자본조달계획서(공동명의)

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

1> 명의변경을 하시기 전에는 남편분만 자금조달계획서를 작성하셔야 합니다.

2> 남편분께서 사모님으로부터 일단 현금증여를 받는 것으로 계획서를 제출하셔도 됩니다.

3>  계약금 지급일부터 명의변경일까지 기간이 길지 않은 경우에는 프리미엄이 없는 경우도 가능합니다.

나중에 양도소득세를 줄이기 위해서 되도록 프리미엄을 반영하여 증여재산공제금액 6억원 범위내에서 높여서 신고를 하시는 것을 권해 드립니다.

감정평가사의 감정평가를 통해서 증여재산가액을 높이실 수 있습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

Q1. 청약 당첨자가 남편이기에 남편만 자금조달계획서 제출합니까?

-->  진행 단계(시기)에 따라 제출자가 달라집니다.

최초 분양계약 체결 시 (남편 단독명의 단계)
 청약 당첨자이자 계약 주체가 남편 단독이므로, 최초 부동산 거래신고 및 자금조달계획서는 남편 명의로 100%(30억 원 전체 금액) 작성하여 제출해야 합니다

중도금 납부 전 명의변경 시 (남편 70% : 아내 30% 공동명의 변경 단계)

남편이 아내에게 분양권 지분 일부(30%)를 증여하여 명의를 변경(권리의무승계)할 때 지분 변경에 따른 부동산 거래신고가 새로 발생합니다.
이때 아내는 30% 지분을 취득하는 매수인(수증인)이 되므로, 아내 명의로 30% 지분 가액(약 9억 원 상당)에 대한 자금조달계획서 및 증빙서류를 별도로 작성·제출하셔야 합니다
남편 역시 지분 감소(100% ➔ 70%)에 따라 자금조달 내역 변경 신고/조정 처리가 이루어집니다.

Q2. 만약 남편 자조계 제출시 부족한 금액(아내명의 전세보증금, 아내 돈)을 어떻게 기록합니까?

-->  최초 남편 단독 제출 시, 아내의 8억 원은 '차용' 또는 '증여' 중 선택하여 기재하셔야 합니다.
 최초 계약 시 남편 100% 명의로 30억 원 자금조달계획서를 작성할 때, 남편 자기자금 22억 원 외 부족한 8억 원을 아내 자금으로 충당한다면
 국토교통부 자금조달계획서 작성 기준에 따라 아래 두 가지 방식 중 하나로 기재하셔야 합니다

방식 A: 배우자 간 '차용'으로 기재 
기재 항목: 차입금 등 ➔ '그 밖의 차입금' 항목에 8억 원 입력 후, 관계란에 '[V] 부부' 체크
의미: 아내의 전세보증금 8억 원을 남편이 빌려 쓰는 구조입니다

Q3. 아내에게 증여신고할때 증여액(1억9천만원) + P가 있는데 분양권 전매제한 지역(강남)인데 P를 0원으로 신고해야하나요?
---> 전매제한 구역이라도 무조건 P가 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.
    상속세 및 증여세법상 평가 원칙은 
   - 분양권 증여 시 증여가액 평가 기준은 [증여일까지 기납입한 계약금·중도금 + 증여일 현재의 프리미엄(P)]입니다.
   - 전매제한으로 인해 해당 단지 내 실제 거래 사례(시가)가 전혀 없고 객관적인 프리미엄 산정이 불가능한 경우, '기납입금(계약금+중도금)'만을 증여 가액으로 보아
      P를 0원으로 신고하는 실무 사례가 흔합니다.

감사합니다.

<필요하신 경우 참고하세요>

안녕하세요. 박잠득 세무사입니다.

국세청 부동산거래관리과 출신으로, 자금조달계획서 및 부동산 취득자금 소명을 전문으로 하고 있습니다.
다수의 상담 및 소명자료 제출 대행 경험을 보유하고 있으며, 상담 만족도 또한 매우 높습니다.

※ 국세청 발간
「자금출처조사 관련 재산제세 테마별 직무교육 교재」 집필자

① 방법 1 : 부동산 취득자금 소명요구 대행
국세청 소명요구에 대한 전 과정 대행
대행 수수료 : 1인당 99만원
본 방법 선택 시 상담수수료는 별도 발생하지 않음
이미 상담수수료가 발생한 경우, 해당 금액 차감

② 방법 2 : 본인 작성 소명서 상담 컨설팅

고객님이 직접 작성한 소명서를 상담을 통해 검토·컨펌
상담수수료 : 시간당 22만원
당사 상담 요금표 기준 적용

③ 방법 3 : 본인 작성 소명서 서면 컨설팅
고객님이 작성한 소명서를 서면으로 검토 후 의견 회신
수수료 : 1건당 44만원

④ 증여세 신고 대행 (필요 시)

소명 과정 중 증여세 신고가 필요한 경우
신고대행 수수료 : 1건당 33만원 (별도)

필요하신 방식 알려주시면 안내드리겠습니다.
감사합니다.

박용운 · Answer

배우자에게 분양권 30%를 증여하신다면 증여세는 배우자 공제 6억원 안에서 정리될 가능성이 큽니다. 그래서 프리미엄을 0원으로 맞추려 하기보다, 근거 있는 금액을 넣어 신고하는 편이 안전하고 나중에도 유리합니다.

1. 자금조달계획서 제출자
공급계약은 당첨자인 남편 명의로 하므로 계약 때 계획서는 남편이 냅니다. 증여로 넘기는 지분은 매매가 아니라 계획서 대상이 아닌 것이 원칙입니다. 다만 계획서에 적은 자금 흐름과 실제 납부 흐름이 같아야 합니다.

2. 아내 자금 기록
남편 단독 계약 상태에서 아내 돈이 들어가면 계획서에는 부부 간 증여나 차입으로 적게 됩니다. 반대로 명의변경 뒤 아내가 자기 지분의 중도금과 잔금을 자기 계좌에서 직접 내면 아내 본인의 취득 대금이 됩니다. 그래서 명의변경을 중도금 전에 마치고, 아내 몫 대금은 아내 계좌에서 내는 순서가 가장 깔끔합니다.

3. 프리미엄 평가
분양권은 시가가 없으면 그때까지 낸 금액에 프리미엄을 더해 평가합니다. 전매제한 분양권을 배우자에게 지분 증여한 사례에서도 국세청은 프리미엄은 사실판단 사항이라고 보았고, 같은 단지 비슷한 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있다고 했습니다. 전매제한이라는 이유만으로 0원이 되지는 않습니다.

4. 프리미엄을 넣는 편이 나은 이유
1억 9천만원에 프리미엄의 30%를 더해도 6억원 안이면 낼 세금은 없습니다. 증여가액이 아내 지분의 취득가액이 되므로 나중에 팔 때 양도세도 줄어듭니다. 다만 증여 후 10년 안에 팔면 원칙적으로 남편의 취득가와 취득일 기준으로 계산하므로 처분 시기와 주택 수를 함께 봐야 합니다.

계약금 납입 내역과 같은 단지 시세를 채팅·전화상담으로 보여주시면 증여가액과 계획서 기재 방법을 정리해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제53조, 같은 법 시행령 제51조, 소득세법 제97조의2, 사전-2026-법규재산-0045, 사전-2026-법규재산-0046

김나은 · Answer

안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.

Q1. 진행 단계에 따라 제출자가 달라집니다. 최초 분양계약은 남편분 단독 명의이므로 30억원 전체에 대해 남편분이 작성하여 제출하십니다. 이후 중도금 납부 전에 지분 30%를 넘기시면 그 자체가 새로운 거래신고 대상이 되어, 아내분이 9억원 상당 지분의 매수인으로서 자금조달계획서를 별도로 내셔야 합니다.

Q2. 최초 제출 시 부족한 8억원은 차용 또는 증여 중 선택하여 기재하십니다. 차용으로 하시면 그 밖의 차입금 항목에 기재하고 관계란에 부부를 표시하시면 되고, 증여로 하시면 배우자 공제 6억원을 넘는 2억원에 증여세가 발생합니다.
전세보증금은 만기에 아내분께 돌아갈 돈이므로 차용으로 잡으시는 편이 자연스럽습니다. 다만 차용증을 작성하시고 확정일자를 받아두셔야 하며, 이후 지분을 나누실 때 아내분 자금이 아내분 지분에 대응되도록 정리하시면 더 깔끔합니다.

Q3. 전매제한 구역이라도 프리미엄이 0원으로 확정되는 것은 아닙니다. 분양권 평가는 기납입금에 증여일 현재의 프리미엄을 더하는 것이 원칙입니다.
거래사례가 전혀 없어 산정이 불가능한 경우 기납입금만으로 신고하는 사례가 있으나, 강남 지역이라면 인근 단지나 유사 분양권의 시세가 참고자료로 쓰일 수 있습니다. 전매제한이 풀린 뒤 시세가 드러나면 그때 소급하여 다투게 될 여지도 있습니다.

추가적으로 말씀드리면, 프리미엄을 0원으로 신고하셨다가 부인되면 차액에 증여세와 가산세가 붙습니다. 감정평가를 받아두시거나 산정이 불가능하다는 근거를 문서로 남겨두시면 그 위험을 줄이실 수 있습니다.

현) 부산 상속증여연구소 연구소장
현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
전) 국세심사위원
전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

세무 Q&A

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