민간임대주택사업자 양도순서를 알고싶어요.

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

거주주택 양도소득세신고와 관련하여 [거주주택에 대한 특례적용신고서]를 함께 제출하도록 되어 있습니다.

특례적용신고서에 제출하신 임대주택에 대해서는 의무임대기간을 충족하시면 거주주택에 대한 양도소득세신고와 관련한 사후관리를 잘 하셨다고 보시면 됩니다.

장기일반민간임대주택으로 등록하시고 8년 의무임대기간을 통해서 자동말소가 되신 경우에는 27년 말일까지 양도를 하셔야 장기보유특별공제 50% 적용 받으실 수 있습니다.

내년 말일까지 양도를 하시면 좋고 2주택 이상을 양도를 하시는 경우 합산하여 양도소득세신고를 해 주셔야 한다는 사실은 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

박용운 · Answer

2020년에 받은 거주주택 비과세는 마지막에 남는 한 채를 팔 때만 영향을 줍니다. 그 집을 1주택 비과세로 팔 때입니다. 다른 집이 남아 있을 때 판 A, B는 원래대로 과세됩니다. 그 특례 때문에 세금이 늘지는 않습니다. 임대 의무기간을 모두 채우셨으니 2020년 비과세가 추징되지도 않습니다.

마지막 집은 2020년 1월 30일 이후의 차익만 비과세입니다. 그 전 차익은 과세됩니다. 차익을 나누는 기준은 실거래가가 아니라 공시가격입니다. 적어 주신 3개월 실거래가는 쓰이지 않습니다. 2020년 1월 30일 당시 공시가격이 쓰입니다.

A, B는 이미 파셨으니 이 계산은 C, D 중 마지막 집에 적용됩니다. 2020년 이후 공시가격이 많이 오른 집을 마지막에 남길수록 비과세 몫이 커집니다. 마지막 집도 보유기간 등 1주택 비과세 요건은 따로 갖춰야 합니다.

A와 B는 같은 해에 파셨습니다. B를 예정신고할 때 A와 합산하지 않으셨다면 2027년 5월에 두 건을 합쳐 확정신고를 하셔야 합니다.

C, D가 8년을 채워 자동말소된 아파트라면 임대주택 장기보유특별공제 50%에는 지금 법상 매도 기한이 없습니다. 다만 10월 1일 시행된 개정 시행령이 기한을 하나 만들었습니다. 매입임대 아파트의 다주택 중과 제외는 2027년 12월 31일까지 파는 경우만 됩니다. 먼저 파는 집이 조정대상지역에 있다면 2027년 안에 파셔야 중과를 피합니다. 국회에 계류된 개정안은 조정대상지역 아파트의 50% 공제도 2028년부터 줄이는 내용입니다. 확정 전이지만 함께 보셔야 합니다.

C, D의 소재지와 취득일, 2020년 1월 30일과 현재의 공시가격을 채팅·전화상담으로 알려주시면 어느 집을 마지막에 남길지 세액으로 비교해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제110조, 같은 법 시행령 제154조, 제155조, 제161조, 제167조의3, 조세특례제한법 제97조의3

김주용 · Answer

안녕하세요.
2020.1.30. 거주주택 비과세 특례는 A·B·C·D 모두가 아니라, 마지막에 남는 1채를 양도할 때에만 영향을 줍니다. 그 전에 파는 주택은 다주택 상태이므로 비과세 없이 과세되고, 장기임대주택 장기보유특별공제 특례로 세금을 줄이는 구조입니다.

1. 먼저 파는 주택(A·B 등)
- 양도 당시 다른 주택이 있으므로 1세대1주택 비과세 대상이 아닙니다.
- 대신 조특법 제97조의3 특례가 적용될 수 있습니다: A(10년 이상 임대) 70%, B(8년, 자동말소) 50%
- 이 특례율은 임대기간 중 발생한 양도차익에 적용되고, 나머지 기간분은 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다.
- 장기임대주택은 다주택 중과에서도 배제되는 것으로 보입니다.

2. 마지막 남은 1채
- 거주주택 특례를 받은 뒤 남은 장기임대주택을 1주택 상태에서 양도하면, 직전 거주주택 양도일(2020.1.30.) 이후 발생한 양도차익만 비과세됩니다.
- 그 이전 차익은 과세되며, 보통 기준시가(공시가격) 비율로 나누어 계산합니다. 그래서 2020.1.30. 당시 공시가격이 중요합니다.
- 12억원 이하라면 2020.1.30. 이후 차익은 전부 비과세, 이전 차익은 과세됩니다.

3. C·D 매도 시기
- 의무기간을 채우고 자동말소된 경우, 현행법상 97조의3 특례 자체에는 양도기한이 없는 것으로 보입니다.
- 다만 조정대상지역 아파트로서 2026년 말까지 말소된 경우 2027년 양도분까지만 50%를 주는 개정안이 발표된 것으로 알려져 있어, 확정 여부를 확인하시고 가능하면 2027년 말까지 양도하시는 것이 안전합니다.

4. 양도 순서 팁
- 2020.1.30. 이후 상승폭이 가장 큰 주택을 마지막에 남기면 비과세 효과가 커집니다.
- 반대로 임대기간 중 상승분이 큰 주택은 특례율(70%)이 높은 상태로 먼저 파는 것이 유리할 수 있습니다.

주택별 금액을 놓고 순서를 시뮬레이션해 보시는 것이 정확하니, 정식 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
결론부터 말씀드리면 2020년 1월 30일에 받은 거주주택 비과세는 A·B·C·D 모두가 아니라, 마지막에 1주택으로 남아 비과세로 파는 한 채에만 영향을 줍니다. 그리고 C·D의 매도 기한은 먼저 파는 집에만 걸립니다. 마지막에 1주택으로 파는 집은 아래 기한과 상관이 없습니다.

1. 마지막 한 채
거주주택 특례를 받은 뒤 남은 임대주택을 1세대1주택으로 팔 때는 「직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아」 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제154조 제10항). 2020년 1월 30일까지의 차익은 과세되고 그 뒤 차익만 비과세 대상입니다. 차익은 기준시가(공시가격) 비율로 나누므로 적어 주신 3개월 실거래가는 쓰이지 않습니다. 그 집도 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 포함) 요건은 따로 갖춰야 합니다.

2. 먼저 파는 집의 기한
[C·D 매도 기한 확인]
① 2018년 3월 31일까지 등록한 매입임대 — C·D는 등록일상 여기에 해당합니다
② 아파트이면서 양도 당시 조정대상지역 소재 — 다주택 중과배제를 받으려면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목, 제11항 · 2026년 10월 1일 시행)
③ 아파트가 아니거나 조정대상지역 밖 — 이 기한이 적용되지 않습니다
흔히 자동말소되면 기한 없이 중과배제된다고 안내되어 왔지만, 2026년 9월 30일 개정으로 이 기한이 새로 생겼습니다.

3. 순서
2020년 1월 30일 이후 오른 폭이 큰 집을 마지막에 남길수록 비과세 몫이 커집니다. 다만 먼저 파는 집이 조정대상지역 아파트라면 2027년 말이 사실상 마감입니다.

C·D의 소재지·주택 유형·2020년 1월 30일 공시가격에 따라 순서가 달라지니, 이 자료를 채팅·전화상담으로 알려주시면 양도 순서를 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

여러 임대주택과 거주주택 특례가 얽힌 경우라 양도 순서에 따라 세금이 크게 달라집니다. 비과세 여부는 반드시 상담 후 확인하셔야 하고, 여기서는 개념만 설명드리겠습니다.

1. 거주주택 비과세가 다른 주택에 미치는 영향
2020.1.30. 거주주택 특례로 비과세를 받은 것 자체가 A·B·C·D 각각의 양도세를 바꾸지는 않습니다. 임대주택을 팔 때는 원칙적으로 일반 과세 대상이고, 요건을 갖추면 장기보유특별공제 특례나 중과배제가 적용됩니다.

2. 마지막 남은 1주택
임대주택을 모두 정리하고 마지막 1주택을 거주주택으로 비과세받는 경우, 직전 거주주택 양도일(2020.1.30.) 이후 기간에 생긴 양도차익만 비과세됩니다(소득세법 시행령 제155조제20항). 그래서 2020.1.30. 당시 기준가액이 계산에 쓰입니다.

3. C·D 주택
8년 의무기간이 지나 말소된 경우의 특례 적용 기한은 말소 사유와 등록 시기에 따라 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

주택별 등록·말소 이력, 취득가액, 계약서를 정리해 오시면 유리한 양도 순서를 함께 검토할 수 있습니다.

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

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