인천서구 주담대가능여부

Question

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

대출관련 내용은 은행에 확인하시는게 정확합니다.
다만, 기존 아파트를 매도할 경우 일시적2주택 비과세 적용은
별도 요건(분양권 취득 후 3년이 지나 기존주택을 팔더라도, 신축주택 완성 후 3년 내 기존주택 양도 및 세대전원 이사·1년 이상 거주)을 충족 시 가능하게 됩니다.

감사합니다.

제상용 · Answer

안녕하세요. 문의 주신 내용에 답변드립니다.

입주자모집공고가 2025년 6월 27일까지 난 단지를 청약으로 받으셨다면 잔금대출에 종전 규정이 적용되어, 기존 주택 처분이 대출의 필수 조건은 아닐 가능성이 높습니다. 다만 양도세 비과세를 받으려면 빌라 매도 기한이 촉박합니다.

1. 기존 주택 처분 의무

6.27 대책 이후 수도권 1주택자는 기존 주택을 6개월 안에 팔기로 약정해야 주택담보대출이 나오지만, 그 전에 공고된 단지는 제외됩니다. 인천은 현재 규제지역도 아닙니다. 종전 규정에서도 처분 약정을 하면 한도 비율이 높아지는 대신 기한 안에 팔아야 하고, 어기면 대출 회수와 3년간 주택대출 제한이 따릅니다. 들으신 3년이 약정 기한인지 약정서로 확인하십시오.

2. 3년 기한의 의미

빌라를 산 지 1년이 지난 뒤 분양권을 받았고 빌라가 비과세 요건을 갖췄다면, 분양권 취득일부터 3년 안에 팔 때 비과세됩니다. 빌라 취득 당시 동작구가 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요합니다. 취득일을 당첨일로 볼지 계약일로 볼지 해석이 갈리므로, 당첨일부터 3년이 되는 올해 12월 그날 전에 잔금까지 마치는 것이 안전합니다. 이를 넘기면 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고, 빌라도 완공 후 3년 안에 팔아야 합니다. 거주 요건을 못 채우면 그때 세금을 신고·납부해야 합니다.

3. 빌라를 두고 인천 아파트를 파는 경우

비과세 특례는 기존 주택을 팔 때만 적용되어 인천 아파트는 과세됩니다. 취득 후 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60% 세율입니다(지방소득세 별도). 두 채를 계속 보유하면 대출 만기연장도 제한될 수 있습니다.

빌라 취득일과 실거주 기간, 대출 약정서를 알려주십시오. 비과세라도 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 공급계약서를 붙여 특례 신고서를 내고, 과세분은 같은 기한에 신고·납부하십시오.

대출 조건은 은행 심사로, 세금은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 매도 전 상담받아보시길 권합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
대출 가능 여부와 기존주택 처분 조건은 대출 상품과 시점별 금융규제에 따라 달라지므로, 중도금·잔금 대출 은행에 정확히 확인하셔야 합니다. 저는 세금 측면을 중심으로 말씀드리겠습니다.

1. 대출 약정상 처분조건을 지키지 않으면 대출 회수 등 불이익이 생길 수 있어 약정서 문구 확인이 꼭 필요합니다. 23년 분양권에 종전 규정이 적용되는지도 은행 확인 사항입니다.
2. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 상도동 빌라를 비과세로 팔려면 분양권 취득일(23년 12월)부터 3년 이내에 양도하시거나, 그 이후라면 인천 아파트 완공 후 일정 기간(현행 3년으로 보입니다) 내 양도하고 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 특례 요건을 갖추셔야 하는 것으로 보입니다.
3. 상도동 빌라를 두고 인천 아파트를 먼저 팔면 2주택 상태의 양도여서 비과세가 어렵고, 보유기간이 짧으면 높은 단기 양도세율이 적용될 수 있습니다.
4. 빌라 자체의 보유기간(2년 이상)과 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주요건도 따로 확인이 필요합니다.

매도 순서와 시기에 따라 세금 차이가 클 수 있으니 계약 전 정식 상담으로 검토받아 보시길 권해드립니다.

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