• Q.

  1주택 비과세문의

  1. 21년 승계조합입주권 매수(당시 조정지역) -> 해외발령으로 해외거주 -> 준공 및 사용승인(2023.11.28.)(당시 조정지역 해제) -> 해외체류 후 귀국 및 전입(2025.2.4.)
  2. 등본 발급을 해보면 세대구성 사유 및 일자에 [전입 2023.11.28.] 되어있고, 현주소 옆에는 신고일 해외체류귀국[해외체류귀국 2025.2.4.] 이라고 되어있음
  
  Q: 비과세를 위해서 2년 거주해야하는 기준시점이 사용승인일2023.11.28.인지 or 전입일2025.2.4.인지 궁금합니다.
  
  남*희 님
  조회 : 395건 답변 : 6건 26.09.29 즐겨찾기
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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.29

  승계로 취득한 조합원입주권은 매매 잔금을 치른 뒤 준공된 경우 그 주택이 완성된 날(사용승인일 등)을 취득시기로 봅니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제8호·제4호). 거주요건은 「취득 당시」 조정대상지역에 있는 주택에만 붙으므로(같은 영 제154조 제1항), 사용승인일에 이미 조정대상지역에서 해제되었다면 거주 없이 보유기간 2년만으로 비과세 요건을 판단하며, 보유기간도 그 취득일부터 셉니다. 먼저 해제일이 사용승인일보다 앞서는지 확인하시는 것이 핵심입니다.
  
  만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 계산합니다(같은 영 제154조 제6항). 다만 2023.11.28. 전입 기재는 해외체류 중의 주소 기재여서 실제 거주로 보기 어렵고, 등본에 해외체류귀국일(2025.2.4.)이 함께 적혀 있으므로 그날부터 세는 것이 안전합니다.
  
  잔금일·해제일·귀국일의 선후에 따라 결론이 갈리므로, 양도 전에 사실관계를 확정하여 개별 검토를 받으시길 권해 드립니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 9월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.
  

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  이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.29

  안녕하세요. 이용진 회계사입니다.
  
  조합원 입주권을 승계취득한 경우 소득세법상 취득시기는 사용승인일입니다.
  따라서 해당 아파트는 거주요건이 없고 2년보유만 하여 나머지 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 관련 예규도 존재합니다.
  
  감사합니다.

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  김현준 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.29

  안녕하세요.
  
  다한세무회계 김현준 세무사 입니다.
  
  문의에 답변드립니다.
  
  승계조합원입주권으로 취득하는 주택의 취득시기 사용승인일 입니다.
  
  1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건은 해당 주택 취득당시 조정대상지역인 경우에 한하여 적용되며,
  해당 거주요건은 취득일~양도일기간 중 실제 거주한 기간을 의미 합니다.
  
  답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
  
  감사합니다.

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  오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.30

  안녕하세요
  프라임택스 오양욱 세무사입니다.
  
  문의주신 경우에는 해외체류 기간을 곧바로 비거주기간으로 보는 것은 아니며, 해외 발령 당시 소득세법상 거주자에 해당했는지를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
  
  내국법인의 해외사업장 등에 인사발령으로 파견된 임직원이라면 파견 형태 및 국내 가족·자산관계 등을 종합하여 해외근무 기간에도 거주자로 인정될 수 있습니다.
  
  따라서 2025.2.4. 귀국·전입일을 기준으로 보유기간을 새로 계산하는 것은 아니며, 해외근무 기간에도 거주자 지위가 유지되었다면 2023.11.28. 사용승인일부터 보유기간을 계산하여 2년 보유요건을 판단할 수 있습니다.
  
  또한 말씀하신 것처럼 2023.11.28. 당시 해당 지역이 조정대상지역이 아니었다면 2년 거주요건은 별도로 적용되지 않습니다.
  
  결국 이 경우에는 해외 파견기간 중 거주자 지위가 유지되었는지를 확인하는 것이 핵심이며, 이를 충족한다면 2025.11.28. 이후 양도하는 방안을 검토할 수 있습니다.

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.30

  안녕하세요. 결론부터 말씀드리면 2년 거주요건 자체가 적용되지 않을 가능성이 높습니다.
  
  1. 취득시기와 거주요건
  승계조합원이 입주권을 매수한 경우 주택의 취득시기는 사용승인일(준공일)입니다. 거주요건은 '주택 취득 당시' 조정대상지역인 경우에만 적용되므로, 사용승인일(2023.11.28.)에 이미 조정지역이 해제된 상태였다면 거주요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 가능한 것으로 판단됩니다. 이 경우 보유기간은 2023.11.28.부터 기산되어 2025.11.28. 이후 양도 시 충족됩니다.
  
  2. 혹시 거주기간이 문제 될 경우
  거주기간은 등본상 전입일이 아니라 실제 거주한 기간으로 판단합니다. 등본에 2023.11.28. 전입으로 나오더라도 해외에 체류한 기간은 거주로 인정받기 어렵고, 실제 귀국·입주한 2025.2.4.부터 기산된다고 보시는 게 안전합니다.
  
  3. 참고
  - 양도가액 12억원 초과분은 과세되며, 장기보유특별공제(거주기간분)는 실제 거주기간이 반영됩니다.
  - 입주권 취득 당시와 사용승인일 당시의 조정지역 여부가 다른 사안이라 해석이 중요합니다. 매도 계약 전에 국세청 사전답변이나 분양·승계 계약서를 지참한 상담으로 확인하시길 권합니다.

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.04

  기준은 아파트 취득일, 곧 사용승인일입니다. 그날 이미 조정대상지역에서 풀려 있었다면 2년 거주 요건 자체가 없는 것으로 보입니다. 다만 해외 근무 기간에 세법상 거주자였는지에 따라 보유기간 계산이 달라집니다.
  
  1. 취득일은 사용승인일
  입주권을 사서 새 아파트를 받으면 아파트를 취득한 날은 입주권 잔금일이 아니라 사용승인일입니다. 사용승인 전에 임시사용승인을 받았거나 실제 입주했다면 그중 빠른 날이 됩니다. 거주 요건은 이 취득일에 조정대상지역이었는지로 정합니다. 입주권을 살 때 조정대상지역이었던 것은 따지지 않습니다. 국세청도 승계한 입주권으로 완성된 주택은 사용승인일을 취득일로 보고, 그날 조정대상지역이 아니면 거주 요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다.
  
  2. 등본의 전입일
  거주 요건이 없으면 등본의 전입일과 귀국 기재는 비과세 판단에 영향이 없습니다. 취득일에 아직 조정대상지역이었다면 거주기간은 원칙적으로 등본의 전입일로 셉니다.
  
  3. 해외 근무 기간과 보유기간
  비과세는 판 날 거주자여야 받을 수 있고, 2년 보유기간도 세법상 거주자였던 기간만 셉니다. 국내 회사의 해외지점이나 100% 자회사로 파견된 직원은 해외에 있어도 거주자로 봅니다. 이 경우라면 사용승인일부터 2년이 이미 지났습니다. 반대로 가족과 함께 나가 국내에 생활 근거가 없었다면 귀국해 거주자가 된 날부터 2년을 다시 채워야 할 수 있습니다.
  
  이 결론은 다른 주택이나 주거용 오피스텔, 분양권, 입주권이 없다는 전제입니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼은 비과세여도 세금이 나옵니다.
  
  아파트 소재지와 출국 당시 회사, 근무 형태, 가족이 함께 나갔는지 알려주시면 언제 팔아야 비과세가 되는지 날짜로 정리해 드리겠습니다.
  
  근거: 소득세법 §89①3호, 같은 법 시행령 §154①·⑥, §162①, §2, §2의2, §3, 서면-2022-부동산-0565, 서면-2019-부동산-4508, 서면-2016-부동산-2927

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