2주택 양도소득세 비과세 상담요청

Question

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

부부합산 1세대 2주택이기 때문에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 납부하고, 최종 1주택에 대해서만 양도소득세 비과세가 가능합니다.

양도차익이 큰 아파트를 비과세 받기 위해서는 다세대주택을 먼저 양도를 하셔야 하는데요.

이런 경우에는 대부분 매매가 되지 않는 경우 증여를 통해서 먼저 명의 이전 후 아파트를 최종 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 많이 받고 있습니다.

시골주택의 경우에는 멸실하는 경우도 있지만 매매가 되지 않는 다세대주택에 대해서는 증여를 통한 처분을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.

정현석 · Answer

가장 안전한 순서는 1번 주택을 먼저 양도한 뒤, 2번 아파트를 양도하는 것입니다.
이 순서라면 2번 아파트의 양도일 현재 세대가 1주택이 되므로,
2번 아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 가능성이 높습니다.

반대로 1번 주택을 보유한 상태에서 2번 아파트를 먼저 양도하면,
원칙적으로 2주택 양도에 해당하여 2번 아파트 비과세를 받기 어렵습니다.

1번 주택이 소형이고 시세가 7천만 원 정도라는 사정만으로는
1세대 1주택 비과세에서 주택 수가 제외되지 않습니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

다세대를 그대로 둔 채 아파트를 먼저 팔면 1세대 2주택이라 비과세를 받기 어렵습니다.

다세대를 먼저 처분해 1주택이 된 뒤 아파트를 팔면, 보유 기간을 2016년 취득일부터 계산하므로 비과세를 받을 가능성이 있습니다. 새 집을 먼저 사더라도 새 집 취득일부터 3년(아파트와 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 다세대를 정리하고 아파트를 팔면 비과세 대상이 될 수 있습니다.

다세대가 안 팔릴 때 증여 같은 방법은 세대 구성에 따라 결과가 달라져 자료를 봐야 합니다. 등기부등본과 세대 구성·주소 이력을 준비해 프로필 상담을 신청하시면 처분 순서를 검토할 수 있습니다.

김태형 · Answer

안녕하세요. 택스윈 김태형 세무사입니다.

현재 1가구 2주택인 경우 먼저 파는 주택은 과세되고, 나중에 파는 주택은 비과세 될 가능성이 있습니다.

차익이 없거나 낮은 주택인 1번 주택을 양도하고,

차익이 높은 2번 주택을 최종 1주택 비과세 요건 충족하여 양도하시는 것이 절세에 도움이 되실 것 같습니다.

감사합니다.

한빈 · Answer

■ 1번 다세대가 먼저 정리돼야 2번 아파트가 비과세됩니다.
1번이 작거나 안 팔려도 주택 수에서 빠지지 않습니다.

▶ 이유
비과세는 파는 날(잔금일) 집이 1채일 때만 적용됩니다.

2번은 2016년 취득이라 거주요건이 없고 2년 보유도 채웠습니다.
1번만 정리되면 바로 비과세입니다(양도가액 12억 원 이하 가정).
1번을 판 뒤 2년을 다시 채울 필요도 없습니다.

▶ 1번이 안 팔릴 때
① 결혼 전 부부가 각자 1채씩 갖고 있었다면
→ 혼인일부터 10년 안에는 2번을 먼저 팔아도 비과세입니다.

② 따로 사는 자녀에게 1번을 증여하면
→ 1주택이 되어 2번이 비과세됩니다.
자녀는 결혼했거나, 30세 이상이거나, 일정 소득이 있어야 합니다.
배우자에게 증여하면 같은 세대라 효과가 없습니다.
말씀하신 1번 가액 기준 증여세·취득세는 약 500만 원입니다.
(자녀 증여공제 5천만 원 적용)

▶ 놓치기 쉬운 것
새집(2027년 3월) 잔금 전에 1번을 정리하셔야 합니다.
새집을 먼저 사 3채가 된 뒤 1번·2번을 차례로 팔면,
대법원은 일시적 2주택 비과세 대상이 아니라고 봤습니다.

▶ 지금 하실 일
① 1번 잔금을 2번보다 먼저 잡으세요.
같은 날 잔금이면 신고 때 1번→2번 순서를 고르시면 됩니다.

② 이사는 1번 처분 → 새집 취득 → 3년 안에 2번 양도 순입니다.
1번과 새집 잔금이 같은 날이면 1번을 먼저 판 것으로 봅니다.
※ 새집을 살 때 2번·새집이 모두 조정대상지역이면 기한은 2년입니다.
부천은 현재 조정대상지역이 아닙니다.

※ 근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제152조의3·제154조·제155조 제1항·제5항

박용운 · Answer

다세대(1번)를 가진 채 아파트(2번)를 먼저 팔면 비과세가 안 됩니다. 1세대 2주택 상태에서 먼저 파는 집이라 과세되고, 다세대가 작고 싸다고 주택 수에서 빼 주는 규정도 양도세 비과세에는 없습니다. 일시적 2주택 특례는 새 집을 산 뒤 3년 안에 예전 집을 파는 경우라 이 순서에는 맞지 않습니다.

1. 다세대를 먼저 정리하는 순서
1번은 8,600만원에 사서 7천만원 안팎이면 손해라 세금이 없습니다. 값을 더 낮춰도 세금이 생기지 않으니 팔리는 가격으로 내놓으셔도 됩니다. 손해여도 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고는 합니다. 그 뒤 아파트를 팔면 2016년부터 보유한 1주택이라 양도가액 12억원 이하 비과세입니다. 다세대를 판 날부터 2년을 다시 기다릴 필요는 없습니다. 두 집 잔금을 같은 날로 맞추면 다세대를 먼저 판 것으로 신고할 수 있습니다.

2. 큰 집으로 옮길 때
다세대 처분, 새 집 취득, 새 집 취득일부터 3년 안에 아파트 양도 순서면 일시적 2주택으로 비과세됩니다. 새 집을 살 때 부천이 조정대상지역이 아니면 새 집이 어디든 3년입니다. 반대로 다세대가 남은 채 새 집부터 사면 3주택이 되고, 대법원은 이 상태에서 한 채를 줄여도 일시적 2주택 특례를 인정하지 않았습니다.

3. 끝내 안 팔릴 때
따로 사는 성인 자녀 같은 별도 세대에 넘기는 방법이 있지만 증여세와 취득세를 따져 봐야 합니다. 배우자에게 넘기는 것은 같은 세대라 소용이 없습니다.

다세대 매도 진행 상황과 새 집 계약 예정일을 채팅·전화상담으로 알려주시면 두 집 잔금일 순서를 맞춰 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제105조 제3항, 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제5항, 제9항, 제155조 제1항, 대법원 2024두55426

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론부터 말씀드리면, 1번 주택을 먼저 파시고 2번 아파트를 나중에 파셔야 2번에 대해 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있습니다. 2번을 먼저 팔면 원칙적으로 비과세가 어렵습니다.

1. 현재 상황
두 주택 모두 오래 보유하신 것이라 일시적 2주택 특례가 적용되지 않고, 수도권이라 지방 저가주택 예외도 해당하지 않는 것으로 보입니다. 따라서 2번을 먼저 양도하면 약 1.8억원 차익에 대해 과세됩니다(장기보유특별공제는 일반공제율 적용).

2. 권장 순서
① 1번 연립 양도: 8,600만원에 사서 7,000만원 정도에 파신다면 양도차손이라 납부할 세금이 없습니다(신고는 필요).
② 2번 아파트 양도: 이때 1주택이 되므로 2년 이상 보유 요건을 충족하여 비과세가 되며, 거래가액도 12억원 이하라 전액 비과세로 보입니다.

3. 순서 판단 기준
양도 시기는 계약일이 아니라 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날)입니다. 2번의 계약을 먼저 하더라도 1번의 잔금을 먼저 받으시면 됩니다.

4. 1번이 안 팔릴 때
가격을 더 낮춰도 어차피 손해여서 세금은 없으므로, 2번 양도세와 비교하면 낮춰서라도 먼저 파는 쪽이 유리할 수 있습니다. 가족에게 넘기는 방법은 별도세대여야 하고 시가 거래여야 하는 등 검토할 점이 많습니다.

5. 이사 관련
새 집을 2번 양도 전에 취득하신다면, 그 시점에 1번은 이미 처분되어 있어야 일시적 2주택 특례를 쓸 수 있습니다.

매도 일정이 잡히면 잔금일 순서를 포함해 정식 상담으로 한 번 점검받으시길 권합니다.

세무 Q&A

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