조(50만원 상환받고 100만원 송금)는 실질적으로 매월 50만원을 일방적으로 보내는 흐름이 되어, 상환이 형식적이라고 보거나 송금액을 증여로 볼 위험이 있습니다. 관리 방법만 정리하시면 충분히 줄일 수 있습니다.

1. 무이자 자체는 큰 문제 아님
7,000만원을 적정이자율(4.6%)로 계산한 이자는 연 약 322만원으로 1천만원 기준에 못 미칩니다. 더구나 연인은 특수관계인이 아니어서 무이자 대여만으로 증여세가 과세될 가능성은 낮아 보입니다.

2. 원금 차용 인정의 핵심
차용금이 인정되려면 여자친구가 '본인 소득'으로 상환한다는 점이 계좌로 확인되어야 합니다. 같은 달에 더 큰 금액을 보내면 상환 재원을 질문자님이 대 준 것으로 보일 수 있습니다.

3. 주거비 송금 관련
연인은 부양의무자가 아니므로 생활비 비과세가 당연히 적용되지 않습니다. 매월 100만원을 보내는 대신
- 관리비·공과금·식비 등 공동생활비를 질문자님 카드로 직접 결제하거나,
- 공동생활비 통장을 만들어 각자 분담 내역을 남기는 방식
이 더 안전합니다. 연인 간 증여는 공제가 없어 누적 금액 전체가 과세 대상이 될 수 있습니다.

4. 토지거래허가구역 관련
허가 신청 시 자금조달계획서에 차입금으로 기재했다면 이후 이용·자금 계획 준수 여부를 점검받을 수 있으니, 차용증·상환 기록을 꾸준히 관리하세요.

실제 송금 구조를 보고 정리하는 것이 정확하므로, 정식 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

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