• Q.

  일시적 2주택 특례가 가능한지요?

  안녕하세요?
  
  A와 B는 형제
  A : 비조정지역에 1 주택 20년 보유
  
  B : 24년 10월 동작구 신규 분양아파트 당첨
  25년 1월 A의 주택에 세대원으로 전입
  25년 2월 신규아파트 계약
  26년 2월 A의 주택에서 전출
  26년 10월 A의 주택에 재전입
  28년 12월 B만 신규아파트 입주예정(실거주 3년 이상)
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  1. 현재 1가구 2주택인거죠?
  
  2. B가 입주당시 취득세율은 어떻게 되나요?
  1가구 2주택이지만 당첨일이나 계약일 당시 조정대상지역이 아니라(25년 10월에 서울전역이 조정대상지역으로 선정된거로 알고는데, 맞나요? ) 취득세율은 중과 없이 3% 맞는지요?
  신규 분양아파트는 '취득일=당첨일' 기준으로 취득세 정해지는거로 알고 있어서요.
  
  3. B가 신규아파트로 전출하기전에 A가 기존 주택을 매도할 경우 일시적 1가구2주택 적용되어 양도세 비과세특례 대상인가요?
  아니면, 소득세법 시행령 제156조의3에 따른 분양권 취득시기는 청약 당첨일인 2024년 10월로 봐서 그당시 A와 B과 별도 세대였기 때문에 비과세 특례를 받을 수 없나요?
  계약일로 하면, A와 B가 동일세대였으므로 비과세 특례를 받을수 있는건 맞지요?
  
  4. 당첨일로 취득일을 적용해도 비과세 특례를 받을수 있다면, 당첨일 기준으로 3년 이내에 A가 주택 매도하거나, 그 이후라면 A와B 둘다 B의 신규주택에 입주해서 1년이상 거주하면 되지요?
  
  5. 일시적 2주택 비과세 특례를 받을수 없다면, A가 1주택 적용을 받기 위해서는 B가 신규아파트로 독립해 입주한 이후 또는 입주전이라도 B가 전출해서 독립세대를 이뤘을때 A주택을 매도하면 되지요?
  
  이*진 님
  조회 : 335건 답변 : 5건 26.10.13 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.13

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  1> 주택을 보유한 형님과 분양권을 취득한 동생분이 한집에 거주를 하시는 경우 현재는 일시적 1세대 2주택이라고 보시면 됩니다.
  
  2> 분양권을 취득한 동생분만 신규아파트로 전입신고를 하시는 경우 취득세는 기본세율로 납부 가능합니다.
  
  3> 함께 동거를 하시는 경우에도 분양권아파트 당첨일로부터 3년이내 형님의 주택을 양도하시는 경우에는 양도소득세 비과세가 가능하나, 3년이 넘는 경우에는 동생분이 신규아파트 이사를 통해서 형님과 세대분리가 된 상태에서 양도를 하시면 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
  
  4> 두분이 부부인 경우에는 함께 1년 이상 거주를 하셔야 하지만, 형제인 경우에는 세대분리를 통해서 형님 주택에 대해서 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
  
  5> 두분이 세대분리가 된 경우라면 형님 주택은 언제라도 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.14

  안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
  결론부터 말씀드리면 가장 안전한 길은 5번입니다. 다만 주민등록만 옮기는 것이 아니라 B님이 실제로 생계를 분리해 독립 세대를 이룬 뒤 A님 주택을 양도해야 합니다.
  
  1. 같은 주소에서 생계를 같이 하는 형제자매는 양도세상 1세대에 포함됩니다(소득세법 제88조 제6호). 1세대가 주택과 분양권을 함께 보유하다 주택을 팔면 원칙적으로 1세대1주택 비과세가 적용되지 않고(같은 법 제89조 제2항), 아래 특례 요건을 갖춘 경우에만 비과세됩니다.
  
  2. 분양사업자에게서 받은 분양권으로 취득하는 주택은 당첨일이 아닌 분양계약일을 기준으로 세대의 주택 수를 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항). 25년 2월 계약 당시 동작구는 조정대상지역이 아니었고, 서울 전역 지정은 2025년 10월 16일입니다. 지정 전에 분양계약을 했다면 비조정지역 취득으로 보므로(지방세법 제13조의2 제4항) 2주택이어도 중과 대상이 아닙니다. 세율은 3% 고정이 아니라 취득가액 구간별 일반세율입니다.
  
  3. 특례는 1주택을 소유한 1세대가 분양권을 취득해 1주택·1분양권이 된 경우를 정합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항). 당첨일을 취득시기로 보면 따로 살던 형제가 이미 가진 분양권을 들고 합가한 구조가 되어 이 문언에 맞지 않고, 형제자매 합가에는 동거봉양·혼인 합가 같은 별도 특례도 없습니다. 계약일 기준을 전제로 매도 일정을 잡는 것은 위험합니다.
  
  4. 특례가 적용된다는 전제라면 분양권 취득일부터 3년 이내 양도가 원칙이고, 3년이 지나면 신축 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다(같은 조 제3항). B님만 입주하면 세대전원 요건을 채우지 못합니다(취학·근무 등 부득이한 사유는 예외).
  
  5. 맞습니다. B님 단독으로도 1세대 요건(30세 이상, 또는 일정 소득으로 독립 생계 유지 등)을 갖춰야 하고(소득세법 시행령 제152조의3), 전출·재전입 이력이 있어 양도 직전 전출은 실질을 의심받기 쉬우니 분리 시점부터 생활 실질을 갖춰 두셔야 합니다.
  
  세대분리 시점과 방법은 등본과 취득 서류를 채팅·전화상담으로 알려주시면 함께 확인해 드리겠습니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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  이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.14

  안녕하세요. 이용진 회계사입니다.
  
  1. 현재 실제 함께 거주하며 생계를 같이한다면 양도세상 ‘1세대 1주택＋1분양권’입니다.
  
  2. 취득세 관점에서 분양권의 주택 수 편입은 당첨일 아닌 분양계약일 기준입니다.
  동작구는 2025.10.16. 조정대상지역으로 지정됐습니다. 지정 전 분양계약·계약금 지급이 증빙되고 산정 주택 수가 두 채라면 일반세율 1~3%입니다(지방세법 §13의2④).
  
  3. 기존 세법 해석은 당첨일이나, 최근 판례는 분양권 취득 시기를 계약일로 보고 있습니다.
  따라서 2025년 2월 분양권 취득 시점에 이미 동일세대으므로 §156의3 비과세 특례를 적용할 수 있어보입니다.
  
  4. 당첨일은 아닙니다. 계약일을 취득시점으로 보면 3년 이내인 2028년 2월 해당일까지 A주택을 양도하여야 합니다.
  그 이후에는 완공 후 3년 내 세대전원 이사·1년 계속 거주와 완공 전 또는 완공 후 3년 내 A주택 양도가 필요합니다.
  
  5. 소득세는 양도 시점에 주택수를 판정합니다. 따라서 B가 양도일 전에 세대분리하고 독립세대 요건을 갖추면 입주 전이라도 A는 일반 비과세를 검토할 수 있습니다.
  
  감사합니다.

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.14

  일시적 2주택 특례보다 B가 세대를 분리한 뒤 A주택을 파는 방법이 안전합니다. 분양권 취득일은 당첨일로 봅니다. 따로 살던 B가 당첨된 분양권은 A세대가 취득한 것으로 보기 어렵습니다.
  
  1. 현재 주택 수
  같은 집에서 생계를 같이하는 형제는 한 세대입니다. 26년 10월 재전입으로 지금은 1주택과 1분양권 상태입니다. 특례에 해당하지 않으면 분양권 때문에 비과세를 받을 수 없습니다.
  
  2. 분양권 특례
  기획재정부는 청약 당첨 후 계약한 분양권의 취득일을 당첨일로 봅니다. 계약일로 보면 한 세대일 때 취득한 것이 되지만 이 해석 때문에 어렵습니다. 특례는 1주택 세대가 분양권을 취득한 경우에 적용되는데, B는 별도 세대일 때 당첨됐습니다. 형제 합가는 동거봉양이나 혼인 특례도 없어 비과세를 기대하기 어렵습니다. 특례가 되더라도 매도 기한은 당첨일부터 3년인 27년 10월입니다. 그 뒤에는 세대 전원이 새 아파트로 이사해 1년 이상 살아야 합니다. B만 입주하면 요건이 안 됩니다.
  
  3. 세대 분리 후 매도
  B가 실제로 나가 생계를 따로 하면 A세대는 1주택이 됩니다. 비조정지역에서 20년 보유한 주택이라 거주요건 없이 비과세 대상이고, 12억원 초과분만 과세됩니다. B가 미혼이면 30세 이상이거나 일정 소득이 있어야 혼자 세대가 됩니다. 주소만 옮기고 같이 살면 인정되지 않습니다.
  
  4. 취득세
  동작구는 2025년 10월 16일 조정대상지역이 됐습니다. 그 전에 분양계약을 하고 계약금을 냈다면 지정 전 취득으로 보아 중과가 없습니다. 이 판단은 당첨일이 아니라 분양계약일 기준입니다. 세율은 분양가에 따라 1~3%입니다.
  
  세대 구성과 매도 예정 시기를 채팅·전화상담으로 알려주시면 비과세가 되는 매도 시점을 정리해 드리겠습니다.
  
  근거: 소득세법 제88조, 제89조, 같은 법 시행령 제152조의3, 제156조의3, 지방세법 제13조의2, 기획재정부 재산세제과-85

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  7일전

  안녕하세요.
  형제라도 같은 주소에서 생계를 같이하면 1세대로 보므로, 현재는 1주택+1분양권 상태로 보입니다. 일시적 2주택 특례는 다툼 여지가 있어, B가 독립세대를 이룬 뒤 A가 매도하는 방법이 가장 안전합니다.
  
  1. 세대 판단: 양도일 현재 같은 세대라면 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
  
  2. 취득세: 서울 전역은 2025.10.15. 대책으로 조정대상지역이 된 것으로 알고 있습니다. 분양권 주택은 분양권 취득 시점을 기준으로 주택 수와 지역을 판단하므로, 비조정 시기 2주택이면 중과 없이 일반세율(가격에 따라 1~3%)이 적용될 것으로 보입니다. 9억 초과면 3%입니다.
  
  3. 양도세 특례: 청약 분양권의 취득일은 당첨일로 보는 것이 일반적입니다. 당첨 당시 A·B가 별도 세대였다가 나중에 합가한 경우이고, 형제 합가는 혼인·동거봉양 같은 별도 특례가 없어 일시적 2주택 비과세가 인정되기 어려울 수 있습니다. 이 부분은 해석이 나뉘니 단정하기 어렵습니다.
  
  4. 가장 안전한 방법: B가 전출해 실제로 독립된 생계를 꾸리는 상태에서 A가 매도하면, A는 1세대 1주택 비과세 요건만 보면 됩니다. 다만 주민등록만 옮기고 실제로는 함께 사는 경우 실질로 판단될 수 있고, 매도가 12억 초과면 초과분은 과세됩니다.
  
  전입·전출이 반복된 사안이라 양도 전에 국세청 사전답변이나 정식 상담으로 확인하시길 권해드립니다.

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