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• Q.

  형제간 전세계약시 세금 문제 및 세대분리 관련 문의

  형제 4명이 있고
  1명이 매매한 집에
  나머지 3명이 공동임차인으로 인당 5000만원씩 지불하여 총 1억 5000만원 전세계약을 맺어
  같이 살려고 합니다
  형제 4명이 모두 사는데
  이러한 전세계약시 세금이 발생하는지
  또한
  임대인 임차인간의 세대분리가 필요한지
  아니면 임대인을 세대주로, 나머지는 세대원으로 들어가야하는건지 궁금합니다
  
  정*정 님
  조회 : 31건 답변 : 2건 10시간전 즐겨찾기
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  이소리 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  9시간전

  안녕하세요 이소리세무사입니다.
  답변은 1. 임대보증금에 대한 임대인의 소득세 문제 / 2. 형제 인당 5천만원 지불시 증여세문제 / 3. 세대분리 문제 로 나누어 답 드리겠습니다.
  
  1. 주택이 1채이고, 임대보증금이 1억5천인 경우 임대보증금에 대한 소득세 문제는 발생하지 않습니다. 세법에서는 주택을 3채 이상 보유하고, 보증금이 3억원 이상일 경우에만 간주임대료를 계산하도록 되어있습니다.
  
  2. 우선 전세보증금 1억 5천이 현시세를 적정하게 반영하여야 하며, 보증금액이 실제로 오가야합니다.
  형제간은 특수관계인이므로, 1억5천의 보증금이 시세보다 낮다면 그 차액에 대해서 증여세가 부과됩니다. 또한, 계약서를 작성하시고 계좌이체 기록이 있어야 하며, 만기시 보증금을 반환하셔야 합니다. 만약 해당 보증금으로 집을 매수한다면 추후 자금출처 소명시 문제가 될 수 있습니다.
  
  3. 취득세는 등본상 세대를 기준으로 하므로, 분리하는게 유리할 수 있습니다. 양도소득세에서는 생계를 같이하면 1세대로 봅니다. 따라서 4분이 같이 사는데 다른 형제가 주택을 보유한다면 주택 수 판단에 있어서 불리할 수 있습니다. 이는 사실관계를 따져보아야 합니다.
  
  감사합니다.

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  김나은 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  8시간전

  안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.
  
  같은 집에 네 분이 함께 사시면서 전세계약을 맺으시는 형태라 실질이 인정되기 어렵습니다. 보증금 1억 5,000만원이 형제간 증여나 차용으로 다투어질 수 있으니, 계약 구조부터 다시 보시는 것을 추천드립니다.
  
  전세계약은 임차인이 그 집을 빌려 쓰고 임대인이 비켜주는 것이 전제입니다. 임대인이신 형제분도 같은 집에 거주하시면 배타적으로 사용하신 것이 아니어서, 세무서가 전세가 아니라 다른 성격의 금전 이동으로 볼 여지가 있습니다.
  
  그 경우 세 분이 내신 5,000만원씩이 형제분께 증여한 것이 되고, 형제간 증여재산공제는 10년간 1,000만원뿐이라 각자 약 776만원의 증여세가 나옵니다. 세 분 합계 2,328만원입니다.
  
  세대 문제는 그다음입니다. 성년 형제분들이 같은 주소에 계시면 원칙적으로 한 세대로 봅니다. 각자 생계를 따로 꾸리신다면 세대분리가 가능하지만, 같은 집에 함께 사시는 상태에서는 인정받기 어렵습니다.
  
  추가적으로 말씀드리면, 한 세대로 묶이면 주택 수도 합산됩니다. 집을 사신 형제분이 나중에 파실 때 다른 형제분이 주택을 보유하고 계시면 1세대 1주택 비과세를 받지 못하십니다. 보증금 세금보다 이쪽 금액이 훨씬 클 수 있습니다.
  
  전세계약 대신 공동명의로 취득하시거나 차용증을 쓰시는 방법이 있으니, 계약을 체결하시기 전에 한 번 확인받아 보시는 것을 권해드립니다.
  
  현) 부산 상속증여연구소 연구소장
  현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
  전) 국세심사위원
  전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
  전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

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