거주주택 양도세 비과세 특례

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

거주주택 양도소득세 비과세 적용이 가능하기 위해서는 거주주택 외 모든 주택이 주택임대사업자등록이 된 가운데 임대주택에서 임차인이 거주를 하여야 가능합니다. 임차인이 거주하지 않는 임대주택을 보유하는 경우에도 거주주택에 대해서 양도소득세 비과세 적용을 받기 어렵습니다.

재개발사업 중 멸실된 경우에는 더 이상 임차인이 거주를 하지 못하기 때문에 임차인이 거주할 수 없는 재개발사업지역에서는 그나마 임차인이 없더라도 멸실 되기 전까지 거주주택을 양도를 하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 주고 있습니다.

소득세법 시행령 155조 제23항에 해당하는 내용은 자진말소 또는 자동말소되는 폐지유형 단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 중 아파트에만 해당하는 경우로 그 이후 멸실이 되더라도 말소일로부터 5년이내에는 거주주택에 대해서 양도소득세 비과세 가능합니다.

여기서 폐지유형이 아닌 빌라의 경우에는 소득세법 시행령 155조 제23항에 해당하지 않습니다. 빌라는 아파트 처럼 의무임대기간 내 자진말소나 자동말소가 되지 않고 의무임대기간을 모두 충족한 경우 등록말소를 하실 수 있습니다.

아파트에 해당하는 자진말소 또는 자동말소에 대해서 빌라까지 포함해서 말소 후 5년까지 거주주택을 보유할 수 있다고 생각하시는 것은 잘못된 생각이라고 말씀 드릴 수 있습니다.

빌라는 의무임대기간을 모두 충족하기 전에 관리처분인가일 이후 빌라가 멸실 되는 경우에는 소득세법 시행령 155조 제23항에 해당하지 않기 때문에 멸실되기 전까지 거주주택을 양도하지 않은 경우 양도소득세 비과세를 적용 받지 못하고 1세대 2주택으로 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 납부 하셔야 합니다.

박용운 · Answer

두 조문을 이어 읽으면 그렇게 보이는데, 적용 대상이 달라서 등록 유형에 따라 결론이 갈립니다. 8월 30일 답변에서 리스크라고 말씀드린 이유가 바로 이 부분입니다.

먼저 말씀하신 «마목»은 재개발로 임대주택이 멸실돼 임대기간을 못 채웠을 때, 이미 받은 거주주택 비과세를 추징하지 않도록 말소일에 요건을 채운 것으로 봐주는 규정입니다(소득세법 시행령 제155조 제22항 제2호 마목). 거주주택을 먼저 판 경우를 보호하는 사후관리 규정이지, 멸실 뒤에 거주주택을 팔아도 된다는 규정은 아닙니다.

«말소 후 5년 안에 양도하면 인정»하는 규정(같은 조 제23항)은 괄호 안에서 대상을 2020년 민간임대주택법 개정으로 폐지된 유형, 즉 단기임대(4년)나 아파트 장기일반으로 등록한 주택으로 한정합니다. 이 유형이라면 재개발로 멸실돼 말소된 뒤에도 5년 안에 거주주택을 팔면 특례를 받을 수 있다는 해석이 있습니다(서면-2022-법규재산-3819, 서면-2021-법규재산-3659).

반면 장위동 주택을 빌라로 2020년 8월 18일 이후 장기일반(10년)으로 등록하셨다면 폐지 유형이 아니어서 제23항의 5년이 열리지 않습니다. 이 경우 거주주택 특례는 «양도일 현재 임대 중»이어야 하므로, 임대주택이 멸실돼 등록이 말소되기 전에 안양 집을 파셔야 합니다(서면-2024-법규재산-0692). 말소 전에만 파시면 이후 재개발로 멸실돼도 위의 마목으로 추징되지 않습니다.

그래서 먼저 장위동 주택의 임대사업자 등록일과 등록 유형(단기/장기일반, 주택 종류)을 확인하시는 게 순서입니다. 그리고 말소일이 실제 멸실일인지 구청 처분일인지는 관할 구청에서 확인해 두셔야 매도 시한을 정확히 잡을 수 있습니다.

임대사업자 등록증과 재개발 진행 단계(관리처분인가 여부)를 채팅·전화상담으로 보여주시면 어느 규정이 적용되는지와 안양 집 매도 시한을 정리해 드리겠습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

질소득세법 시행령 제155조 제20항 마목과 제23항을 연계한 비과세 적용 논리는 조문의 맥락상 타당해 보일 수 있으나, 현행 국세청 예규 및 실무 해석을 엄격하게 적용할 경우 아래와 같은 과세 리스크가 존재합니다.

두 특례는 별개의 요건으로 취급되므로 구분하여 판단해야 합니다.

1. 제23항(말소 후 5년 내 양도 특례) 적용 불가
제23항은 법률에 따라 '폐지되는 임대주택 유형(단기 및 아파트 장기임대)'이 자진말소되거나 임대기간 종료로 자동말소되는 경우에만 예외적으로 적용됩니다.
장위동 빌라가 재개발로 멸실되는 것은 지자체의 '직권말소(멸실말소)'에 해당합니다. 따라서 제23항에 열거된 말소 사유에 해당하지 않아 5년 내 양도 특례를 적용받을 수 없습니다. (서면법규재산 2024-692)

2. 마목 적용 불가
마목에서 "임대기간 요건을 갖춘 것으로 본다"는 규정은 비자발적 멸실 시 기존에 받은 세제 혜택이 추징되지 않도록 임대기간을 인정해 주는 보호 목적이 큽니다.
그러나 이 규정이 거주주택 비과세의 대원칙인 '거주주택 양도일 현재 임대주택으로 등록되어 임대 중일 것'이라는 상태 요건까지 면제해 주는 것은 아닙니다.

3. 비과세 적용을 위한 거주주택 양도 시점
관련 예규(서면법규재산 2021-6402)에 따르면, 의무임대기간을 채우지 못하고 재개발로 멸실될 경우 거주주택 비과세를 적용받으려면 "해당 임대주택에 대한 관할 지자체의 등록말소 이전"에 거주주택을 양도해야 합니다.
이미 멸실과 함께 말소 처리가 완료되었다면 해당 요건을 충족하기 어렵습니다.

감사합니다.

김경태 · Answer

등록말소 후 비과세 특례는 임대의무기간 종료로 자동 또는 자진말소경우만 해당됩니다
이미 멸실과 함께 말소 처리가 완료되었다면 해당사항이 없습니다 .

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

155조 22항 2호 마목은 이미 거주주택특례를 적용 받은 상태에서 사후적으로 임대기간을 인정해주는 요건입니다.
"㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된 때에는~~"
23항은 지금 사례(재개발)와 관련은 없구요.

따라서 재개발로 인해 멸실이 예정된다면 멸실 전에 거주주택 특례를 받으셔야 추후 재개발로 인해 멸실되더라도 22항 마목에 따라 거주주택 특례가 반환되지 않고 유지 가능합니다.
반면 재개발로 멸실이 이미 되버린다면 위 22항의 전문처럼 1세대가 21항을 적용받기 전이므로 22항이 적용되는 상황은 아니게 됩니다.

감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요. 조문을 정확히 보셨습니다. 다만 두 조문을 연결할 때 아래 위험이 있어 '어려울 수 있다'는 답변이 나온 것으로 보입니다.

1. 마목의 의제 시점
마목은 재개발로 '새로 취득한 주택'이 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때 당초 주택의 말소일에 요건을 갖춘 것으로 보는 규정입니다. 즉 준공 후 새 주택을 기준으로 판단하는 구조라, 멸실 후 준공 전(입주권 상태)에 거주주택을 양도하는 경우에도 이 의제가 적용되는지는 해석상 다툼 여지가 있습니다.

2. ㉓항의 말소 사유
㉓항의 '말소 후 5년 이내 양도' 특례는 민특법상 자동말소·자진말소 등 정해진 사유로 말소된 경우에 적용됩니다. 재개발 멸실로 인한 말소가 이 사유에 포함되는지는 명확하지 않아, 마목과 ㉓항을 그대로 연결해 '말소 후 5년 이내 양도 가능'으로 보는 것은 위험이 있습니다.

3. 입주권 주택 수 문제
멸실 후에는 장기임대주택이 아니라 조합원입주권을 보유하는 것이므로, 거주주택 양도 시 '1주택+1입주권'으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 거주주택 특례가 아닌 입주권 관련 비과세 요건을 따로 충족해야 할 수 있습니다.

가장 안전한 방법은 장기임대주택이 아직 임대 중일 때(멸실 전) 거주주택을 양도하는 것이고, 멸실 후 양도를 계획하신다면 국세청 사전답변을 받아 두시길 권합니다.

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