• Q.

  1가구 2주택 적용 유무

  현재 함께 거주 중(혼인신고 전)
  아내(세대주) 26년 1월 서울 1주택 취득(규제지역)
  1세 아이(세대원)
  남편(동거인) 26년 10월 부산 1주택 취득(비규제지역)
  
  1. 남편(동거인) 1주택 취급으로 2주택이 되는지, 법률상 혼인관계가 아니기에 남편, 아내 각각 1주택으로 되는지
  2. 아내 실거주 2년 뒤 12억 미만 주택 매도시 양도소득세 비과세 적용되는지
  > 남편(동거인)은 1주택 유지
  
  문의 드립니다.
  
  이*훈 님
  조회 : 178건 답변 : 6건 3일전 즐겨찾기
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  최하람 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  3일전

  안녕하세요. 다정세무회계 대표세무사 최하람입니다.
  
  1. 법률상 혼인신고를 하지 않았다면 각각 1세대 1주택입니다.
  
  2. 거주 요건을 채우셨다면 1세대1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다.
  
  감사합니다.
  
  

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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  3일전

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  1> 법률혼이 아닌 사실혼 관계인 경우에는 각자 명의 주택에 대해서 1주택인 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
  
  2> 아이와 함께 사모님께서 2년이상 거주하신 주택에 대해서는 양도가액 12억원 이하인 경우 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.

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  김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  3일전

  안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
  
  혼인신고 전이면 남편분은 세법상 배우자가 아니어서, 아이와 함께 살아도 현재 해석으로는 두 분을 각각 1주택 세대로 봅니다.
  
  서울 주택은 조정대상지역 취득이라 보유와 거주를 모두 2년 채운 뒤 12억 원 이하로 팔면 비과세 대상이 될 수 있습니다. 팔기 전에 혼인신고를 해도 그때 각자 1주택이었다면 혼인일부터 10년 안에 먼저 파는 집에 같은 요건이 적용됩니다.
  
  다만 아내분이 30세 미만이면 소득 요건도 봐야 하고 공동명의 지분에 따라서도 달라집니다. 등기부등본과 주민등록등본을 준비해 프로필 상담을 신청하시면 비과세 여부를 검토할 수 있습니다.

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  한빈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  3일전

  ■ 혼인신고 전이라면 두 분의 집은 합쳐 세지 않습니다.
  남편분 집과 관계없이 아내분 집은 비과세를 받을 수 있습니다.
  
  ▶ 이유
  세법은 배우자와 함께 사는 가족을 한 세대로 묶습니다.
  이때 배우자는 혼인신고를 한 배우자만 뜻합니다.
  자녀를 함께 키워도 같다는 기획재정부 해석(2021년)이 있습니다.
  
  ▶ 이런 경우는 달라집니다
  ① 아내분이 30세 미만이고 일정 소득도 없다면
  → 혼자서는 1세대로 인정되지 않을 수 있습니다.
  ② 아내분이나 함께 사는 자녀에게 다른 주택·분양권·입주권이 있다면
  → 비과세가 안 될 수 있습니다.
  ③ 파는 가격이 12억 원을 넘는다면
  → 넘는 부분은 과세됩니다.
  
  ▶ 놓치기 쉬운 것
  비과세 판단은 집을 파는 날(양도일) 기준입니다.
  그 전에 혼인신고를 하면 한 세대 2주택이 됩니다.
  이때는 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집만
  비과세 특례를 받습니다.
  
  ▶ 지금 하실 일
  아내분 집의 취득일과 당시 조정대상지역 여부를 확인하세요.
  2년 이상 보유가 기본입니다.
  취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다.
  거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 봅니다.
  
  ※ 근거: 소득세법 제88조 제6호·제89조, 소득세법 시행령 제152조의3·제154조 제1항·제155조 제5항

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  3일전

  혼인신고 전에는 두 분을 각각 1세대 1주택으로 봅니다. 세법상 세대를 이루는 배우자는 법률상 배우자만 뜻하고, 기획재정부는 자녀를 낳아 함께 사는 사실혼 관계도 같은 세대로 보지 않았습니다. 질문자님과 같은 사례입니다. 다만 법률상 배우자가 없으면 30세 이상이거나 일정 소득(기준 중위소득 40% 이상)이 있어야 혼자서도 1세대가 됩니다.
  
  1. 남편분 부산 주택
  아내분 세대의 주택 수에 들어가지 않습니다. 아이는 두 분 모두의 가족이지만 주택이 없어 결과가 달라지지 않습니다.
  
  2. 아내분 서울 주택 비과세
  2026년 1월 취득 당시 서울은 조정대상지역이라 2년 보유에 더해 2년 거주까지 채워야 합니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 셉니다. 양도가액이 12억원 이하면 전액 비과세입니다. 강남 3구와 용산이 아니고 2025년 10월 16일(지정 공고일)까지 무주택 상태로 계약금을 냈다면 거주요건 없이 2년 보유로 됩니다.
  
  3. 팔기 전에 혼인신고를 하면
  그때부터 한 세대 2주택이 되지만, 각자 1주택을 가진 채 혼인한 경우의 특례로 혼인일부터 10년 안에 먼저 파는 집은 비과세입니다. 아내분 집은 2번의 요건 그대로 판단합니다.
  
  주의할 점은 혼인신고 전에 두 분이 집을 공동명의로 사거나 지분을 나누면 혼인 때 각자 1주택 요건이 깨진다는 것입니다. 국세청도 사실혼 중 공동 취득한 집이 있으면 이 특례를 적용하지 않았습니다.
  
  등본상 전입일과 서울 주택 계약일을 채팅·전화상담으로 알려주시면 거주요건 충족 시점과 혼인신고 시기를 맞춰 드리겠습니다.
  
  근거: 소득세법 제88조 제6호, 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제5항, 기획재정부 재산세제과-529, 기준-2019-법령해석재산-0510, 사전-2021-법령해석재산-0951

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  1일전

  안녕하세요.
  
  결론부터 말씀드리면, 혼인신고 전 사실혼 상태라면 원칙적으로 남편분과 아내분은 각각 별도 세대로 보아 각자 1주택으로 판단될 가능성이 높습니다.
  
  1. 1세대 판단
  소득세법상 1세대는 '거주자와 그 배우자'가 생계를 같이하는 가족과 구성하는 단위이고, 여기서 배우자는 법률상 배우자를 의미합니다. 따라서 사실혼 배우자는 같은 주소에 살더라도 같은 세대로 보지 않는 것이 일반적인 해석입니다.
  다만 자녀(공동 자녀)가 함께 거주하는 사정 때문에 세대 판단이 다투어질 여지가 전혀 없지는 않으므로, 양도 전에 국세청 사전답변으로 확인해 두시면 가장 안전합니다.
  
  2. 아내분 주택 비과세
  취득 당시(26년 1월) 서울이 조정대상지역이었다면 2년 보유 + 2년 거주 요건을 모두 충족해야 합니다. 요건 충족 후 양도가액 12억 원 이하로 매도하시면 1세대1주택 비과세 대상으로 보입니다(12억 초과 시 초과분만 과세).
  
  3. 혼인신고를 하시는 경우
  혼인신고 후에는 한 세대가 되어 2주택이 되지만, 각각 1주택을 보유한 상태에서 혼인하면 혼인일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세 특례가 적용됩니다. 이 경우에도 양도 주택의 보유·거주 요건은 별도로 충족해야 합니다.
  
  4. 주의사항
  혼인신고 시점과 매도 시점을 어떻게 잡느냐에 따라 세 부담이 달라질 수 있고, 취득세·대출 규제는 기준이 다를 수 있습니다.
  
  매도 계획이 정해지시면 등본·취득일자 자료를 갖고 정식 상담을 받아보시길 권합니다.

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