세무 Q&A
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Q.
부담부증여 채무승계 문의
안녕하세요
제 명의로 실거주중인 김포시 사우동 소재의 빌라를 어머니께 부담부증여하려고합니다.
어머님 연소득 25년기준 3700만원수준
부동산 감정가 4억, 주담대 잔액은 3.11억
현재 어머니가 개인회생중이나, 곧 전액변제할 예정이고 이후에 부담부증여 절차를 진행하고자합니다.
만약 DSR로 인해 주담대 은행에서 대출승계가 거절된다면 다른 방법이 있는지, 그리고 해당절차 진행시 예상되는 증여세 혹은 양도세가 어느정도일지 문의드립니다.
김*진 님
조회 : 386건
답변 : 1건
26.09.30
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.30
채택답변
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
경기도 김포시는 비조정대상지역으로 아드님께서 2주택 중 먼저 1주택을 어머님에게 부담부증여를 하시는 경우라면 일반세율로 양도소득세신고를 통해서 양도차익에 대해서 양도소득세를 납부하셔야 합니다.
아드님께서 1세대 1주택자이면서 2년이상 보유요건을 충족하셔서 양도소득세 비과세 요건을 충족하신 경우에는 부담부증여를 통해서 납부하실 양도소득세는 없습니다.
하지만 어머님께서는 주담대 대출금액을 승계를 하시는 경우에는 감정가액에서 대출금액을 차감한 금액에 5천만원을 제외한 금액에 대해서 증여세를 납부하셔야 합니다.
증여세 뿐만 아니라 취득세도 유상취득세와 무상취득세로 나누어서 납부를 하셔야 합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
대출 승계 거절 시 대안 및 예상 세금은 다음과 같습니다.
1. 대출 승계 거절 시 대안
기존 은행에서 DSR 등의 사유로 채무승계가 거절될 경우, 소유권 이전과 동시에 어머님 명의로 타 금융기관(1금융권 타행 또는 2금융권 등)에서 신규 주택담보대출을 받아 질문자님의 기존 대출을 상환하는 대환대출 방식으로 진행할 수 있습니다.
2. 예상 증여세
부동산 가액 4억 원에서 채무액 3.11억 원을 차감한 8,900만 원이 순수 증여 대상입니다. 자녀가 부모에게 증여 시 적용되는 직계존속 공제 5,000만 원을 차감하면 과세표준은 3,900만 원입니다. 1억 원 이하 세율 10%를 적용한 산출세액 390만 원에 자진신고 공제(3%)를 적용하면 납부할 예상 증여세는 약 378만 3천 원입니다.
3. 예상 양도소득세
어머님이 승계하는 채무액 3.11억 원은 세법상 유상양도로 보아 질문자님에게 양도소득세가 부과됩니다. 질문자님께서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하신다면 양도소득세는 0원이지만, 다주택자이거나 비과세 요건을 충족하지 못할 경우에는 해당 주택의 최초 취득가액과 보유기간에 따라 양도소득세가 산출됩니다.
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