공동명의 주택에 대한 증여세 기한 후 신고 질문드립니다

Question

김태형 · Answer

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.

1. 공동명의로 취득한 부동산 매수 자금을 증여받은 경우
증여일은 매매대금을 대납한 시점입니다.

2. 또한 부동산 담보 대출을 대신 상환해준 경우 대출 상환일을 증여일로 보아 증여세 신고가 필요합니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

두 질문 모두 대출 1억원을 누구 빚으로 보느냐로 정해집니다. 형님이 혼자 차주라도 질문자님이 담보를 제공하고 이자와 원금을 절반씩 부담해 왔다면 공동 채무로 보아 각 6천만원으로 신고할 수 있습니다.

1. 각 6천만원이 되는 조건
국세청은 대출 명의가 한 사람이어도 이자·원금 납부와 담보 제공 내역으로 실제 채무자가 공동이면 각자 부담분을 각자의 취득자금으로 인정받을 수 있다고 봅니다. 이자를 형님이 모두 냈다면 대출은 형님 몫이라 질문자님 1억 1천만원, 형님 1천만원 증여가 됩니다.

2. 대리상환분의 증여일
부모님이 갚으신 날마다 따로 증여가 됩니다. 공동 채무면 상환액의 절반씩, 형님 단독 채무면 전부가 형님 몫입니다. 1번과 같은 기준으로 나누셔야 합니다.

3. 계산 방법
부모님은 한 사람으로 보아 10년 안의 증여를 합쳐 세율을 매기고, 앞서 계산한 세금은 뺍니다. 상환일마다 신고서를 내고 앞선 증여액을 합산해 적습니다. 각 6천만원에 2019년 500만원, 2021년 500만원을 더 받았다면 이렇습니다.
2017년: 5천만원 공제 후 1천만원의 10%, 100만원
2019년: 합계 6,500만원 기준 150만원에서 100만원을 빼 50만원
2021년: 합계 7천만원 기준 200만원에서 150만원을 빼 50만원
2017년에도 공제액과 세율은 같았습니다.

4. 가산세
신고기한이 6개월 넘게 지난 분은 감면 없이 무신고가산세 20%가 붙습니다. 납부지연가산세는 하루 0.022~0.03%라 2017년분은 이것만 본세의 80% 안팎입니다. 무신고 증여세는 15년 동안 부과할 수 있어 지금 신고하시는 방향이 맞습니다.

이자를 누가 어느 계좌에서 냈는지와 상환일별 금액을 채팅·전화상담으로 보여주시면 두 분 신고서를 날짜별로 맞춰 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제36조, 제47조, 제53조, 제58조, 국세기본법 제26조의2, 제47조의2, 제47조의4, 제48조, 서면-2016-상속증여-5080

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

증여세 기한후신고는 금액과 시점 정리가 중요하므로 상담 후 확인하시길 권합니다. 개념 위주로 말씀드리겠습니다.

1. 최초 증여액
부모님이 매매대금 중 대출을 뺀 금액을 대신 내주셨다면, 그 금액이 증여재산입니다. 지분대로 받았다면 각자 6천만원씩으로 볼 수 있습니다. 취득세 등 부대비용을 부모님이 내셨다면 그 금액도 포함됩니다.
다만 대출 차주가 형이므로, 대출 1억원 중 본인 지분에 해당하는 부분을 형이 부담한 구조라면 형제간 차용이나 증여 문제가 따로 생길 수 있어 정리가 필요합니다.

2. 대출 대리상환분
부모님이 대출을 대신 갚아 주신 금액은 상환할 때마다 그 날짜에 차주(형)가 증여받은 것으로 보는 것이 원칙입니다. 상환일별로 금액을 정리하고, 같은 부모님에게 10년 안에 받은 증여와 합산해 계산합니다.

3. 기한후신고
신고하지 않은 증여는 부과 가능 기간이 길어서 지금이라도 신고하시는 것이 좋습니다. 본세에 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.

매매계약서, 대금 이체내역, 대출 상환내역을 준비해 상담받으시길 권합니다.

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
지금이라도 기한후신고를 하시는 방향이 맞고, 증여일은 부모님이 돈을 낸 날마다 따로 잡습니다. 다만 「각 6천만원」은 대출 1억원이 두 분 공동 채무일 때만 맞고, 그걸 가르는 건 차주 명의보다 이자와 원금을 실제로 누가 냈느냐입니다. 놓치기 쉬운 것이 이자입니다. 부모님이 이자까지 내 주신 적이 있다면 그 이자도 낸 날마다 증여라, 원금 상환분과 함께 날짜별로 잡아야 합니다.

[신고할 증여 — 날짜별 정리]
① 매매대금 대납 — 계약금·중도금·잔금 등 부모님이 낸 날마다 증여일입니다
② 대출 원금 대리상환 — 상속세 및 증여세법 제36조 제1항은 「제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우」 변제받은 날을 증여일로 하여 「그 이익을 얻은 자」의 증여재산가액으로 정합니다. 형님 단독 채무면 상환액 전부가 형님 몫, 공동 채무면 절반씩입니다
③ 이자 대납 — 있었다면 ②와 같은 방식입니다
④ 합산 — 같은 법 제47조 제2항에 따라 10년 이내 부모님(두 분을 한 사람으로 봅니다)에게 받은 증여를 합쳐 세율을 매기고 앞서 계산한 세액은 뺍니다. 증여재산공제 5천만원(같은 법 제53조 제2호)도 10년 합산 한도라, 첫 증여에서 다 쓰면 이후 상환분은 공제 없이 쌓입니다

확인하실 것
- 기한후신고에는 신고세액공제 3%가 없습니다. 같은 법 제69조 제2항은 「제68조에 따라」, 즉 기한 안에 신고한 경우에만 공제합니다. 무신고가산세 감면도 기한이 6개월 넘게 지나면 없고(국세기본법 제48조 제2항 제2호), 납부지연가산세는 기한 다음 날부터 납부일까지 날수만큼 붙어(같은 법 제47조의4) 오래된 분일수록 커집니다
- 무신고 증여세의 부과제척기간은 15년이라(같은 법 제26조의2 제4항 제2호) 2017년분도 과세 대상입니다
- 부모님 돈은 6천만원씩 나눴다고 보면서 대출은 형님 단독 채무로 두면, 질문자님 지분 일부를 형님 빚으로 산 셈이 되어 형제간 차용·증여 문제가 따로 남습니다. 한 갈래로 일관되게 정리하셔야 합니다

이체·상환내역과 이자 납부 계좌를 날짜별로 정리해 채팅·전화상담으로 알려주시면 두 분 신고서의 순서를 함께 정리해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
무신고 증여세 부과제척기간이 15년이라 2017년 증여도 아직 과세 대상이고, 지금이라도 기한 후 신고하시는 방향이 맞습니다.

1. 최초 증여액: 대출 1억원을 두 분이 실제로 절반씩 부담했다면 각 6천만원으로 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 차주가 형님뿐이라 국세청은 대출을 형님 몫으로 보고 동생분 증여액을 1억1천만원, 형님을 1천만원으로 볼 여지가 있습니다. 이자를 각자 나눠 낸 내역 등 공동부담 근거가 있으면 미리 정리해두시기 바랍니다.

2. 대리상환분: 부모님이 대출을 갚아주신 각 상환일마다 별도의 증여가 성립합니다. 상환 일자·금액별로 나눠 각각 증여일로 보고, 대출 부담 귀속에 따라 형님(또는 두 분 각 절반)이 증여받은 것으로 신고합니다.

3. 합산·공제: 부모님(부·모 합산)으로부터 10년 이내 받은 증여는 합산하고, 성인 자녀 증여재산공제 5천만원은 10년간 한 번만 적용됩니다. 2017년 증여와 이후 상환분이 10년 안에 있으면 합산해 계산합니다.

4. 가산세: 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(하루 약 0.022%, 과거 기간은 0.025~0.03%)가 붙습니다. 기간이 길어 납부지연가산세가 본세에 가까울 수 있으니 미리 감안하시기 바랍니다. 신고기한을 6개월 넘긴 기한 후 신고라 가산세 감면은 어려운 것으로 보입니다.

매매계약서, 이체내역, 대출 상환내역을 모아 정식 상담을 통해 증여일별로 세액을 계산해보시길 권해드립니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

대출1억원의 경우 차주, 담보제공자는 중요하지 않고, 원리금상환을 누가했느냐에 따라 귀속이 달라집니다. 
따라서 대출의 귀속이 누구인지 알아야하고, 나머지 1.2억은 부모님께서 부담하셨으므로 부모님으로부터 자녀에게 각각 6천만원 증여가 됩니다.

1. 네, 6천만원씩 증여받은 것으로 보시면 됩니다. 
2. 시점은 상환해주신 시점으로 보시면 됩니다.

조금 더 구체적인 상황을 알게되면 정확한 답변이 될 수 있을 것 같습니다. 상담 신청 등 주시면 상담 드리겠습니다.

감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

1. 부모님이 내주신 1억 2천만 원이 두 분 지분에 똑같이 쓰였다면 각 6천만 원으로 보시면 됩니다. 다만 대출 1억 원은 차주인 형님의 채무로 보는 것이 기본이고, 담보제공자로 이름이 들어간 것만으로는 채무자가 되지 않습니다. 이자와 원금을 실제로 나눠 내지 않으셨다면 질문자님 지분 대금 중 대출로 치른 부분도 형님이 부담한 것입니다. 형님에게 갚기로 한 돈이 아니라면 이 부분은 형님에게서 받은 증여가 됩니다.

2. 부모님이 대출을 대신 갚아 주신 돈은 갚아 주신 날마다 각각 증여받은 것이 됩니다. 대출을 형님 혼자 부담해 왔다면 2천만 원 모두 형님이 받은 증여이고, 두 분이 함께 부담해 왔다면 각자 부담한 몫만큼 받은 것으로 봅니다. 신고기한과 가산세도 상환일마다 따로 계산합니다.

부모님(아버지·어머니는 한 사람으로 봅니다)에게 10년 안에 받은 증여는 합쳐서 계산하므로 2017년 증여분에 상환분을 더합니다. 증여재산공제는 성년 기준 10년간 합쳐 5천만 원까지만 적용됩니다. 지금 기한후신고를 하면 무신고가산세 20%와 납부가 늦어진 기간만큼의 가산세를 함께 냅니다.

감사합니다.

세무 Q&A

공동명의 주택에 대한 증여세 기한 후 신고 질문드립니다