질문이 많아 결론이 갈리는 지점만 먼저 짚겠습니다. 가장 중요한 것은 «혼인신고 전에 오간 돈은 배우자 공제(6억원)를 쓸 수 없다»는 점입니다.
1. 계약금 1억 9,200만원 — 혼인 전 송금
증여세의 배우자 공제는 법률상 배우자에게만 적용되고, 결혼식은 올렸지만 혼인신고 전에 받은 돈에도 공제를 주지 않았습니다(국세청 서면-2022-상속증여-0088, 2022.01.28.). 혼인신고 전에 신부분이 보낸 1억 9,200만원은 증여로 보면 남남 사이 증여라 공제가 없으니, 차입으로 정리하신 방향이 맞습니다. 무이자여도 적정이자(연 4.6%)로 계산한 이익이 1년에 약 883만원이라 1천만원 기준에 못 미쳐 이자에 대한 증여세는 없습니다(상속세 및 증여세법 §41의4). 다만 이 판정은 1년마다 다시 하고 금액이 늘면 달라집니다. 무엇보다 차입으로 인정받으려면 상환기한과 상환 방법을 정하고, 정한 대로 원금을 주기적으로 실제 갚아 나간 기록이 있어야 합니다. 혼인신고 전에 상대방이 낸 집값을 차용이라고 주장했지만 갚은 돈이 실제 상환이 아니었다는 이유로 차용을 인정하지 않고 증여세를 매긴 판결도 있습니다(서울행정법원 2017구합78575, 2018.11.22.). 자금조달계획서의 차입금 증빙은 «돈을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류»로 정해져 있고, 확정일자를 받은 차용증이나 송금확인증을 반드시 내라는 규정은 없습니다. 차용증과 이체 내역처럼 빌린 사실과 금액이 드러나는 서류를 갖추시면 됩니다.
2. 혼인 후 남은 차입금 정리
혼인신고 뒤에는 배우자 공제 6억원(10년 합산)을 쓸 수 있고, 남은 채무를 면제하면 면제한 날 그 금액을 증여받은 것으로 봅니다(같은 법 §36). 다만 갚은 기록 없이 혼인 직후 면제하면, 처음부터 갚을 생각이 없던 돈, 즉 혼인 전 증여였다고 보아 배우자 공제 없이 과세될 위험이 있습니다. 그래서 «혼인 후 면제로 정리»를 처음부터 계획하기보다, 실제로 갚아 나가는 것을 기본으로 두셔야 합니다.
3. 지분 비율과 대납
공동명의 지분과 실제로 낸 돈의 비율이 다르면 그 차액은 배우자 사이 증여가 됩니다. 신부분이 8, 신랑분이 2를 부담하는데 5:5로 등록하면 차액이 증여이고, 6억원 공제 안이면 세금은 없지만 공제를 그만큼 씁니다. 반대로 실제 부담 비율에 가깝게 지분을 정하면 증여 문제 자체가 줄어듭니다. 후불이자와 중도금, 마이너스통장으로 내는 돈도 같은 원리라, 각자 지분만큼 각자 명의 계좌에서 내는 것이 기록상 가장 깔끔합니다. 혼인신고 전에 대신 낸 돈은 배우자 공제가 없으니, 큰 금액 납부는 혼인신고 뒤로 맞추시는 것이 안전합니다.
4. 기존 주택 비과세
혼인 전 1주택을 가진 신부분과 1분양권을 가진 신랑분이 혼인하면, 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 신부분 주택은 1세대 1주택으로 보는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 §156의2⑨). 2년 이상 보유해야 하고, 그 주택이 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주도 채워야 합니다.
5. 신축 아파트 취득세
혼인 전 분양권으로 주택을 취득하는 경우 배우자가 혼인 전부터 가진 주택은 주택 수에서 빼는 규정이 있어(지방세법 시행령 §28의4⑥), 일시적 2주택 기한에만 기대지 않아도 되는 구조입니다. 다만 혼인 뒤에 넘겨받는 지분은 이 문언에 바로 들어가지 않아 따로 판단이 필요하고, 적용이 안 되면 조정대상지역 기준으로 신축 취득일부터 2년 안에 기존 주택을 처분해야 일시적 2주택으로 중과를 피할 수 있습니다(같은 영 §28의5①).
계약서와 자금 이체 내역, 공동명의 예정 시점을 채팅·전화상담으로 보여주시면 지분 비율별 증여세와 특례 적용 여부를 함께 계산해 드리겠습니다.