분양권 상태의 단독명의—부부공동명의 전환시 세금문의

Question

오양욱 · Answer

안녕하세요.
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

중도금 대출 실행 전에 분양권 지분을 배우자에게 단순 증여하는 경우라면, 배우자 간 10년간 6억원의 증여재산공제가 적용되므로 증여가액이 공제범위 내라면 증여세는 발생하지 않을 수 있습니다.

다만 중도금 대출이 실행된 이후 배우자에게 지분을 이전하는 경우에는 대출채무를 함께 이전하는 부담부증여에 해당하여 그 채무 부분에 대해서는 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

따라서 현재 명의변경을 진행 중이시라면 중도금 대출 실행 전인지 여부를 확인하시고, 진행 전에 구체적인 세금관계를 상담받아보시는 것을 권유드립니다.

장윤성 · Answer

안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.

Q1. 대가 없이 지분을 넘기시는 것이라 증여세 문제이고, 최근 10년 안에 배우자에게 받은 다른 증여와 합쳐 6억원까지는 증여세가 없습니다. 분양권은 증여일까지 낸 계약금·중도금에 그날의 프리미엄을 더한 금액으로 평가하고, 그중 넘기는 지분만큼이 증여금액입니다. 세금이 없어도 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고해 두시는 편이 좋습니다.

Q2. 지분만 넘기는 증여라면 양도소득세는 없습니다. 다만 중도금 대출을 배우자가 지분만큼 넘겨받으면 그 금액만큼은 판 것으로 보아 프리미엄에 양도소득세가 나올 수 있습니다. 그리고 분양권 상태로 증여 후 10년 안에 파시면 배우자 지분의 취득가액은 증여 당시 시세가 아니라 처음 분양받은 금액으로 계산합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요. 대출 승계 여부가 핵심입니다.

1. 순수 증여라면 양도세 없음
아내분이 아무 대가 없이 지분을 받는다면 양도가 아니라 증여이므로 양도소득세는 나오지 않습니다. 증여가액은 분양가가 아니라 '지금까지 납입한 금액(계약금·중도금) + 프리미엄' 중 지분 해당액이며, 배우자 공제 6억원 이내라면 증여세도 없습니다.

2. 중도금 대출을 함께 넘기면 주의
아내분이 중도금 대출 일부를 승계(채무 인수)하면 부담부증여가 되어, 인수한 대출액만큼은 본인이 분양권을 판 것(양도)으로 봅니다. 분양권은 양도세율이 60~70%로 매우 높아 프리미엄이 있다면 세금이 크게 나올 수 있습니다. 명의변경 시 대출 승계 여부를 꼭 확인하세요.

3. 증여세 신고는 해두세요
납부세액이 없더라도 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내에 신고해두시는 것이 좋습니다. 증여가액이 공식적으로 확정되어 나중 자금출처 소명에도 도움이 됩니다.

4. 나중에 팔 때 참고
분양권도 배우자 이월과세 대상이라, 증여받은 날부터 10년 이내에 양도하면 아내분 지분의 취득가액을 증여가액이 아닌 본인의 취득가액으로 계산합니다. 다만 부부 합산 1세대 1주택 비과세가 적용되면 큰 문제는 없습니다.

취득세는 준공 후 각자 지분대로 내시면 됩니다.

전민수 · Answer

안녕하세요,

증여세대상이지만 공제되므로 납부세액은 없습니다(증여세신고는 해야합니다.)

또한 양도차익이 발생했으므로 양도세 신고 및 납부도 해야 합니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

조연화 · Answer

안녕하세요 조연화 세무사입니다.
순수 증여라면 양도세는 없고 증여세도 공제 한도 내일 가능성이 높습니다. 하지만 중도금 대출을 승계하시는 형태라면 남편분께 양도세가 발생할 수 있습니다.

1. 양도소득세
이미 실행된 중도금 대출 채무를 아내분이 50% 인수하는 조건으로 진행되면, 세법상 채무 인수분은 증여가 아닌 양도로 보기 때문에 양도세가 발생할 수 있습니다.

2. 증여세
분양권 증여재산가액은 전체 분양가가 아니라, [증여일까지 실제 불입한 금액(계약금+중도금) + 현재 형성된 프리미엄(P)] × 50%로 평가합니다.
과거 10년 이내에 배우자에게 증여한 내역이 없다면 배우자 증여재산공제(6억 원)가 적용되므로 [현재까지 불임액+프리미엄]x아내 지분율이 6억을 초과하지 않는다면 증여세는 발생하지 않을 것입니다.

3. 체크사항
채무승계 여부 확인: 공동명의 변경 시 은행에서 아내분을 공동채무자로 넣거나 채무인수를 요구도 있습니다. 미리 확인하시기 바랍니다.
향후 잔금 및 취득세 납부 자금출처: 완공 후 아내분 지분의 잔금과 취득세를 납부할 때, 아내분의 소득 증빙(자금출처)이 부족하면  증여 이슈가 발생할 수 있다는 점 참고 바랍니다.

현재 명의변경 서류를 접수하기 전이시라면 ① 현재까지의 납입액, ② 프리미엄 시세 평가액, ③ 중도금 대출 승계 방식을 종합적으로 확인하시기 바랍니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!

김주성 · Answer

분양권 지분을 배우자에게 순수 증여로 이전한다면, 본인에게는 원칙적으로 양도소득세가 발생하지 않습니다. 배우자에게 승계시키는 중도금대출 등 채무가 없다면, 프리미엄이 있더라도 그 자체만으로 양도로 보지는분양권 지분을 배우자에게 순수 증여로 넘기는 경우, 본인에게 즉시 양도소득세는 일반적으로 발생하지 않습니다. 다만 배우자가 중도금대출 등 채무를 실제로 인수하면 그 채무 상당액은 부담부증여의 유상양도 부분이 되어, 프리미엄이 있다면 본인에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

증여세는 증여일 현재 분양권의 시가(통상 분양가 납입액 + 프리미엄 등)를 기준으로 판단하며, 최근 10년간 배우자에게 증여한 재산과 합산해 6억원 이하면 증여세는 없습니다. 분양가 4.8억원만 보지 말고, 프리미엄을 포함한 지분가액을 확인해야 합니다

분양권 단계의 단순 공동명의 전환은 통상 취득세가 바로 과세되는 것이 아니라 준공 후 주택 취득 시 각 지분 기준으로 취득세를 부담합니다.

배병직 · Answer

본인 단독명의의 분양권 지분 일부를 배우자에게 무상으로 이전하여 공동명의로 변경한다면 일반적으로 배우자에 대한 분양권 지분 증여로 보게 됩니다.

증여재산가액은 완성된 아파트의 공시가격을 그대로 적용하는 것이 아니라, 증여 당시 분양권의 기납입금액과 형성된 프리미엄 등 시가를 기준으로 평가하게 됩니다. 배우자 증여재산공제는 최근 10년간 합산하여 6억원이므로 다른 배우자 증여가 없다면 실제 증여세가 발생하지 않을 가능성이 있습니다.

강태훈 · Answer

분양권 시세로 평가하여 증여세가 계산됩니다.

김나은 · Answer

안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.

중도금 대출이 끼어 있는지가 전부를 가릅니다. 대출 없이 순수하게 지분만 넘기시면 양도소득세는 나오지 않지만, 대출 지분까지 함께 넘기시면 그 부분은 파신 것으로 보아 양도세가 발생하니 대출 잔액부터 확인하시는 것을 추천드립니다.

이해를 돕기 위해 분양가 4억 8,000만원에 프리미엄이 형성된 상태이고, 지분 2분의 1을 배우자분께 넘기시며, 10년 내 다른 증여는 없는 경우를 가정하여 설명드리겠습니다.

A. 대출 없이 지분만 증여 → 증여세 0원, 양도소득세 0원
B. 중도금 대출 지분까지 함께 넘김 → 그 부분에 양도소득세 발생

분양권의 증여재산가액은 완성된 아파트 시세가 아니라 지금까지 납입하신 금액에 프리미엄을 더해 평가합니다. 분양가가 4억 8,000만원이고 프리미엄이 붙어 있어도 지분 절반이면 배우자 증여재산공제 6억원 안에 충분히 들어오므로, 증여세는 나오지 않습니다.

반면 배우자분이 중도금 대출의 절반을 떠안으시면 그만큼은 대가를 받고 파신 것으로 봅니다. 분양권은 보유기간이 1년 이상이면 60%, 1년 미만이면 70%라는 높은 세율이 적용되어 금액이 작지 않습니다. 정확한 세액은 지금까지 납입하신 금액과 프리미엄 수준을 알아야 계산할 수 있습니다.

추가적으로 말씀드리면, 명의변경을 이미 진행 중이시라면 대출 승계가 어떻게 처리되는지 지금 확인하셔야 합니다. 은행에서 공동명의 전환 시 대출도 함께 나누도록 요구하는 경우가 많은데, 그러면 본인 의사와 무관하게 부담부증여가 됩니다. 증여세가 없다는 점만 보고 진행하셨다가 양도세를 맞으시는 경우가 여기서 생깁니다.

실제 납입액과 대출 잔액, 분양권 취득 시기에 따라 크게 달라지니, 명의변경을 마치시기 전에 한 번 확인받아 보시는 것을 권해드립니다.

현) 부산 상속증여연구소 연구소장
현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
전) 국세심사위원
전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

박용운 · Answer

대가 없이 지분을 넘기는 것이라면 양도세는 나오지 않습니다. 양도세는 돈이나 빚을 넘겨받는 «유상» 이전에만 붙기 때문입니다. 대신 남은 잔금과 중도금 대출을 누가 부담하느냐에 따라 세금이 달라져, 그 부분을 먼저 정하셔야 합니다.

1. 증여세
분양권 지분의 증여가액은 분양가 전체가 아닙니다. 같은 단지 분양권 거래가처럼 시가로 볼 금액이 있으면 그 가액, 없으면 «지금까지 낸 금액 + 프리미엄»에 지분 비율을 곱한 금액입니다. 배우자 증여는 10년간 6억원까지 공제되니 세금은 없을 가능성이 높지만, 공제를 쓰는 것이라 신고는 해 두셔야 합니다.

2. 중도금 대출을 아내분이 넘겨받는 경우
그 대출 부분은 아내분께 판 것으로 보아 양도세 대상이 됩니다. 프리미엄이 붙어 있다면 그만큼 양도차익이 생기고, 분양권 양도세율은 보유 1년 미만 70%, 그 이상도 60%로 매우 높습니다(소득세법 §104①). 배우자 사이에서는 은행 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무만 인정됩니다. 대출을 넘기는 방식은 신중하게 보셔야 합니다.

3. 잔금 — 놓치기 쉬운 부분
국세청은 분양권 지분을 증여한 뒤 아내분이 잔금을 전부 내면, 남편분 지분에 해당하는 잔금은 거꾸로 아내분이 남편분께 증여한 것으로 본 사례가 있습니다(서면-2017-법령해석재산-1629, 2017.07.20.). 잔금과 중도금은 각자 지분 비율대로, 각자 돈으로 내시는 것이 가장 깔끔합니다.

4. 나중에 팔 때
아내분이 증여받은 지분을 10년 안에 팔면, 원칙적으로 취득가액을 증여받을 때 가액이 아니라 남편분이 처음 산 가격으로 계산합니다(소득세법 §97의2). 증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 효과는 없다고 보시면 됩니다. 다만 그 집이 1세대1주택 비과세에 해당하게 되면 이 규정은 적용되지 않습니다.

5. 취득세
분양권 단계에서는 취득세가 없고, 아파트를 실제로 취득할 때 각자 지분만큼 각자 취득세를 냅니다.

지금까지 낸 금액과 중도금 대출, 잔금 계획을 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여가액과 세금이 생기는지를 계산해 드리겠습니다.

세무 Q&A

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