오피스텔 업무용 전환 후 양도세 신고 시 장특공 항목 넣어도 되나요?

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

그동안 일반과세자로 사업자등록을 하지 않으셨다면 분양가액에서 부가가치세를 환급받지 않고 그동안 거주용으로 오피스텔에서 임대사업을 하신 것으로 보입니다.

그동안 거주용오피스텔로 사용하시다가 양도시점에 업무용오피스텔로 용도변경하여 양도를 하시는 경우에 장기보유특별공제는 업무용으로 용도변경한 날부터 양도일까지에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세신고를 하셔야 합니다.

사전-2021-법령해석재산-0939, 2021.11.08.

세무서에서 오피스텔에 대해서 거주용오피스텔로 간주하는 방법중에는 그동안 오피스텔 관리비를 낸 주체가 누구인지 오피스텔 관리사무소를 통해서 알아보는 방법이 있습니다.

그동안 임차인 명의로 관리비를 내고 있었다면 일반과세자로 사업자등록을 하지 않는 기간에 대해서 주택임대를 하지 않았다고 주장하기는 어려워 보입니다.

처음부터 주거용오피스텔로 양도를 하시는 것이 좋아 보입니다.

장윤성 · Answer

안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.

Q1. 넣으시면 됩니다. 3년 이상 보유한 건물은 업무용이든 주택이든 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받는 것이 원칙입니다. 다만 주택으로 판정되고 다른 주택이 있어 다주택 중과 대상이 되면 공제가 배제되고 세율도 올라갑니다.

Q2. 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있지만, 실제로는 업무용이었다는 자료를 납세자가 내야 인정받기 쉽습니다. 양도 당시 현황으로 판정하므로 매도 전까지 임대차계약서, 임차인 사업자등록, 세금계산서 발행 내역을 챙겨 두세요.

Q3. 나중에 주택으로 보아 세액이 늘어나면 늘어난 세액에 과소신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 장기보유특별공제는 주택이어도 대부분 적용되므로 차이는 주로 중과 여부에서 생깁니다.

박용운 · Answer

업무용 건물로 파시는 것이라면 장기보유특별공제는 넣는 게 맞습니다. 장기보유특별공제는 주택만이 아니라 3년 이상 보유한 건물·토지에 모두 적용되고, 2005년 분양이면 15년 이상 보유로 30%(일반 공제표)가 적용됩니다. 넣지 않을 이유가 없습니다.

양도세에서 주택인지 아닌지는 과거가 아니라 잔금일 현재 실제 용도로 판단합니다. 그래서 과거에 세입자가 주거용으로 썼다는 사실이 곧바로 이번 양도를 주택 양도로 만들지는 않습니다. 과세하려는 쪽이 사실상 주거용이었다는 점을 보여야 하는 것이 원칙이지만, 실무에서는 납세자도 반박 자료를 갖춰야 하니 지금부터 업무용 임대차계약, 임차인 사업자등록, 세금계산서를 빠짐없이 남겨 두세요.

다만 과거 주거용 사용이 영향을 줄 수 있는 부분은 있습니다. 선생님께 다른 주택이 있다면 이 오피스텔이 주택으로 보일 경우 주택 수가 달라져 다른 주택의 비과세나 세율 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 이 오피스텔이 유일한 주거용 자산이라면 오히려 주택으로 보는 쪽이 유리할 수도 있어, 다른 부동산 보유 현황과 함께 보셔야 합니다.

나중에 주택으로 다시 판단되면 차액에 과소신고가산세(10%)와 납부지연가산세가 붙습니다. 그래서 업무용 사용 기간과 근거를 매도 전에 확실히 만들어 두는 것이 가장 좋은 대비입니다.

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

1. 오피스텔을 업무용으로 매도하실 때 보유기간에 비례하여 장기보유특별공제 적용하시면 됩니다.

2. 오피스텔은 실제 사업용으로 사용(임대사업자 등록 + 세금계산서 발행 + 사업자인 임차인)하면 주택수에 포함되지 않습니다.
국세청과의 불필요한 사실관계 다툼을 피하기위해서는 최소 6개월정도이상 업무용으로 사용한뒤, 아파트 매각하시는것을 권장드립니다.

양도소득세의 주택수 판정은 양도일 현재의 실제 사용기준으로 판정하므로, 설령 추징을 한다고해도 불복절차까지 가게되면 납세자의 승리 가능성이 높아 인정해줄 가능성이 큽니다.
다만, 이런경우에는 위험할수있습니다.
세법상 주택(출입구, 취사 시설, 욕실)으로 볼수있는 시설들이 남아있는상태에서, 단순 사업자로 임대차계약만 하고, 실제 업무용으로 사용하지 아니한경우(공실상태).

답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
추가적으로 궁금하신 사항이나 도움이 필요하신 부분이 있으시다면 상담 문의 주시기 바랍니다^^

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면 업무용(비주택)으로 신고하시면서 장기보유특별공제를 넣는 것은 문제가 없습니다. 일반 장특공(보유 3년 이상, 연 2%, 최대 30%)은 주택이든 비주택이든 건물이면 적용되므로, 15년 이상 보유하셨다면 30% 공제 대상으로 보입니다.

1. 장특공 적용: 장특공이 배제되는 경우는 다주택 중과 대상 주택 등 예외적인 경우입니다. 따라서 업무용으로 신고하든, 나중에 주택으로 판정되든 '중과 대상이 아니라면' 장특공 자체는 유지됩니다.

2. 주택 판정 기준: 주택 여부는 '양도일 현재 사실상 용도'로 판단합니다. 과거 주거용 임대 이력이 있더라도 양도일에 업무용 임차인이 실제 사업용으로 쓰고 있다면 비주택으로 볼 여지가 큽니다. 업무용 임대차계약서, 임차인 사업자등록, 세금계산서 발행 내역을 갖춰두세요.

3. 입증책임: 원칙적으로 과세요건 사실은 세무서가 입증하지만, 세무서가 전입·관리비·임대 형태 등으로 주거 사용 정황을 제시하면 반대 사실은 납세자가 소명해야 하는 구조입니다.

4. 주택으로 재판정될 경우: 세금이 늘어나면 과소신고가산세(10%)와 납부지연가산세가 붙습니다. 다만 다른 주택이 없어 1세대1주택 비과세가 된다면 오히려 세금이 줄 수도 있으니, 본인 세대의 주택 보유 현황을 먼저 확인하시는 것이 중요합니다.

5. 참고: 과거 주거용 임대 기간에 대한 부가세·임대소득 신고 누락 여부도 함께 점검하시길 권합니다.

보유 주택 현황을 기준으로 정식 상담을 받아보시길 권합니다.

백지원 · Answer

장특공은 3년이상 보유한 등기된 부동산이라면 적용 가능합니다.

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