• Q.

  가족 간 상가(펜션) 부담부증여 세금 견적 및 진행 절차 문의드립니다.

  안녕하세요, 가족 간 상가 소유권 이전과 관련하여 세금 및 진행 방식에 대해 전문가님들의 고견을 듣고 싶어 문의 남깁니다.
  1. 현재 상황 및 거래 조건
  
  당사자 관계 : 큰아버지(양도/증여인) ➔ 어머님(양수/수증인)[외국인(일본) 신분 영주권F-5비자 소유] (대출 아예 없음) (아파트[1호수] 본인 명의 소유)
  
  물건 정보 : 상가 토지 및 건물 (현재 펜션 및 식당 운영 중)
  
  예상 시가 : 약 3억 원
  
  기존 취득가액 : 2억 9천만 원 (2019년 취득)
  
  거래 방식 : 부담부증여
  
  세부 조건 : 시가 3억 원 중 상가에 잡혀있는 기존 대출 1억 5천만 원을 제수씨(어머니)가 전액 승계하고, 나머지 1억 5천만 원은 증여받는 조건입니다.
  
  2. 궁금한 점
  ① 예상 세금 견적
  저희가 임의로 계산해 보았을 때, 양도차익이 적어 양도세는 미미하고, 증여세(기타친족 공제 1천만 원 적용)는 약 1,700만 원대, 취득세는 매매/증여분 나뉘어 약 1,200만 원대로 예상되는데 이 정도 예산으로 생각하면 맞을까요?
  
  ② 상가 '시가' 산정 및 감정평가 필요성
  현재 3억 원이라는 금액은 저희의 예상가입니다. 상가의 경우 아파트처럼 시세가 명확하지 않은데, 증여세 및 양도세 신고를 위해 반드시 '감정평가'를 받아야 안전할까요? 아니면 국세청 기준시가로 진행하는 것이 유리할까요?
  
  ③ 사업장 포괄양수양도 가능 여부
  단순 부동산이 아니라 현재 펜션/식당으로 운영 중인 사업장입니다. 명의를 이전할 때 부가가치세를 절세하기 위해 '사업장 포괄양수양도' 방식으로 계약을 진행하는 것이 맞는지 궁금합니다.
  
  ④ 대출 승계 후 사후 관리 (국세청 소명)
  제수씨(어머니)가 1억 5천만 원의 대출을 승계한 뒤, 이자와 원금을 상환해 나갈 때 추후 국세청의 부채 사후관리나 자금출처 조사에 대비하여 특별히 주의해야 할 점이 있다면 조언 부탁드립니다.
  
  전문가님들의 답변 기다리고 있겠습니다 ! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
  
  민*기 님
  조회 : 437건 답변 : 5건 26.10.02 즐겨찾기
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  김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.02

  ① 대체로 맞습니다. 증여세는 (1.5억-1천만)×20%-1천만=1,800만원이고, 신고세액공제 3%를 빼면 약 1,746만원입니다. 취득세는 유상분 1.5억×4.6%와 무상분 1.5억×4.0%를 합쳐 약 1,290만원입니다. 양도세는 양도차익이 약 500만원이라 미미합니다(큰아버지 부담). 승계한 대출은 어머님 소득으로 갚아야 사후관리에서 문제가 없습니다.
  
  ② 상가는 기준시가로 신고할 수 있지만 국세청이 결정기한 내 감정평가로 경정할 수 있습니다(상증령 §49). 또 기준시가로 신고하면 양도분 취득가액도 기준시가로 계산되어(소령 §159) 2.9억 실취득가를 쓸 수 없고 양도세가 늘 수 있습니다. 실무적으로는 감정평가 1곳(기준시가 10억 이하)을 대부분의 경우 받습니다 감정평가 받는것이 납세자에게 수수료대비 10배이상의 절세를 주는 경우가 많기 때문입니다
  
  ③ 네. 어머님이 펜션·식당을 그대로 승계해 운영하면 포괄양도(부가법 §10⑨)로 부가세 없이 이전할 수 있습니다. 어머님이 같은 업종으로 사업자등록을 하고, 계약서에 포괄양도임을 명시해야합니다 . ④ 대출 승계 후 사후 관리 (국세청 소명)--> 어머니의 소득으로 반드시상환해야합니다

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  배병직 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.02

  말씀하신 구조는 채무 1억5천만원이 실제로 어머님에게 승계된다는 전제에서 부담부증여를 검토할 수 있습니다. 다만 예상하신 세액은 토지·건물별 가액, 시가평가, 취득가액 안분 등에 따라 달라지므로 현재 자료만으로 1,700만원·1,200만원 수준이 맞다고 단정하기는 어렵습니다.
  
  특히 큰아버지와 어머님의 관계라면 증여재산공제 적용 여부와 금액도 정확한 친족관계를 기준으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 부담부증여에서는 채무승계 부분에 대해 큰아버지에게 양도소득세가 발생할 수 있고, 어머님은 증여 및 유상취득 부분에 대한 취득세를 각각 검토하게 됩니다.

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.02

  안녕하세요. 계산하신 방향은 대체로 맞습니다.
  
  ① 세금 견적 (시가 3억 기준)
  - 증여세: (1.5억 − 1천만) = 1.4억 → 1,800만원 − 신고세액공제 3% = 약 1,746만원
  - 양도세(큰아버지): 양도가액 1.5억, 취득가액 약 1.45억으로 차익이 작아 미미합니다. 다만 신고는 하셔야 합니다.
  - 취득세: 증여분 약 4.0%(600만원) + 매매분 약 4.6%(690만원)로 약 1,300만원 수준입니다.
  
  ② 시가 산정
  매매사례가 없는 상가는 기준시가로 신고할 수 있지만, 국세청이 직접 감정평가를 받아 시가를 다시 정할 수 있습니다. 기준시가가 시세보다 크게 낮다면 감정평가(기준시가 10억 이하는 1곳 가능)를 받아 신고하는 것이 안전합니다. 감정가는 양도세·취득세 기준도 되므로 세 세목을 일치시키는 효과도 있습니다.
  
  ③ 포괄양수도
  운영 중인 펜션·식당의 자산·종업원·권리의무를 어머니가 그대로 승계한다면 포괄양수도 계약으로 건물분 부가세 없이 진행하는 것이 좋습니다. 어머니 명의로 사업자등록(영주권자도 가능)을 하고, 큰아버지는 폐업신고 시 사업양도로 처리하세요. 승계하지 않고 부동산만 넘기면 건물분에 부가세가 과세될 수 있습니다.
  
  ④ 부채 사후관리
  인수한 대출은 국세청 부채 사후관리 대상입니다. 은행에서 대출 명의를 실제로 어머니로 변경하고, 이자·원금은 어머니 본인 소득(펜션 수익 등)으로 상환하세요. 큰아버지나 다른 가족이 대신 갚으면 그 금액은 추가 증여로 본다는 점에 주의하세요.

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.03

  견적을 의뢰하시면 됩니다.

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.04

  계산하신 방향은 대체로 맞습니다. 다만 결과를 크게 바꿀 수 있는 것이 두 가지 있습니다. 어머님이 세법상 «거주자»인지, 그리고 상가 가격을 무엇으로 신고하느냐입니다.
  
  1. 견적 점검 (시가 3억원 전제)
  증여세: 큰아버지는 어머님께 남편의 형, 즉 인척 2촌이라 기타친족 공제 1천만원 대상입니다. 증여분 1억 5천만원에서 1천만원을 빼고 계산하면 기한 내 신고 기준 1,700만원대로, 계산하신 금액과 비슷합니다.
  양도세: 대출 1억 5천만원 부분은 큰아버지가 판 것으로 봅니다. 양도가액과 취득가액 모두 절반씩 나눠 계산하므로 차익이 작아 세금도 작습니다.
  취득세: 대출 승계분은 유상취득 4%, 증여분은 무상취득 3.5%라 본세만 1,100만원대이고, 여기에 지방교육세 등이 더해집니다.
  
  2. 어머님의 거주자 여부
  외국 국적이어도 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두면 거주자입니다. 거주자여야 1천만원 공제를 받을 수 있고, 비거주자로 판정되면 공제가 없고 큰아버지도 세금을 함께 낼 책임을 집니다. 영주권으로 국내에 생활 근거가 있으시면 거주자일 가능성이 높지만, 신고 전에 이 부분을 먼저 확인하셔야 합니다.
  
  3. 감정평가와 기준시가
  상가는 같은 건물이나 비슷한 상가의 매매·감정 사례가 없으면 기준시가로 신고할 수 있습니다. 다만 국세청은 기준시가와 실제 가치의 차이가 크면(5억원 이상 또는 10% 이상) 직접 감정평가를 의뢰하고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 금액으로 과세할 수 있도록 운영하고 있습니다. 3억원 예상가와 기준시가 차이가 10%를 넘는다면 감정평가를 받아 신고하는 편이 안전하고, 기준시가 10억원 이하라 감정기관 한 곳의 감정으로도 됩니다. 감정가는 증여세와 큰아버지의 양도세 계산에 함께 쓰입니다.
  
  4. 포괄양수도
  사업용 건물을 증여하면 원칙적으로 부가세가 과세되지만, 그 사업의 권리와 의무를 통째로 넘기는 사업양도에 해당하면 과세되지 않습니다(국세청 서면3팀-2649, 2007.09.20.). 펜션·식당을 큰아버지가 직접 운영하는지, 임대를 주고 있는지에 따라 넘겨야 할 «사업»이 달라지고, 어머님이 그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 넘겨받아야 합니다. 이 판단에 따라 부가세 과세 여부가 갈리니 계약 전에 사실관계부터 맞추셔야 합니다.
  
  5. 대출 승계 후 관리
  부담부증여로 공제된 채무는 국세청이 따로 관리하다가, 상환 시점에 어머님이 무슨 돈으로 갚았는지 해명을 요청할 수 있습니다. 대출 명의를 실제로 어머님으로 바꾸고, 이자와 원금은 어머님 소득(펜션·식당 수입 등)이 들어오는 계좌에서 나가게 해 두세요. 다른 가족이 대신 갚으면 그 금액이 다시 증여가 됩니다.
  
  상가 공시가격과 펜션·식당 운영 형태를 채팅·전화상담으로 알려주시면 감정평가 여부와 세금 총액을 비교해 드리겠습니다.

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