임대주택 멸실후 자녀 증여

Question

유경진 · Accepted Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. B주택 멸실 전, A주택 양도 시 거주주택 비과세 적용 가능할까요? ]

질문자님께서 질의해주신 거주주택 비과세는

소득세법 시행령 155조 20항에 따라 [등록임대주택으로 인한 비과세 특례] 를 의미하는 것으로 판단되며, 이하의 요건 충족 시 적용해볼 수는 있을 것으로 판단됩니다.

해당 규정은 B주택에 대해서 등록임대주택 요건을 충족한 경우에만 A주택 양도시 비과세 적용이 가능하며,
A주택에서 보유기간 중 2년 이상 거주하셨어야합니다.

■ 요건 
① 임대개시일 현재 기준시가 6억 원 (비수도권 3억 원) 이하일 것
② 임대주택 등록을 세무서와 지방자치단체 모두에 하였을 것
③ 다음의 의무 임대기간을 준수하였을 것
→ 2020.07.10. 이전 등록 : 단기임대주택 · 장기임대주택 모두 5년 이상 임대하였을 것
→ 2020.07.11. ~ 2020.08.17. 등록 : 장기임대주택 8년 이상 임대하였을 것
(※ 세무서와 지자체 등록일 중 늦은 날을 기준으로 합니다.) 
④ 임대료 등 증액제한 요건을 충족하였을 것
(※2019.02.12. 이후 임대차계약 갱신 · 체결하는 분부터 적용)
⑤ 임대주택이, 종전주택 양도일 현재 임대중인 상태일 것
(※단 일시적인 공실이거나, 일부 호실이 공실인 경우에는 임대한 것으로 간주)

[ Q2. 임대주택이 재개발 · 재건축된 경우 멸실되기 전까지 종전주택을 양도해야할까요? ]

재개발 · 재건축이 진행되는 임대주택이 관리처분인가가 났떠라도, 임대사업자등록이 말소하기 전까지 양도하는 경우라면 종전주택에 대해 비과세를 적용받으실 수 있습니다.

다만 질의하신 경우에는 5년 이상 임대요건을 충족하셨는지 여부부터 확인하시고, 이외의 요건을 모두 충족하신 경우라면

임대사업자 말소여부와 무관하게 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다만, 해당 신고는 전문가와 상담 후 진행하실 것을 권장드립니다.

[ Q3. B주택 증여 후, C주택 임대기간 요건 충족 후 양도하면 A주택은 비과세 가능할까요? ]

네. A 양도일 현재 자녀와 실질적으로 세대가 분리되어 있고, C도 처분하여 해당 세대에 A만 남는다면 일반적인 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

다만 현재 자녀분과 동일한 세대이므로, 이 부분은 주의하여 진행하실 것을 권장드립니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

오양욱 · Answer

안녕하세요

A주택을 매도하는 시점에 A주택 외 다른 주택이나 조합원입주권 등이 없어 1세대 1주택 상태라면, A주택의 보유·거주기간 등 비과세 요건을 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

다만, 관리처분 이후 B조합원 입주권의 조합원지위 이전 가능여부는 별도로 확인하시면 좋을 것 같습니다.

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