• Q.

  주택 취득세 감면 및 차입(차용증)관련 문의

  안녕하세요. 2026년 10월 초 남양주시 소재 아파트를 매수할 예정으로,
  취득세 감면과 주택 구입자금 차입에 관해 문의드립니다.
  
  1. 취득세 감면
  
  아파트 매매가격은 7억 원이며, 저와 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없습니다.
  잔금 지급 및 소유권 이전 예정일은 2026년 10월 6일입니다.
  현재 임차인이 거주 중이고 임대차계약 만기는 2028년 2월 20일로, 기존 계약을 승계해 매수할 예정입니다.
  자녀는 2023년 10월에 태어났습니다.
  
  1)이 경우 생애최초 주택 구입 취득세 감면을 받을 수 있나요?
  2)취득일에 남은 임대차기간이 1년을 넘는 점이 감면 요건에 어떤 영향을 주는지 궁금합니다.
  3)같은 조건에서 출산·양육을 위한 주택 취득세 감면은 받을 수 있나요? 임차인이 거주 중인 경우의 전입·실거주 요건도 해당되는지 궁금합니다.
  4)두 감면을 모두 적용할 수 없다면, 저희에게 적용 가능한 감면과 예상 감면액은 각각 얼마인가요?
  5) 감면을 받는 경우 언제까지 전입하고 얼마 동안 거주해야 하는지, 매각·증여·임대 시 추징되는 조건은 무엇인지 알고 싶습니다.
  
  2. 차입(차용증 작성관련)
  
  주택 구입자금으로 양가 부모님에게 각각 1억 원씩, 총 2억 원을 빌릴 예정입니다.
  2027년 1월 말 현재 거주 중인 집의 전세보증금을 돌려받으면 약 4개월 만에 상환할 계획입니다.
  차용증을 작성하고 대여금과 상환금을 계좌이체로 남기려 합니다.
  
  1) 이처럼 단기간 빌렸다가 갚는 경우, 이자를 지급하지 않으면 증여세 문제가 생기나요?
  2) 이자를 지급해야 한다면 적용할 이율과 지급 시점은 어떻게 정하는 것이 적절한가요?
  3) 차용증 외에 실제 차입과 상환을 입증하기 위해 준비할 자료가 있나요? 공증이 필요한지도 궁금합니다.
  
  배*호 님
  조회 : 337건 답변 : 3건 26.09.23 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.23

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  1-1> 주택 취득예정일로부터 1년이내에 입주를 하셔야 생애최초 취득세감면을 받으실 수 있습니다.
  1-2> 주택 취득예정일로부터 1년 이후에 입주를 하시는 경우에는 생애최초 취득세감면을 받지 못합니다.
  1-3> 24년 이후에 출생한 아이가 있는 출생과 관련한 취득세감면을 받으실 수 있습니다.
  1-4> 현재 시점에 받으실 감면은 없어 보입니다.
  1-5> 취득일로부터 1년 이내에 입주할 수 있는 주택을 취득하시면 좋을 것 같습니다.
  
  2> 단기간에 상환할 예정이라면 무이자도 괜찮을 수 있습니다.

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.26

  이 건의 핵심은 차용보다 취득세 감면입니다. 지금 계획대로 잔금을 치르면 감면을 받아도 나중에 추징될 가능성이 큽니다.
  
  1. 두 감면 중 하나만 됩니다
  생애최초 감면(최대 200만원)과 출산·양육 감면(최대 500만원)은 둘 다 요건은 맞아 보이지만, 같은 취득세에 감면이 겹치면 감면액이 큰 하나만 적용됩니다(지방세특례제한법 제180조). 자녀가 2023년 10월생이라 출산일부터 5년 안의 취득이고, 12억원 이하·1가구 1주택이니 출산·양육 감면 500만원을 받는 쪽이 유리합니다. 7억원 아파트면 취득세 본세가 1,100만원대라 500만원을 빼는 셈입니다.
  
  2. 문제는 남은 전세 기간입니다
  두 감면 모두 취득 후 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나 «임대를 포함한 다른 용도»로 쓰면 감면세액을 추징합니다. 임차인이 계속 살고 있으면 그 기간은 임대로 쓰는 것이 됩니다. 예외는 임대인 지위를 넘겨받았고, 취득일 기준 남은 임대차 기간이 1년 이내인 경우뿐입니다. 이때는 3년을 임대차 만료일부터 셉니다(제36조의3 제4항, 제36조의5 제2항).
  10월 6일 잔금이면 만기(2028년 2월 20일)까지 1년 4개월 넘게 남아 이 예외에 들지 않습니다. 감면을 받고 임차인이 만기까지 살면 추징 사유가 됩니다.
  
  3. 감면을 지키려면
  - 잔금일을 남은 임대차 기간이 1년 이내가 되는 2027년 2월 20일 이후로 잡는 방법
  - 임차인과 합의해 퇴거일을 앞당기고, 퇴거 뒤 바로 들어가 사는 방법
  둘 다 어렵다면 감면 없이 신고하는 편이 깔끔합니다. 감면을 받았다가 추징 사유가 생기면 감면받은 세액을 다시 신고·납부해야 하고, 이를 놓치면 가산세까지 붙습니다.
  
  4. 차용
  부모님께 1억원씩 무이자로 빌려도 적정 이자와의 차이가 1년에 1천만원이 안 돼 증여세 문제는 없습니다. 계좌이체로 주고받고, 전세보증금으로 갚을 때도 계좌로 상환하시면 됩니다. 이자를 주시면 오히려 원천징수 신고가 따라오니 무이자가 간단합니다.
  
  매매계약서와 임대차계약서를 채팅·전화상담으로 보여주시면 잔금일 조정 가능성까지 놓고 감면을 지키는 방법을 함께 잡아 드리겠습니다.

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.08

  안녕하세요.
  결론부터 말씀드리면 생애최초 감면 대상 요건(12억 이하, 부부 모두 무주택 이력)은 갖추신 것으로 보이나, 임차인 잔여 계약기간 때문에 '3개월 내 전입' 요건이 핵심 쟁점입니다. 차입금은 4개월 단기 무이자라도 증여세 문제는 거의 없어 보입니다.
  
  1. 생애최초 감면
  - 취득세 200만원 한도 감면이며, 취득일부터 3개월 이내 상시거주 시작, 3년 이상 거주가 요건입니다.
  - 기존 임차인이 있는 경우 예외 인정 범위(잔여 임대기간 등)가 제한적인 것으로 보여, 잔여기간이 1년을 넘으면 기한 내 전입을 못해 추징될 위험이 있습니다. 취득 전에 관할 시청 세무과에 예외 인정 여부를 꼭 확인하세요.
  - 3년 내 매각·증여·임대(거주 미충족) 시 감면세액이 추징됩니다.
  
  2. 출산·양육 감면: 2024년 1월 1일 이후 출생한 자녀가 요건인 것으로 보여, 2023년 10월생 자녀는 적용이 어려울 가능성이 큽니다. 두 감면은 중복 적용되지 않습니다.
  
  3. 예상 세액: 7억원 1주택 취득세율은 약 1.67%로 취득세 약 1,170만원(지방교육세 별도)이고, 생애최초 감면 시 최대 200만원이 줄어듭니다.
  
  4. 부모님 차입
  - 무이자 차입은 적정이자(4.6%)와의 차이가 연 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다. 각 1억원을 4개월 빌리면 이자 상당액은 약 150만원 수준이라 이자를 안 내도 무방해 보입니다.
  - 차용증(금액·상환일·상환방법), 대여·상환 계좌이체 내역, 전세보증금 반환 내역을 보관하세요. 공증은 필수는 아니지만 확정일자 등으로 작성일을 남겨두면 좋습니다. 자금조달계획서에도 차입금으로 기재해야 합니다.
  
  정식 상담으로 감면 가능 여부를 먼저 확인하시길 권합니다.

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