분양권 상태의 단독명의—부부공동명의 전환시 세금문의

Question

이호길 · Answer

안녕하세요?

1. 증여세는 최근 10년 이내 배우자에게 증여한 다른 재산이 없다면 증여세는 발생하지 않습니다.(배우자 증여재산공제 6억원 적용)

2. 양도소득세는 중도금 대출을 배우자에게 승계시키면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

중도금 대출 없이(또는 채무 승계 없이) 지분만 넘기는 경우: 순수 증여이므로 양도소득세는 0원​입니다.

중도금 대출을 지분비율(50%)만큼 승계하는 경우는 세법상 부담부증여​에 해당하여, 승계된 대출금 비율에 해당하는 프리미엄에 대해 증여자(남편)에게 양도소득세(지방소득세 포함 66%~77%)​가 부과됩니다.

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화세무사입니다.

부부간 분양권 명의이전은 보통 증여로 하십니다.
말씀주신것처럼 증여재산가액 6억원까지는 부부간 명의이전시 세금없습니다. 명의이전시에는 시공사 및 분양사 간 확인이 필요합니다.
증여재산가액 평가는 불입금액 + 프리미엄으로 산정하게 됩니다.

명의이전시에는 세금이 없을것으로 보이며, 준공시에 취득세는 각각 지분만큼 납부해주시면됩니다.
양도소득세는 향후 분양권을 양도하시거나, 혹은 신축된 주택을 양도하실때 부과됩니다. 증여로인한 명의이전단계에서는 없습니다.

답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.

전민수 · Answer

안녕하세요,

증여세대상이지만 공제되므로 납부세액은 없습니다(증여세신고는 해야합니다.)

또한 양도차익이 발생했으므로 양도세 신고 및 납부도 해야 합니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

김주성 · Answer

결론부터 말씀드리면, 중도금 대출이 있는 상태에서 공동명의로 변경하신다면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

분양권 지분을 넘길 때 아내분이 지분(50%)만큼의 중도금 대출(채무)을 함께 승계하게 되는데, 세법에서는 이를 '부담부증여'로 봅니다. 즉, 빚(채무)을 넘긴 비율만큼은 아내에게 분양권을 판 것(양도)으로 간주합니다.
증여세: 예상하신 대로 증여가액(지금까지 납부한 대금 + 프리미엄의 50%)이 부부 공제 한도(6억 원) 이하라면 납부할 증여세는 0원입니다.

양도소득세: 대출을 승계한 비율만큼은 '양도'에 해당합니다. 주변 시세로 인해 프리미엄(양도차익)이 발생한 상태이므로, 승계한 대출금 비율에 해당하는 프리미엄에 대해 양도소득세가 부과됩니다. (분양권 양도세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 무거운 편입니다.)-->이미 실행된 대출을 분양권  넘기는자가 돈을 내고 , 받는자가 공짜로 받으면 증여에 해당합니다

문용현 · Answer

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

분양권을 무상으로 지분 이전을 한다면 증여에 해당합니다. 배우자로부터 증여받을 경우에는 10년간 6억까지는 증여세가 없습니다.
증여에 해당하므로 양도소득세 대상은 아닙니다.

증여세 신고시, 분양권 평가액은 (증여일 현재까지 납부액+프리미엄) x 증여비율입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

강태훈 · Answer

분양권 시세로 평가하여 증여세가 계산됩니다.

백지원 · Answer

양도소득세는 배우자에게 채무도 같이 넘길 경우 발생합니다.

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