토허제 지역 양도세 문의

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

1> 25년 10월 24일부터 3년 이내에 세종시아파트를 양도를 하시는 경우 양도가액 12억원 이하인 경우 양도소드세 비과세 가능합니다.

2> 강동구 주택 계약 당시 유주택자이시기 때문에 강동구아파트에서 2년이상 거주 후 양도를 하셔야 양도가액 12억원 이하에 대해서 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

박용운 · Answer

세종 집은 강동 집 잔금일부터 3년 안에 파시면 거주하지 않으셨어도 비과세입니다. 강동 집은 2년 거주를 채워야 비과세이고, 부동산에서 들으신 설명은 맞지 않습니다.

1. 세종 집
거주요건은 분양 계약일이 아니라 잔금일 기준으로 봅니다. 잔금을 낸 2024년 8월에는 세종이 조정대상지역에서 풀린 뒤라 2년 보유만 채우면 됩니다. 계약 때 조정대상지역이었어도 잔금 때 해제됐다면 거주요건이 없다는 회신이 있습니다. 세종 잔금 후 1년이 지나 강동 집을 사셨으니 그 요건도 맞습니다. 2년 보유는 올해 8월에 찼고, 2028년 10월 24일까지 잔금을 받으시면 됩니다. 이번 10월부터 시행된 2년 처분기한은 종전 집도 조정대상지역일 때만이라 해당하지 않습니다. 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

2. 강동 집
강동구는 2025년 10월 16일 조정대상지역이 됐고 잔금이 그 뒤라 2년 거주가 필요합니다. 지정 전에 계약하면 거주요건이 빠지는 예외가 있지만, 계약금을 낼 때 집이 없어야 합니다. 그때 세종 집이 있었으니 해당하지 않습니다. 거주 없이 2년 보유 후 파시면 일반세율로 과세되고, 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제도 없습니다.

3. 토지거래허가
허가는 계약할 때 받는 것입니다. 강동구가 허가구역이 되기 전인 6월에 계약하셨으니 허가 대상이 아니고 실거주 의무도 없습니다. 다만 세금의 2년 거주요건은 이와 별개입니다.

강동 집 전입 가능 시점과 두 집 예상 매도가를 채팅·전화상담으로 알려주시면 매도 순서와 거주 기간에 따른 세금 차이를 정리해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 시행령 제154조·제155조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조, 사전-2026-법규재산-0047, 기획재정부 재산세제과-660

천성준 · Answer

세종 아파트는 잔금 치르실 때 이미 조정지역에서 풀린 상태라 거주하지 않으셔도 비과세 받으실 수 있습니다.
세종 아파트를 2년 보유한 26년 8월 이후부터 28년 10월 23일 전까지 파시면 됩니다.

강동 아파트는 조정지역 되기 전에 계약하셨더라도, 계약 당시 세종 집이 있으셨기 때문에 거주요건이 면제되지 않습니다.
강동에서 2년은 실제로 거주하셔야 비과세가 됩니다. 거주 없이 2년 보유만 하고 파시면 과세 대상입니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

1. 세종 아파트: 강동 아파트 취득일부터 3년 안에 팔면 비과세됩니다
세종 아파트는 분양계약(2021.8) 당시에는 조정대상지역이었습니다. 하지만 비과세 거주요건은 '취득 당시' 기준으로 판단하고, 분양 아파트의 취득일은 잔금일입니다. 잔금을 치른 2024.8에는 세종이 이미 조정대상지역에서 해제된 상태였으므로 거주요건이 없습니다. 월세를 주고 거주하지 않으셨어도 2년 이상 보유하면 비과세 대상입니다.

2. 강동 아파트: 거주하지 않으면 비과세가 안 됩니다
부동산에서 들으신 "조정지역 지정 전에 계약했으니 거주하지 않아도 비과세"라는 말은 조건이 하나 빠져 있습니다. 시행령 제154조 제1항 제5호의 거주요건 면제는 두 가지를 모두 갖춰야 적용됩니다.

- 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 지급했을 것
- 계약금 지급일 현재 세대 전체가 무주택일 것

강동 계약일(2025.6.12)에 세종 아파트를 보유하고 계셨으므로 이 예외에 해당하지 않습니다. 잔금일(2025.10.24) 당시 강동구가 조정대상지역이었으니, 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

3. 토지거래허가와 세법상 거주요건은 별개입니다
강동구는 계약일(2025.6.12) 당시 토지거래허가구역이 아니었으므로 허가 대상이 아니었습니다. 그래서 토허제에 따른 2년 실거주 의무는 없습니다. 하지만 양도세 비과세를 위한 거주요건은 세법에서 따로 판단합니다. 토허제 실거주 의무가 없다고 해서 세법상 거주요건까지 면제되는 것은 아닙니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
세종집은 일시적 2주택 비과세가 가능해 보이지만, 강동집은 거주 2년을 채워야 비과세가 가능할 것으로 보입니다. 부동산에서 들으신 설명은 무주택 요건을 놓친 것으로 보입니다.

1. 세종집(종전주택)
- 분양권으로 취득한 주택은 잔금일(2024.8) 기준으로 조정지역 여부를 판단합니다. 당시 세종은 비조정지역이었으므로 거주요건 없이 2년 보유만 충족하면 됩니다.
- 세종집 취득 후 1년 이상 지나 강동집을 취득했으므로, 강동집 잔금일(2025.10.24)부터 3년 이내(2028.10.23까지) 세종집을 팔면 일시적 2주택으로 비과세(양도가 12억 이하분)가 적용될 것으로 보입니다.

2. 강동집(신규주택)
- 잔금일 당시 조정대상지역이므로 비과세를 받으려면 2년 보유 + 2년 거주가 필요합니다.
- 조정지역 지정 전에 계약하고 계약금을 낸 경우 거주요건을 면제하는 규정이 있지만, '계약금 지급일 현재 무주택'이어야 합니다. 계약 당시 세종집을 보유하고 계셨으므로 이 예외는 적용되기 어렵습니다.
- 거주 없이 2년 보유 후 팔면 1주택 상태여도 비과세가 안 되고, 일반세율(6~45%)로 과세되며 장기보유특별공제는 보유기간분만 적용됩니다.

3. 참고
- 강동구는 토지거래허가구역이지만, 지정 전에 계약하셨다면 허가 및 실거주 의무 대상인지도 따로 확인해 보시기 바랍니다.
- 세종집 양도 시점과 강동집 입주 계획을 함께 짜는 것이 유리합니다.

계약서·잔금일 자료를 갖고 정식 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
결론부터 말씀드리면 세종 집은 강동 집 취득일(잔금일 2025년 10월 24일)부터 3년 안에 팔면 거주하지 않으셨어도 일시적 2주택 비과세 대상이고, 강동 집은 2년 거주를 채워야 비과세됩니다. 다만 강동 거주 2년은 세종 집을 판 뒤가 아니라 지금부터 채우기 시작해도 됩니다. 매도 계획은 강동 전입 시점부터 정하시는 것이 순서입니다.

1. 세종 집
거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 보고, 분양 아파트의 취득일은 잔금일입니다. 2024년 8월 잔금 때 세종은 조정대상지역이 아니었으므로 2년 보유만 채우면 됩니다. 2026년 9월 30일 개정으로 처분기한이 2년인 경우가 생겼지만 「종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서」 조정대상지역 신규 주택을 취득한 경우만이라, 3년이 그대로 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 기한 마지막 날 계산으로 다툼이 생기지 않도록 2028년 10월 23일 이전에 잔금을 받으시는 것이 안전합니다. 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

2. 강동 집 — 부동산 설명이 맞지 않는 이유
조정대상지역 지정 전 계약의 거주요건 면제는 「계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우」에만 적용됩니다(같은 영 제154조 제1항 제5호). 2025년 6월 계약금을 낼 때 세종 집이 있었으므로 해당하지 않고, 잔금일에 강동구는 조정대상지역이어서 보유기간 중 2년 거주가 필요합니다. 거주 없이 2년 보유 후 팔면 1주택이어도 과세되고, 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제도 없습니다.

3. 거주기간 계산
거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 셉니다(같은 조 제6항). 1주택 상태에서만 세는 것이 아니므로 세종 집을 보유한 채 강동에 전입해도 그 기간이 통산됩니다. 강동 매도 시점을 앞당기려면 전입을 먼저 하시는 쪽이 유리합니다.

4. 토지거래허가에 따른 실거주 의무는 세법 거주요건과 별개입니다. 계약 당시 허가구역이 아니었다면 허가 대상이 아닌지 구청에 확인하시면 됩니다.

강동 전입 가능 시점과 두 집 매도 순서는 두 집의 계약서와 취득일을 채팅·전화상담으로 알려주시면 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

비과세 여부는 취득일, 조정대상지역 지정 시기, 세대 구성에 따라 결론이 달라지므로 반드시 상담 후 확인하셔야 합니다. 개념만 정리하겠습니다.

1. 세종집(종전주택) 양도
일시적 2주택 특례는 신규주택(강동) 취득일부터 정해진 기간 안에 종전주택을 팔고, 종전주택이 2년 보유 등 비과세 요건을 갖춰야 적용됩니다. 거주요건은 종전주택을 취득한 당시(잔금일)에 조정대상지역이었는지로 판단합니다.

2. 강동집 양도
조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주가 필요합니다. 예외는 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 냈으며, 계약일 현재 무주택세대였던 경우입니다. 계약 당시 세종집을 보유하고 있었다면 무주택이 아니어서 이 예외가 적용되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 "거주 안 해도 비과세"라는 설명은 다시 확인이 필요합니다.

3. 토지거래허가구역
토허제는 실거주 의무 문제로, 양도세 비과세 판단과는 별개입니다.

등기부, 분양·매매계약서, 주민등록초본을 가지고 상담받으시길 권합니다.

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

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