양도세신고문의

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원사입니다.

1> 100% 세액감면이 되지 않고 농어촌특별세 20%를 추가로 납부하셔야 합니다.

2> 2년이상 거주하신 경우에는 상생임대인요건을 통한 장특공 40%보다는 최소 48%이상으로 양도소득세신고를 하실 수 있습니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
세 가지는 적용 단계가 달라 요건을 각각 갖추면 함께 적용됩니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 1세대1주택 비과세에 거주요건이 없어(소득세법 시행령 제154조 제1항) 양도가액 12억 원 초과분만 과세됩니다. 거주하지 않은 주택의 장기보유특별공제는 표 1(연 2%)이 원칙이지만, 상생임대주택 요건을 갖추면 표 2의 2년 거주요건이 면제되어 보유기간분(최대 40%)을 적용받을 수 있습니다(같은 영 제155조의3 제1항). 실거주가 없으니 거주기간분은 더해지지 않습니다. 다만 상생임대는 취득 후 직접 맺은 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지하고, 5% 이내로 올린 계약으로 2년 이상 임대를 마쳤어야 하며, 하나라도 어긋나면 표 1로 돌아가니 중개사 말만으로 판단하지 마시기 바랍니다.

2013년 감면(조세특례제한법 제99조의2)은 2013.4.1.~12.31. 사이 사업주체 등과 최초로 매매계약을 맺고 계약금을 지급한, 취득가액 6억 원 이하 또는 전용 85㎡ 이하 주택이 대상입니다. 3월 이전 계약이면 대상이 아닙니다. 매매계약서에 시장·군수·구청장의 확인 날인이 있는지가 확인 방법이고, 신고 때 그 사본을 제출해야 합니다(같은 법 시행령 제99조의2 제8항). 계약서가 없으면 분양 시행사나 관할 구청의 확인대장을 문의해 보시기 바랍니다. 취득 후 5년이 지나 양도하면 전액 감면이 아니라 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액만 과세대상에서 공제됩니다.

홈택스에서는 고가주택 안분 → 장기보유특별공제 → 5년간 소득 공제 순서로 계산되며, 5년간 소득은 따로 안분 계산해 입력해야 합니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안이므로(소득세법 제105조 제1항) 8월 양도라면 10월 말까지입니다. 날인 계약서와 직전·상생 임대차계약서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 신고 전에 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

민준홍 · Answer

1) 서울시 지역이라 미분양 관련 양도세 면제는 적용받기 어려울 것입니다.
2) 17.8.3 이전 취득이라면 실거주 의무 없습니다.
3) 부동산에서 충족한다고 하고 안되는 경우가 있습니다. 해당건은 임대차계약서, 매매계약서 구비하시어 상담받으시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1. 원칙적으로 2013.4.1.~12.31. 공급자와 최초 계약을 체결하고 계약금을 지급했어야 합니다. (잔금은 그 이후 지급 가능)
특례 대상이면 이번 양도는 취득 후 5년이 지났으므로 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 공제합니다. 전체 양도차익이 면제되는 것은 아닙니다.
2. 1세대1주택 비과세를 위한 거주의무는 없습니다.
3. 상생임대 특례로 장기보유특별공제의 거주요건을 면제받아 보유기간 공제율 40%적용이 가능합니다.
4. 이 부분은 글로 설명드리긴 어렵습니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

1.미분양 감면 해당 여부 (조특법 제99조의2)
2013.4.1.~12.31. 사이에 계약한 미분양주택으로 취득가액 6억원 이하(또는 전용 85㎡ 이하)라면, 취득일부터 5년간 발생한 양도소득을 과세대상에서 빼줍니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 과세됩니다.
해당 여부는 매매(분양)계약서에 시·군·구청장의 '감면대상 주택 확인' 날인이 있는지로 확인하시면 됩니다. 날인이 없다면 감면 적용이 어렵습니다.

2.실거주 의무
2017.8.2. 이전에 취득한 주택이므로 2년 거주요건은 적용되지 않습니다. 2년 이상 보유했으니 1세대1주택 비과세 대상입니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하므로 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.

3.장기보유특별공제와 상생임대인 특례
거주하지 않으셨으므로 원칙적으로 일반 공제율(연 2%, 12년 보유 시 24%)이 적용됩니다. 그런데 상생임대주택 요건을 갖추면 장특공 거주요건이 면제되어 1세대1주택 공제율(표2)을 적용받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조의3). 이 경우 보유기간분 40%만 적용되고, 거주기간분은 실제 거주기간 기준이므로 추가되지 않습니다. 결과적으로 24%가 40%로 늘어납니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면 거주요건 없이 비과세(12억 초과분 과세)가 가능하고, 상생임대인 특례가 인정되면 장기보유특별공제 40%(보유 12년분)를 함께 적용받을 수 있는 구조로 보입니다. 신고기한은 양도월 말일부터 2개월, 즉 10월 31일이니 서두르셔야 합니다.

1. 미분양 감면(조특법 제99조의2): 2013.4.1~12.31 사이 매매계약 체결 + 지자체장이 '감면대상 주택' 확인 날인한 매매계약서가 있어야 합니다. 2014년 3월 잔금이라도 2013년에 계약했다면 대상일 수 있으니 계약서 날인 여부를 먼저 확인하세요. 해당되면 취득일부터 5년간 발생한 양도차익은 감면(농특세 20%)됩니다.

2. 거주요건: 2017.8.2 이전 취득분은 조정지역이라도 2년 거주요건이 없어 2년 보유만으로 1세대1주택 비과세 대상입니다.

3. 상생임대인 + 장특공: 실거주가 없으면 원래 장특공은 일반 공제(최대 30%)지만, 상생임대인 요건을 충족하면 '2년 거주'를 채운 것으로 보아 1세대1주택 장특공 표를 적용합니다. 다만 거주기간 공제분은 실제 거주가 없어 0%이고 보유기간분(연 4%, 최대 40%)만 적용됩니다. 직전·상생 계약서와 임대료 5% 이내 인상 여부 확인이 필요합니다.

4. 계산 구조: 양도차익 × (15.9억-12억)/15.9억 → 장특공 40% 차감 → 기본공제 250만원 → 세율 적용. 감면 해당 시 5년분 차익을 별도 안분합니다. 홈택스 '양도소득세 정기신고'에서 고가주택·감면 코드를 선택하면 되지만, 안분계산이 복잡해 기한 내 세무대리 신고를 권합니다.

박용운 · Answer

세 가지 혜택은 각자 요건만 맞으면 함께 받을 수 있습니다. 2013년 감면은 미분양이었는지보다 매매계약서에 구청장 확인 날인이 있는지로 결정됩니다.

1. 2013년 감면
2013년 4월부터 12월 사이에 매매계약을 맺고 계약금을 냈어야 합니다. 미분양주택뿐 아니라 1세대 1주택자에게서 산 기존 주택도 대상이고, 서울이라서 빠지지는 않습니다. 어느 경우든 계약서에 감면대상 확인 날인이 없으면 감면이 안 됩니다. 해당되면 취득 후 5년간 오른 몫의 양도소득금액을 빼 주고, 줄어든 세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다.

2. 거주요건
2017년 8월 2일 이전 취득이라 거주하지 않으셨어도 비과세됩니다. 양도가액이 12억을 넘으므로 넘는 비율만큼만 과세됩니다.

3. 상생임대
요건을 갖추면 장기보유특별공제에 1세대 1주택 공제표를 씁니다. 보유 12년이라 보유기간분 40%를 받고, 거주기간분은 실제로 2년 이상 살아야 붙어서 이번에는 없습니다. 상생임대가 안 되면 일반 공제표로 24%입니다. 직전 계약은 취득 후 직접 맺어 1년 6개월 이상, 상생 계약은 2021년 12월 20일 이후 5% 이내 인상으로 맺어 2년 이상 임대했어야 합니다.

4. 신고
신고할 때 상생임대는 특례적용신고서와 두 임대차계약서를, 감면은 날인받은 계약서 사본을 함께 내야 합니다. 홈택스에서는 12억 초과분 안분, 장기보유특별공제, 5년간 소득금액 공제 순서로 계산합니다. 예정신고 기한은 10월 31일이 토요일이라 11월 2일까지입니다.

매매계약서와 두 임대차계약서를 채팅·전화상담으로 보여주시면 받을 수 있는 혜택과 세액 규모를 계산해 드리겠습니다.

근거: 조세특례제한법 제99조의2, 농어촌특별세법 제5조, 소득세법 제95조, 같은 법 시행령 제155조의3·제159조의4, 사전-2017-법령해석재산-0564, 서면-2016-부동산-2780

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