조부모 한테 아파트 증여 받을시

Question

김나은 · Answer

안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.

전세보증금 10억원을 실제로 반환하실 능력이 없으시면 부담부증여로 인정받지 못해 전액이 증여가 됩니다. 20대이신 질문자분보다 아버님이 받으시는 편이 세금이 적으니, 그쪽부터 검토하시는 것을 추천드립니다.

이해를 돕기 위해 아파트 시가 15억원, 전세보증금 10억원을 함께 넘겨받는 부담부증여이고, 10년 내 사전증여는 없으며, 할머님의 양도소득세는 별도로 발생하는 경우를 가정하여 설명드리겠습니다.

A. 손자인 질문자분이 증여받는 경우 → 증여세 약 1억 88만원
B. 아버님이 증여받는 경우 → 증여세 약 7,760만원

부담부증여에서는 보증금 10억원을 뺀 5억원에만 증여세가 붙습니다. 직계비속 공제 5,000만원을 빼면 과세표준이 4억 5,000만원입니다. 다만 손자가 받으시면 한 세대를 건너뛴 것으로 보아 30%가 할증되어 2,300만원가량이 더 나옵니다.

말씀하신 15억원이 공시가격이라면 실제 세금은 이보다 훨씬 커집니다. 아파트는 같은 단지의 매매사례가 시가가 되므로, 시세가 20억원이면 증여재산이 10억원으로 늘어 손자 기준 증여세가 약 2억 7,300만원이 됩니다. 정확한 시세부터 확인하셔야 합니다.

넘기신 보증금 10억원은 할머님이 그 금액에 파신 것으로 보아 양도소득세가 발생합니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주하셨다면 비과세가 가능하지만, 그렇지 않으면 이 세금이 증여세보다 클 수 있어 함께 계산하셔야 합니다.

추가적으로 말씀드리면, 부담부증여는 받으신 분이 그 채무를 갚을 수 있어야 인정됩니다. 20대에 소득이 크지 않으시면 세무서가 보증금 10억원의 반환 능력을 문제 삼아 채무 인수를 부인할 수 있습니다. 그러면 15억원 전체가 증여가 되어 증여세가 약 5억 2,900만원으로 올라갑니다. 전세 만기 후에 받으시는 방법도 같은 이유로 불리합니다.

할머님의 취득 시기와 주택 수, 실제 시세에 따라 크게 달라질 수 있으니, 증여계약서를 작성하시기 전에 한 번 확인받아 보시는 것을 권해드립니다.

현) 부산 상속증여연구소 연구소장
현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
전) 국세심사위원
전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

박용운 · Answer

금액이 큰 건이라 증여세만 보지 말고 평가, 할머님 양도세, 취득세, 세금 낼 돈까지 한꺼번에 계산해 보셔야 합니다.

1. 시가부터 확인하셔야 합니다
증여세는 공시가격이 아니라 시가로 매깁니다. 새 아파트는 같은 단지·비슷한 면적의 매매가가 있어 그 금액이 시가가 됩니다. 공시가격이 15억원 정도라면 시가는 20억원을 넘을 가능성이 큽니다. 공시가격으로 계산하면 세금을 크게 적게 잡게 되니 최근 거래가부터 확인하세요.

2. 증여세 규모
시가가 20억원 선이라고 보면, 전세가 끝난 뒤 전부 받는 경우 증여세만 7억원대가 나옵니다. 손자는 자녀를 건너뛴 증여라 세금이 30% 더 붙기 때문입니다. 전세 10억원을 낀 채 받으면(부담부증여) 증여 금액이 절반으로 줄어 증여세도 3억원 안팎으로 내려갑니다.

3. 할머님 양도세
전세보증금만큼은 할머님이 판 것으로 봅니다. 재산세 부담을 말씀하신 걸 보면 할머님이 여러 채를 갖고 계신 것으로 보이는데, 서울은 조정대상지역이라 다주택자 양도에는 중과세율이 붙고 장기보유특별공제도 빠집니다. 부담부증여로 줄인 증여세보다 할머님 양도세가 더 커질 수 있습니다.

4. 취득세
할머님이 다주택자라면 증여로 받는 주택에는 12% 중과가 적용됩니다. 가족 간 부담부증여는 전세보증금 부분도 증여로 보는 게 원칙이라, 손자분이 보증금을 감당할 소득을 증명하지 못하면 시가 전체에 12%가 붙어 취득세만 2억원을 훌쩍 넘을 수 있습니다.

5. 세금 낼 돈
증여세와 취득세를 합치면 수억원입니다. 20대 손자분이 이 돈을 직접 낼 수 없어 할머님이나 부모님이 대신 내 주시면 그 돈이 또 증여가 됩니다. 증여세는 담보를 제공하고 나눠 내는 방법(연부연납)도 있지만, 넘겨받은 전세보증금 10억원도 결국 손자분이 돌려줘야 할 빚이라 상환 재원까지 함께 봐야 합니다.

그래서 이 건은 손자 증여, 아버님께 증여(할증 없음), 할머님이 파신 뒤 현금 일부 증여 등 여러 방법을 할머님 주택 수·취득가액과 함께 비교해 보시길 권합니다. 받은 뒤 10년 안에 팔면 증여받은 부분은 할머님 취득가액으로 양도세를 다시 계산한다는 점도 계획에 넣으셔야 합니다. 최근 거래가와 할머님 보유 주택 수·취득가액을 채팅, 전화상담으로 알려주시면 방법별 세금 총액을 나란히 비교해 드리겠습니다.

한경수 · Answer

일반적으로 증여보다는 상속이 유리할 때가 많으나 일률적으로 판단할 수 없고
보다 자세한 정보를 가지고 상담하는 것이 바람직합니다.

양도, 증여, 상속 세 가지 뿐만 아니라 누가 승계할 지도 정해야 하는 생각보다 복잡한 문제입니다.

양도세 산정을 위해 매입가 양도가 등의 정보가 필요하고
증여세 산정을 위해 증여받을 사람이 10년 내 증여받은 이력 자료가 필요하며
상속세 산정을 위해 할머님 소유의 전체 재산 내역이 필요합니다
(세액 비교를 위해서는 주요 재산만으로 상속세를 산정할 수도 있습니다.)

이렇게 많은 자료를 모두 준비해서 상담하기 보다는
양도 상속 증여 분야를 잘 아는 세무사와 가족 중 상황을 잘 아시는 분이 대화를 하면서 
승계방안에 접근하는 것이 바람직한 상황으로 보입니다.

이소리 · Answer

안녕하세요 이소리세무사입니다.

질문 내용만으로는 정보가 부족하고,  고려할 사항이 많은 관계로 주어진 정보 내에서 간략하게 안내드립니다. 양도세 및 증여세는 세목 특성상 상황에 따라 변동이 매우 크기 때문에 세액계산은 정확한 상담을 받아보시길 권해드립니다.

1. 증여가액은 공시가격이 아니라 시가로 평가됩니다.(상증법 제60조,시행령 제49조제1항)
아파트는 같은 단지/유사 면적의 최근 실거래가나 감정가로 평가됩니다. 서울 신축 아파트는 말씀하신 공시가격 15억보다 시가가 상당히 높을 수 있어, 먼저 정확한 시가 확인이 필요합니다.

2. 세대생략할증이 적용됩니다.(상증법 제57조)
할머니께서 질문자님(손자)에게 바로 증여하시면 증여세가 30% 할증됩니다. 참고로, 증여재산공제는 10년간 5천만원이며, 부모님께 받으신 증여와 합산됩니다(상증법 제53조).

3. 그렇다면 아버지에게 증여하는 방법은?
할머니께서 아버지에게 증여한다면 할증 30%는 없지만, 나중에 아버님이 질문자님께 다시 증여하시면 세금이 한 번 더 발생합니다. 최종적으로 질문자님께 넘어갈 재산이라면 손자에게 바로 증여하는 것이 통상 유리합니다.

4. 전세를 낀 증여(부담부증여)와 전세 종료 후 증여 비교(상증법 제47조, 소득세법 제88조)
1) 전세보증금 10억을 질문자님이 인수하는 조건으로 증여받으시면, 그 10억은 증여가 아닌 할머니께서 양도하신 것으로 보아 할머니께 양도세가 과세되고, 나머지 금액에 대해 질문자님께 증여세가 과세됩니다. 다만 가족 간에는 채무(보증금)를 인수하지 않은 것으로 추정되므로, 전세계약 승계 등 실제로 보증금을 인수했다는 사실을 계약서 등으로 입증하셔야 합니다(재산세과-915, 2010.12.10.).
2) 전세 종료 후 증여는 전체를 증여로 보아 증여세가 과세됩니다.
 2-1) 할머니께서 1주택이고 2년 이상 보유(거주요건 포함)하셨다면 양도세 부담이 비교적 작아 전세 낀 증여가 유리할 가능성이 높습니다.
 2-2) 반대로 보유기간이 2년 미만이면 높은 단기 양도세율이, 다주택자이시면 양도세 중과가 적용되어 실익이 없을 수 있습니다.
즉, 할머니께서 보유하신 주택 수 및 보유기간 확인이 중요한 부분이 될 것으로 사료됩니다. 또한 전세 종료 후 전액 증여를 하신다면 증여세 부담이 매우 높아질텐데 질문자님께서 해당 증여세를 납부하실 현금을 준비하셔야합니다. 참고로 증여세를 부모님이나 조부모님이 대신 내주는 것 또한 증여입니다.

5. 유의사항 
1) 전세 끼고 증여를 받으신 경우, 전세 만기에 10억원은 질문자님이 반환하셔야 합니다. 부모님이나 조부모님께서 대신 반환하시면 추가 증여세가 과세됩니다.
2) 취득세: 할머니께서 1세대 1주택이신지/다주택이신지/질문자님이 부모님과 같은 세대로 구성되어있는지 등에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 
3) 질문자님께서 증여받으신 후 10년 이내 매도하시면, 양도세 계산 시 취득가액은 할머니께서 취득하신 가액으로 적용됩니다(소득세법 제97조의2).

세액계산 또는 신고가 필요하시면 편하게 연락 주세요. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다 :)

조연화 · Answer

순수 증여보다는 전세보증금까지 승계하는 부담부증여가 세부담을 줄일 수 있는 방법이지만, 20대 본인이 직접 받기보다는 아버지님께서 부담부증여받으시는 편을 제안 드립니다.

1. 세금 측면 (부담부증여 vs 순수증여)
(수증인)
부담부증여: 15억 중 5억만 증여로 인정되어 손자가 납부할 세금은 약 1.5억 수준(증여세 및 취득세)입니다.
순수증여: 15억 전액에 증여세가 과세되어 납부할 세금은 약 6억원에 달하며, 승계한 보증금 채무 10억원을 실제 상환하셔야 한다는 점이 중요합니다.

(증여자)
부담부증여 시 10억 채무 이전에 따른 양도세가 부과되며, 할머니가 1주택 비과세면 세금이 적으나 다주택자면 중과세될 수 있습니다.

2. 손자 증여시 리스크
납부할 세액 1.54억의 자금 출처: 이 세금을 할머님께서 대납하신다면, 대납액 전체에 추가 증여세가 추징됩니다.
(중요) 10억 부채 사후관리: 10억은 국세청 전산망에 등록되는 본인 빚입니다. 만기 시 본인 소득이나 대출로 반환하지 못하고 가족이 갚아주면 전액에 대하여 증여세 과세됩니다.

3. 대안 
대안 A (추천 - 아버지 부담부증여): 할머니께서 아버님께 부담부증여 하시면 손주 증여시 발생하는 세대생략 할증(+30%)이 빠져 증여세 부담이 더 적어지고,  상대적으로 10억 부채 소명 측면에서 수월하실 겁니다 (단, 아버님께서 2주택 이상 보유하신 다주택자 이신 경우에는 다른 방안을 고려해야 할 수도 있습니다).
대안 B (매도 후 정리): 15억에 매도해 전세 10억을 반환하고 현금 5억을 회수하는 방안도 고려해 볼 법 합니다.

위 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다 ^^

강대성 · Answer

안녕하세요.

현재 상황에서는 순수 증여와 부담부증여를 생각해 볼 수 있습니다.

순수 증여는 전세를 제외하고 증여를 받는 것이고, 부담부증여는 전세를 포함하여 증여를 받는 것입니다.

세금 측면에서는 보통 순수 증여보다 부담부증여가 유리합니다.

다만, 부담부증여로 진행하려면 증여를 받는 입장에서 전세자금을 부담할 수 있어야 합니다.

부담부증여로 진행하더라도 발생하는 세금이  큰 만큼 사전에 전문적인 상담을 받아보시길 권장드립니다.

감사합니다.

배병직 · Answer

우선 증여세는 공시가격 15억원을 그대로 기준으로 계산한다고 단정하기 어렵습니다. 아파트는 원칙적으로 증여일 현재 시가로 평가하며, 실제 매매가액이나 유사매매사례가액 등이 중요합니다.

현재 전세보증금 10억원을 질문자분이 실제 승계하는 조건이라면 부담부증여를 검토할 수 있습니다. 이 경우 인정되는 채무는 증여재산가액에서 차감될 수 있지만, 할머니 입장에서는 채무를 넘긴 부분이 유상양도로 보아 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

따라서 전세 10억원을 승계하여 지금 증여, 전세 종료 후 일반증여, 아버지에게 증여, 할머니가 직접 매도는 증여세뿐 아니라 취득세·양도세까지 합산해서 비교해야 어느 방법이 유리한지 판단할 수 있습니다.

특히 손자가 직접 증여받는 경우에는 조부모→손자 증여에 따른 세대생략 할증과 기존 10년 이내 증여 여부도 확인해야 하므로, 현재 정보만으로 세액을 단정하기는 어렵습니다.
아파트의 정확한 시가, 할머니 취득가액·취득시기, 전세계약서와 보증금, 할머니의 다른 주택 보유현황을 확인한 후 증여와 매도를 비교해보시는 것이 좋습니다.

장희성 · Answer

세대를 생략한 증여의 경우, 증여세가 할증됩니다.

수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속이면 30% 할증(단, 미성년자가 20억원을 초과하여 증여받는 경우에는 40% 할증)
직계비속의 사망으로 최근친 직계비속에 해당하는 경우는 적용 제외가 되고 있습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

말씀하신 상황이라면 우선 전세보증금 10억원을 승계하는 부담부증여가 가능한지부터 확인해보시는 것이 좋습니다.

① 증여 방식에 따른 세금
아파트 시가를 15억원, 전세보증금을 10억원으로 가정하면 일반증여는 15억원 전체가 증여세 과세대상이 되지만, 부담부증여는 전세보증금 10억원을 제외한 5억원을 기준으로 증여세가 계산됩니다.
손자에게 직접 증여하는 경우 세대생략 할증이 적용될 수 있어, 단순 계산상 일반증여는 약 5억 4,600만원, 부담부증여는 약 1억 400만원 수준입니다.

② 아버지와 본인 중 누구에게 증여할지
아버지가 부담부증여를 받으면 세대생략 할증이 없어 당장의 증여세는 본인보다 적을 수 있습니다.
다만 이후 아버지가 다시 본인에게 증여하거나 상속하는 경우 추가적인 세금이 발생할 수 있으므로, 아버지를 거쳐 증여하는 것과 본인이 직접 증여받는 것을 장기적인 세금까지 비교해볼 필요가 있습니다.

③ 증여세 외 세금
부담부증여는 증여세만 보면 안 됩니다.
전세보증금 10억원을 승계하는 부분은 할머니에게 유상양도에 해당하여 양도소득세가 발생할 수 있고, 본인에게는 무상증여분과 채무인수분에 대한 ​취득세가 각각 발생합니다.
따라서 실제로는 증여세·양도세·취득세를 모두 합산하여 판단해야 합니다.

④ 토지거래허가구역이라면 먼저 확인할 부분
해당 아파트가 토지거래허가구역에 있다면 이 부분을 가장 먼저 확인해야 합니다.
특히 전세보증금을 승계하는 부담부증여는 단순 증여와 달리 유상거래에 해당할 수 있어 토지거래허가 문제가 발생할 수 있습니다. 주택의 경우 실거주 요건 등도 함께 검토해야 하므로, 현재 세입자가 있는 상태에서 부담부증여가 가능한지 관할 구청에 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

결국 현재 상황에서는

① 부담부증여 가능 여부 → ② 부담부증여 시 증여세·양도세·취득세 → ③ 아버지와 본인 중 수증자 비교 → ④ 매도하는 경우의 세금

순서로 검토해보시는 것이 좋겠습니다.

최승환 · Answer

안녕하세요

보증금 반환 채무까지 함께 넘겨받으면 부담부증여, 집에대한 권리만 넘겨받으면 그냥 증여입니다.
조부모로부터 증여받는 경우 세대생략에 대한 할증과세가 적용됩니다.
세무전문가에게 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

박경훈 · Answer

수증자가 자녀가 아닌 직계비속 즉 현재상황과 같이 아버지가아닌 손자한테 곧바로 증여할때는 30%의 할증과세가 적용이 됩니다.
또한 아파트를 증여할때는 공시지가가 원칙이아닌 감정가액이나, 매매사례가액으로 판단하기때문에 과세금액이 15억보다 높을것으로 보여집니다.
어느부분이 더 유리할지는 자세한상담을통하여 진행하시는것을 추천드립니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론적으로 전세를 낀 부담부증여가 증여세만 보면 훨씬 적지만, 할머니의 양도세와 본인의 보증금 반환 능력까지 함께 따져서 결정하셔야 합니다.

1. 평가액
서울 새 아파트는 공시가격이 아니라 유사 매매사례가액(시가)으로 평가하는 것이 원칙이라, 실제 평가액은 공시가보다 높게 잡힐 가능성이 큽니다.

2. 대략 비교(시가 15억 가정, 신고세액공제 반영)
- 일반증여: 15억 - 공제 5천만원 → 세대생략 할증 30% 포함 약 5.3억
- 부담부증여(전세 10억 승계): 과세표준 4.5억 → 할증 포함 약 1억
다만 승계한 10억은 할머니가 양도한 것으로 보아 할머니에게 양도세가 나옵니다. 할머니가 1세대 1주택 비과세 요건(12억 초과분만 과세)을 충족하는지가 중요합니다.

3. 주의사항
- 20대가 10억 보증금을 승계하면 국세청이 부채 상환을 사후관리하므로, 나중에 보증금을 돌려줄 때 자금출처를 소명할 수 있어야 합니다.
- 취득세: 서울은 조정대상지역이라 증여 취득세 중과(12%) 여부를 할머니의 주택 수로 확인해야 하고, 채무 부분은 유상취득 세율이 적용됩니다.
- 증여 후 5년 내 할머니가 돌아가시면 증여재산이 상속재산에 합산될 수 있습니다.

4. 아버지 vs 본인
아버지가 받으면 할증은 없지만 나중에 다시 본인에게 넘어갈 때 한 번 더 과세되므로, 장기적으로는 세대생략 증여가 유리할 수 있습니다.

정확한 시가와 할머니 주택 보유 현황을 기준으로 매각·일반증여·부담부증여를 비교해 보시도록 정식 상담을 권해 드립니다.

백지원 · Answer

할아버지로부터 아버지를 건너 뛰어 증여받게 된다면 할증 과세 됩니다.
따라서 아버지 재산상황 연세 등에 따라 유불리가 달라 질 듯합니다.

전세의 경우 수증자(상담자)가 소득이 있어야 부담부증여가 가능하며, 
할아버지 세대의 주택 소유 현황, 수증자의 소득이나 부동산 보유상태 등을 고려하여 전반적인 세액(취득세,양도세,증여세,상속세) 검토가 필요한 사안으로 보입니다.

세무 Q&A

조부모 한테 아파트 증여 받을시