전대업 2개 운영하면 어떤 사업자를 내야하나요?

Question

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

두 곳이어도 법인이 필수는 아니고 개인사업자로 할 수 있습니다. 등록은 사업장마다 시작일부터 20일 안에 하지만, 전대는 업무를 총괄하는 곳이 사업장이라 두 번째를 따로 낼지는 운영 방식에 따라 다릅니다. 첫 번째를 아직 등록하지 않았다면 바로 신청하셔야 합니다.

부가세는 상가 전대면 과세, 상시 주거용 주택이면 면세이고 숙박 형태면 과세입니다. 과세라면 첫 번째가 일반과세일 때 두 번째는 간이가 안 되고, 임대업은 두 곳 매출 합계와 지역·규모 기준도 봅니다.

계약서와 실제 사용 형태, 예상 매출, 기존 등록 내용을 보면 정할 수 있으니 프로필 상담으로 문의 주세요.

조상현 · Answer

안녕하세요. 세무회계온힘 조상현 세무사입니다.

1. 두 곳이어도 개인사업자로 하실 수 있고, 사업자등록은 사업장마다 사업 시작일부터 20일 안에 하는 게 원칙입니다. 아직 첫 번째를 등록하지 않으셨다면 먼저 신청하셔야 합니다.

2. 전대도 부동산임대업이라 원칙은 건물 소재지마다 사업장을 따로 등록하는 것이고, 한 번호로 묶으려면 사업자단위과세 신청이 필요합니다. 계약 형태에 따라 달라질 수 있으니 두 계약서를 보고 정하시는 게 안전합니다.

3. 상가나 사무실 전대면 부가세 과세, 사람이 사는 주택 전대면 면세입니다. 숙박 형태로 운영하면 숙박업으로 볼 수 있어요.

※ 본 답변은 질문에 적힌 내용만을 기준으로 한 일반적인 의견으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이나 유권해석이 아니며 신고·신청의 근거자료로 사용할 수 없습니다. 실제 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 신고나 거래 전 자료를 확인하는 상담을 받으시기 바라며, 본 답변만을 근거로 진행하신 결과에 대해서는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.

감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

전대업도 부동산임대업이라 임차한 부동산(사업장)마다 사업자등록을 하는 것이 원칙입니다. 그래서 두번째 전대도 별도로 사업자등록 하시면 됩니다

사업자등록 시 본래 임대인의 전대차동의서와 전대차계약서가 필수서류입니다

주거용으로 전대하면 면세사업자, 상가 등 비주거용이면 과세사업자로 등록하시면 되고, 부동산임대업은 간이과세 적용에 제한이 있을 수 있으니 등록 시 함께 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

전민수 · Answer

안녕하세요,

반드시 2개로 내셔야할 의무는 없습니다.

전재장소 및 계약구조등의 정보를 말씀주시면 어떻게 하는것이 유리한지 상세히 상담드리겠습니다.

정현석 · Answer

현재 사업자등록증의 업종이 이미 부동산임대업 또는 부동산전대업​이고, 두 전대업을 같은 장소에서 관리한다면: 새 사업자등록번호를 바로 만들기보다, 기존 사업자등록에 두 번째 전대업을 추가하거나 변경등록하는 방법을 먼저 검토하는 것이 적절합니다.

최승환 · Answer

안녕하세요 동일하게 사업자를 전대사업장에 신규등록하면 됩니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론적으로 상가·사무실 등 비주거용 공간을 전대하신다면, 부동산임대업은 부동산 소재지마다 사업장이 되므로 두 번째 장소에 대해 사업자등록을 별도로 하셔야 합니다.

1. 업종 구분
- 상가·사무실 전대: 비주거용 건물 임대업(과세, 일반 또는 간이)
- 주택(주거용) 전대: 주택임대업(면세). 주택임대는 여러 채라도 하나의 사업자로 관리하는 것이 가능한 것으로 보입니다.
- 단기 숙박·파티룸·스터디카페처럼 시간·일 단위로 제공하는 경우는 임대업이 아니라 숙박업·서비스업 등으로 분류되고, 업종에 따라 별도 인허가가 필요할 수 있습니다.

2. 과세유형
간이과세 여부는 본인이 운영하는 모든 사업장의 매출을 합산해 판단합니다. 또 부동산임대업은 지역·규모에 따라 간이과세가 배제될 수 있으니 등록 시 세무서에 확인이 필요합니다.

3. 준비서류
임대인과의 임대차계약서, 전대 동의서(임대인 동의 없는 전대는 해지 사유가 될 수 있음), 전차인과의 계약서를 준비하시면 됩니다.

4. 세금 관리
비주거용 전대라면 월세에 대해 세금계산서를 발행하고, 임대인에게 지급하는 월세는 세금계산서를 받아 매입세액공제와 비용처리를 하시는 것이 중요합니다. 보증금 간주임대료는 임차한 보증금을 빼고 계산합니다.

어떤 용도의 공간을 어떤 방식으로 제공하시는지에 따라 업종이 달라지므로, 구체적인 내용을 가지고 정식 상담을 받아보시길 권해드립니다.

박용운 · Answer

전대업은 공간마다 사업자등록을 따로 냅니다. 부동산 임대업의 사업장은 빌려주는 부동산의 소재지라서, 두 번째 공간을 시작하면 그 주소로 새 등록번호를 받습니다. 사업을 시작한 날부터 20일 안에 신청하시면 됩니다.

1. 업종
상가나 사무실을 빌려 다시 빌려주는 경우 업종은 부동산 임대업(전대)입니다. 주택을 빌려 주거용으로 다시 빌려주면 부가세가 면제되는 주택임대라 면세사업자로 등록합니다. 시간 단위로 빌려주는 파티룸이나 스터디룸처럼 서비스가 붙는 형태라면 업종이 달라질 수 있습니다.

2. 일반과세자와 간이과세자
첫 번째 사업장이 일반과세자라면 두 번째는 간이과세자가 될 수 없습니다. 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장이 있으면 간이에서 빠지기 때문입니다. 첫 번째가 간이과세자라면 두 번째도 간이로 신청할 수 있습니다. 다만 두 임대 사업장의 연간 임대료 합계가 4,800만원 이상이면 다음 해 7월 1일부터 일반과세자로 바뀝니다. 광역시에 있는 임대 사업장은 국세청 고시 규모 이상이면 처음부터 간이가 안 됩니다.

3. 어느 쪽이 유리한지
임차인이 사업자라 세금계산서를 원하거나 인테리어 비용의 부가세를 돌려받으려면 일반과세자가 낫습니다. 임차인이 개인이고 임대료가 작다면 간이과세자가 부가세 부담이 적습니다.

4. 등록 서류
본인이 빌린 임대차계약서 사본을 냅니다. 상가 일부만 빌렸다면 그 부분 도면도 필요합니다.

첫 번째 사업자등록증과 두 공간의 임대차계약서를 채팅·전화상담으로 보여주시면 과세유형과 업종을 정해 드리겠습니다.

근거: 부가가치세법 제8조 제1항, 제26조 제1항 제12호, 제61조 제1항, 같은 법 시행령 제8조 제1항, 제11조 제3항, 제109조 제2항 제6호, 같은 법 시행규칙 제71조 제3항

김나은 · Answer

안녕하세요. 부산 금정구 더나은세무회계 김나은 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 두 번째 전대 물건도 '부동산임대업'으로 사업자등록을 하시되, 그 물건 주소지로 사업자등록을 따로 하셔야 합니다.

1. 어떤 업종으로 내야 하나요?

빌린 부동산을 다시 빌려주는 전대도 세법상 부동산임대업입니다. 다만 물건 종류에 따라 갈립니다.
- 상가·사무실 전대: 과세 부동산임대업(비주거용 건물 임대업)
- 주택 전대(일반 주거용 월세): 부가세 면세 주택임대업
- 숙박 형태로 단기 운영(공유숙박 등): 임대업이 아니라 숙박업 등 별도 업종 검토 필요
지금 운영 중인 첫 번째 물건과 같은 종류라면 같은 업종으로 내시면 됩니다.

2. 왜 사업자를 따로 내야 하나요?

부동산임대업은 다른 업종과 달리 '임대하는 부동산의 소재지'가 사업장입니다. 그래서 첫 번째 사업자에 두 번째 물건을 추가하는 방식이 아니라, 두 번째 물건 주소지로 새로 사업자등록을 하셔야 합니다. 기존 사업자로 두 번째 물건 임대료까지 합쳐서 신고했다가 미등록 가산세가 부과된 판례도 있습니다.
기한은 임대를 시작한 날부터 20일 이내이며, 전대차계약서와 원래 임대차계약서 사본을 준비하시면 됩니다. 두 사업장을 하나의 번호로 묶어 신고하고 싶으시면 '사업자단위과세'를 신청하는 방법도 있습니다.

3. 간이과세 vs 일반과세 (상가 전대인 경우)

부동산임대업은 다른 업종보다 간이과세 기준이 낮아 연 임대료(부가세 포함)가 4,800만원 이상이면 일반과세자가 되고, 시 지역에서 일정 규모 이상이면 매출과 관계없이 간이과세가 배제됩니다. 이 판단은 두 사업장 매출을 합쳐서 하므로, 두 번째를 시작하시면 기준을 넘을 가능성이 커집니다.

그리고 전대업은 일반과세가 오히려 유리한 경우가 많습니다. 원래 임대인에게 내는 월세에 대한 세금계산서를 받으면, 일반과세자는 그 부가세를 전액 공제받아 실제로는 '받는 임대료와 내는 임대료의 차이분'에만 부가세를 내게 됩니다. 간이과세자는 이 공제가 매우 작습니다. 또 세입자가 사업자라면 세금계산서를 원하기 때문에 일반과세가 필요한 경우가 많습니다.

더나은세무회계는 부산 상속·증여 설계와 전국 수출입·유통·이커머스 기장에 특화되어 있습니다.

대표 김나은 세무사 · 부산 상속증여연구소장
2024 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
2023 국세심사위원
2022 한국세무사회 등록 세무사
2019 서울 서초구 대형 세무법인 근무

김영우 · Answer

안녕하세요. 이음세무회계사무소 김영우 세무사입니다.

전대하는 곳이 두 곳이어도 개인사업자로 운영하실 수 있습니다. 업종과 과세유형은 빌려주는 공간의 실제 용도에 따라 정하시면 됩니다.

상가나 사무실을 전대하면 부가가치세 과세사업에 해당하고, 상시 주거용 주택을 전대하면 면세사업에 해당합니다. 숙박이나 별도의 공간 운영 서비스를 제공하는 형태라면 업종 판단이 달라질 수 있습니다.

사업자등록 장소도 함께 살펴보셔야 합니다. 부동산을 빌려 다시 임대하는 순수 전대업은 그 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 봅니다. 따라서 두 곳의 계약과 정산·관리업무를 같은 장소에서 총괄한다면 기존 사업자로 함께 운영할 수 있는지 검토하시는 것이 좋습니다.

간이과세와 일반과세 중 어느 유형에 해당하는지는 기존 사업장의 과세유형, 매출 규모와 간이과세 배제기준을 함께 보아야 합니다. 기존 등록 내용과 두 곳의 실제 운영방식을 기준으로 결정하시는 것이 좋습니다.

이상의 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

박희웅 · Answer

안녕하세요 세연세무회계 박희웅세무사입니다. 전대업사업자(비주거용인 경우 701300, 주거용인경우 701301)으로 사업자등록해주세요

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