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  상생임대차계약 해당 여부 및 갱신 시 보증금 승계 관련 질의

  안녕하세요. 상생임대주택 특례 관련하여 질의드립니다.
  
  [사실관계]
  - 아내 소유 주택 (2020.7월 취득, 취득 후 미거주)
  - 현재 임대차계약: 2025.02.07.~2027.02.06., 보증금 2억원, 월세 35만원
  - 2026년 11월 기존 임차인과 갱신계약 체결 예정 (임대기간 2026.11.~2028.11., 2년)
  - 보증금·월세는 기존과 동일 (증가율 0%)
  - 갱신계약서에 "기존 계약은 2026.10.31.자로 종료, 본 계약은 2026.11.1.부터
  개시" 및 "기존 보증금 2억원을 본 계약 보증금으로 승계" 특약 예정
  
  [질의]
  1. 기존 계약 만료 전 동일 임차인과 위 갱신계약을 체결하는 경우,
  소득세법 시행령 제155조의3의 상생임대차계약에 해당하는지요?
  2. 기존 보증금 2억원을 실제 반환·재입금 없이 특약으로 승계하는 경우,
  같은 조의 '계약금을 지급받은 사실' 요건을 충족하는지요?
  
  감사합니다.
  
  주*진 님
  조회 : 43건 답변 : 2건 5시간전 즐겨찾기
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  유경진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  4시간전

  안녕하세요.
  
  담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
  
  
  [ Q1. 기존 임대차기간 종료 전, 새로 체결한 임대차계약이 상생임대차계약으로 인정될 수 있을까요? ]
  
  네 외 요건 충족한다는 가정하에는 가능합니다.
  
  질의주신 상황으로보아, 상생임대차계약으로 인정받기 위해(2026.12.31.까지 계약 체결 및 임대개시) 기존계약 종료 이전에 신규로 임대차계약을 체결하신 것으로 판단됩니다.
  
  상생임대주택에 해당하기 위해서는
  
  ①직전임대차계약의 경우 임대기간 1년 6개월 이상일 것
  ②상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상일 것
  
  을 요건으로 하고 있으며, 임대기간 계산 시, 월력에 따라 계산합니다. (※ 1개월 미만은 1개월로 보는 것)
  
  따라서 유권해석 (서면-2023-법규재산-0343) 에 따라, 1년 6개월 이상을 충족한 기존 계약을 단축하는 것으로 변경하고, 동일 임차인과 다시 2년의 임대차계약을 체결하신 질의의 경우,
  
  각각의 분리된 계약을 직전임대차계약 및 상생임대차계약으로 인정받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
  
  
  [ Q2. 계약금을 별도로 반환 · 재입금 없이 특약으로 승계한다해도 인정될까요? ]
  
  별도 계약금 없이 동일 조건으로 갱신하는 것도, 가능할 것으로 판단됩니다.
  
  상생임대차계약의 인정범위에서는 묵시적 계약 연장의 경우도 포함되므로, 별도의 계약금을 지급받지 않는 경우일지라도, 상생임대차계약 적용을 배제할 이유는 없습니다.
  
  
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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  1. 기존 계약을 합의로 앞당겨 끝내고 같은 임차인과 같은 조건으로 2년 계약을 새로 맺는 방식도 요건을 갖추면 상생임대차계약이 될 수 있습니다. 전제로, 2020년 7월 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 자체가 없어 이 특례가 필요하지 않습니다. 필요한 경우라면 먼저 보셔야 할 것은 양도기한입니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 상생임대차의 「임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지」 양도해야 거주요건을 면제합니다. 계획대로 2028년 10월 말에 임대기간이 끝나면 2029년 10월 말까지가 기한입니다.
  
  [요건 체크]
  ① 직전 계약 — 취득 후 새로 맺은 계약으로 실제 임대기간 1년 6개월 이상
  ② 상생 계약 — 보증금·월세 증가율 5% 이내, 2026년 12월 31일까지 체결
  ③ 상생 계약에 따른 실제 임대기간 2년 이상 — 임차인 사정으로 새 계약을 맺는 경우의 합산 규정이 따로 있습니다(같은 조 제4항)
  ④ 양도일 현재 1세대 1주택(부부 합산)
  
  체결기한을 2024년 말로 보는 안내도 있으나 현행 문언은 2026년 12월 31일입니다. 또 직전 계약은 계약서상 만기가 아니라 「임대한 기간」을 보므로, 합의로 앞당겨 끝내도 실제 임대가 1년 6개월 이상이면 됩니다.
  
  2. 같은 조항은 체결을 「계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정」합니다. 보증금을 그대로 승계하면 오가는 돈이 없는데, 이 경우를 정면으로 다룬 해석은 확인되지 않습니다. 이 괄호는 기한 안에 체결했는지를 확인하려는 장치로 읽히므로, 승계 특약에 더해 갱신계약서에 확정일자를 받아 체결일을 외부 기록으로 남겨 두시는 것이 안전합니다. 특약은 당사자끼리 쓴 문서라 날짜를 확정하는 힘이 약합니다.
  
  양도 때는 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 내야 하니(같은 조 제5항) 계약서를 잘 보관하시고, 양도 시점은 개별 검토를 받아 정하시기 바랍니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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