세무 Q&A
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Q.
분양권 취득 이력 있는 2주택 양도세 비과세 문의
안녕하세요.
1세대 1주택 비과세 관련 문의드립니다.
보유 및 양도 예정 이력은 아래와 같습니다.
2024.01.22 : 부천 아파트 취득 (2.5억)
2024.12.06 : 원주 분양권 취득
2025.03.25 : 전주 분양권 취득
2025.06.11 : 전주 분양권 양도
2026.10.16 : 원주 분양권 양도
2026.12 : 인천 아파트 취득 예정 (8~9억 예상)
2028.01 : 부천 아파트 양도 예정 (3.5억 예상)
2030.12 : 인천 아파트 양도 예정 (12억 이하 예상)
※ 주택 및 분양권은 모두 취득 당시 비규제지역이었습니다.
1. 부천 아파트 취득 후 1년이 되기 전에 원주 분양권을 취득한 이력이 있는데, 이 경우에도 부천 아파트를 1세대 1주택 비과세 받을 수 있는 다른 방법이 있는지 궁금합니다.
2. 2026년 이후 인천 아파트를 취득하는 일정까지 고려했을 때, 매도 순서나 시점 등을 변경하여 부천 아파트와 인천 아파트 모두 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
가능한 방법이 있다면 구체적인 매도·취득 일정까지 조언 부탁드립니다.
감사합니다.
이*희 님
조회 : 352건
답변 : 1건
26.10.08
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오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.10.08
채택답변
안녕하세요.
말씀하신 일정대로 진행하시면 두 아파트 모두 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다.
1. 부천 아파트
부천 취득 후 1년 안에 원주 분양권을 취득했기 때문에 '1주택+1분양권' 특례(소득세법 시행령 제156조의3)는 적용받기 어렵습니다. 하지만 분양권을 모두 처분하면 이 이력은 문제가 되지 않습니다. 비과세 판단은 양도일 현재 보유 상황을 기준으로 하기 때문입니다.
2. 권장 순서
- 2026.10. 원주 분양권 양도 → 부천 1주택만 보유
- 2026.12. 인천 아파트 취득 → 부천 취득일부터 1년이 지난 뒤 취득하므로 일시적 2주택 요건 충족
- 2028.01. 부천 아파트 양도 → 인천 취득일부터 3년 이내 양도, 2년 이상 보유로 비과세(시행령 제155조 제1항)
- 2030.12. 인천 아파트 양도 → 1주택으로 2년 이상 보유했으므로 비과세(12억원 이하 전액)
3. 주의하실 점
- 원주 분양권은 반드시 부천 아파트 양도 전에 잔금까지 완료되어야 합니다. 부천 양도일에 분양권이 남아 있으면 3주택으로 보아 비과세가 되지 않습니다.
- 인천 아파트 취득 시점에 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있다면 인천 아파트는 2년 거주요건이 추가됩니다.
- 2026.12.~2028.01. 사이에 주택이나 분양권을 추가로 취득하면 일시적 2주택 특례가 깨집니다.
- 원주 분양권 양도차익은 비과세 대상이 아니며, 보유기간 1년 이상이면 60% 세율이 적용됩니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 부천 아파트 양도 시점 이전에 원주 분양권과 전주 분양권을 모두 처분한다면, 원주 분양권의 취득 시기가 부천 아파트 취득일로부터 1년 미만이더라도 부천 아파트의 비과세 판정에는 영향을 주지 않습니다.
2. 계획하신 일정대로 전주 및 원주 분양권을 먼저 양도한 뒤 부천 아파트 취득일로부터 1년 이상 경과한 2026년 12월에 인천 아파트를 취득하고, 인천 아파트 취득일로부터 3년 이내(2028년 1월)에 2년 이상 보유한 부천 아파트를 매도하면 부천 아파트에 대해 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받을 수 있으며, 이후 남은 인천 아파트를 1세대 1주택 상태로 2년 이상 보유한 후 양도(2030년 12월)하면 인천 아파트 역시 12억 원 이하 비과세 적용이 가능합니다.
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