일시적 1가구 2주택 비과세 혜택 가능 여부 문의

Question

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

말씀하신 사실관계에서는 2027년 2월 b아파트 양도 시 일시적 2주택 비과세 적용에 주의가 필요합니다.

형식적으로 보면 b아파트(2019.2)를 종전주택, e아파트(2024.4)를 신규주택으로 하여 신규주택 취득 후 3년 이내 b아파트를 양도하므로 요건을 충족하는 것으로 볼 여지가 있습니다.

다만, 대법원 2025.2.13. 선고 2024두55426 판결에서 2주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하여 3주택이 된 후, 기존 주택 하나를 처분하여 2주택이 된 경우에는 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.

따라서 이 사안에서도 e아파트를 취득할 당시 b아파트 외에 c·d아파트를 보유하고 있었던 점이 중요한 리스크입니다. 이후 c·d를 처분하여 현재 2주택이 되었다는 사정만으로 b아파트에 일시적 2주택 특례가 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.

특히 기존 과세관청의 일부 유권해석과 대법원 판결 사이에 차이가 있었던 부분도 있어, 현재 사실관계에서는 비과세 적용 여부를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

따라서 2027년 b아파트 양도 전에는 취득·양도 순서와 당시 보유주택 현황을 기준으로 별도의 세무검토를 받아보시는 것을 권해드립니다.

김주용 · Answer

안녕하세요. 알려주신 내용 기준으로 말씀드리겠습니다.

1. 결론: 일시적 2주택 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다.
e 취득 당시 a·b·d를 함께 보유하셨지만, 기재부 해석상 다른 주택을 모두 처분해 남은 2주택이 일시적 2주택 요건을 갖추면 특례 적용이 가능합니다.
- b(2019.2) 취득 후 1년 이상 지나 e(2024.4) 취득 → 충족
- e 취득일부터 3년 이내(2027.4까지) b 양도 → 2027.2 양도는 기한 내
- b 2년 이상 보유 → 충족 / 조정지역 지정 전 취득으로 거주요건 없음
※ 조정지역 처분기한을 2년으로 줄이는 개정이 추진 중이나, 2026.2.4 이후 신규주택 취득분부터 적용되므로 e에는 종전대로 3년이 적용됩니다.

2. 꼭 확인하실 점: b가 '등록임대주택'인지
- 임대등록 없이 단순히 세만 준 경우라면 위 결론대로 비과세 가능합니다.
- 임대사업자 등록을 했고 2026.4 a 양도 시 '거주주택 비과세 특례'를 받으셨다면, b 양도 시 a 양도일 이후 발생한 양도차익만 비과세되고 그 이전분은 과세될 수 있습니다. 의무임대기간·등록말소 여부도 함께 검토가 필요합니다.

3. 기타
양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분은 과세됩니다.

임대등록 여부, a 양도 시 신고 내용, 예상 양도가액에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으니 계약 전 서류를 지참하여 정식 상담을 받아보시길 권해드립니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

일시적 2주택 특례는 적용하기 어려워 보입니다.

해당 특례는 1주택을 보유한 세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용합니다.
E 취득 당시에는 이미 A·B·D 세 채를 보유했으므로, 이후 D와 A를 팔아 두 채가 된 사실만으로 취득 당시 요건이 충족되지는 않습니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

2027년 2월 b아파트를 파실 때 일시적 2주택 비과세를 적용받기는 어렵다고 보입니다. 이 특례는 «1주택을 가진 세대가 새 집을 사서 잠시 2주택이 된 경우»를 전제로 하는데, e아파트를 사신 2024년 4월에는 이미 a·b·d 세 채를 갖고 계셨기 때문입니다.

1. 일시적 2주택 특례의 전제
조문은 «국내에 1주택을 소유한 1세대가» 그 주택을 팔기 전에 새 주택을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용한다고 정하고 있습니다(소득세법 시행령 §155①). 대법원은 2주택을 가진 세대가 새 주택을 사서 3주택이 됐다가 한 채를 팔아 2주택이 된 경우, 이 특례 대상이 아니라고 판단했습니다(대법원 2025.2.13. 선고 2024두55426). 세법의 비과세 요건은 조문 그대로 해석해야 하고 넓혀 읽을 수 없다는 이유입니다. 이후 하급심도 같은 취지로 판단한 바 있습니다(수원지방법원 2025.10.28. 2025구단10400). 과거 국세청은 이런 경우에도 남은 두 채에 일시적 2주택 특례를 인정한 해석을 낸 적이 있지만(서면-2016-부동산-5934, 2016.12.30.), 대법원 판결 이후로는 그 해석에 기대기 어렵습니다.

2. 이번 사안에 대입하면
e를 사실 때 a·b·d를 갖고 계셔서 e 취득으로 4채가 됐고, 그 뒤 d와 a를 팔아 지금 b·e 두 채가 남았습니다. 위 판결 사안(2채 → 3채 → 2채)과 구조가 같고 보유 주택 수는 오히려 더 많았던 경우입니다. 판결은 2022년 개정 전 시행령을 다룬 것이지만 지금 조문도 «1주택을 소유한 1세대»라는 같은 문언을 쓰고 있어, e를 «1주택 상태에서 산 새 주택»으로 보기 어렵습니다. 나중에 주택 수를 줄여 두 채만 남겼다는 사정만으로는 이 전제가 채워지지 않는다는 것이 판결의 취지입니다.

3. 비과세가 안 될 때와 다른 방법
· b를 과세로 파시면 일반 양도소득세를 내고, 장기보유특별공제는 보유 8년 미만이면 14%, 8년 이상이면 16%입니다(소득세법 §95②, 취득일·양도일로 확정). 다만 양도일 현재 b가 조정대상지역에 있으면 2주택 중과세율(소득세법 §104⑦) 대상인지 따로 확인하셔야 하고, 중과가 적용되면 이 공제도 받지 못합니다.
· 순서를 바꿔 e를 먼저 팔고 b 한 채만 남긴 뒤 b를 파시면, b는 1세대 1주택으로 비과세 여부를 판단합니다. 조정대상지역이 아닐 때 취득하셨다면 2년 보유로 충분하고, 보유기간은 b를 산 날부터 셉니다(소득세법 시행령 §154①·⑤). 이 경우 e 쪽 세금과 이사 문제를 함께 비교해 보셔야 합니다.
· 비과세를 적용받는 경우에도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 양도차익에 과세되고(소득세법 §89①3호·§95③), 주거용 오피스텔·분양권·입주권처럼 주택 수에 들어가는 다른 자산이 없다는 전제입니다.
· b를 임대주택으로 등록하셨고 a를 파실 때 거주주택 특례를 받으셨다면, 비과세 범위가 직전 거주주택 양도일 이후 부분으로 줄어드는 규정(소득세법 시행령 §154⑩)이 걸리는지도 함께 검토해야 합니다.

b·e의 소재지와 예상 양도가액, 임대등록 여부와 a 양도 때 신고 내용을 채팅·전화상담으로 알려주시면 파는 순서별 세금을 비교해 정리해 드리겠습니다.

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