세무 Q&A
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Q.
양도소득세가 궁금합니다.
남편
2019년 인천 영종도 오피스텔A 취득 후 주거용으로 임대주고 있는중임. 취득가액은 1.4억이며 당시 분양으로 구매함. 2019년 5월 2일 단기 주택임대사업자 최초로 등록하였고, 4년 후 자동 말소됨. 임대사업 동안 임대료 5프로 이내로 올리는 규정을 지킴. 그 이후 계속 주거용으로 임대를 동일하게 주고 있는 상태임. 현재는 1.1억 정도의 시세임.
2021년 1월 아파트B 2억에 취득 후 2023년 11월에 2억 8백만원에 매도, 증여세 27만원 정도 납부함(거주기간 8개월이고 2년 전세를 줬었음).
아내
2020년 10월 지금 아파트C 3억 2천만원에 취득 후 지금까지 거주중
2022년 3월 2일 혼인신고
2027년 1월 10일 아내의 지금 아파트C를 4억 1천만원에 팔고 그 이후 일주일 뒤에 새로운 아파트D를 6.15억에 구매 예정
모두 비규제지역입니다.
김*규 님
조회 : 33건
답변 : 1건
3시간전
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김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
3시간전
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
주거용 오피스텔 A도 주택 수에 들어가 C를 팔 때는 A와 C 두 채로 봅니다. 혼인 때 세 채여서 혼인 특례는 B 매도 신고·납부 내역도 확인해야 하고, A가 장기임대주택 요건을 갖췄다면 2년 넘게 거주하신 C를 1주택으로 보는 거주주택 특례를 검토할 수 있습니다.
자동말소 전까지 A를 지자체·세무서에 모두 등록하고 임대료 증액 제한을 지켰는지, 임대 시작 때 기준시가 요건을 갖췄는지, C 잔금일이 말소일부터 5년 안인지가 핵심입니다. D는 C 잔금 뒤 취득하시면 C 판정에 들어가지 않습니다.
임대등록 내역과 임대차계약서를 준비해 프로필 상담을 신청하시면 적용 여부를 검토할 수 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
2027년 1월에 아내 명의의 아파트C를 매도할 때 양도소득세는 비과세 처리되어 납부할 세금이 없습니다.
혼인 당시 남편이 2주택(오피스텔A, 아파트B)을 보유하고 있었으므로 '혼인합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례'는 적용받기 어렵지만, '거주주택 비과세 특례'를 통해 비과세가 가능합니다.
현재 남편의 주거용 오피스텔A와 아내의 아파트C를 보유한 1세대 2주택 상태입니다. 하지만 남편의 오피스텔A는 단기 주택임대사업자로 등록해 임대료 증액 5% 제한 규정을 지켰고 2023년 5월경 4년 만기로 자동 말소된 적격 임대주택입니다. 세법상 등록 임대주택이 자동 말소된 경우, 말소일로부터 5년 이내에 2년 이상 거주한 주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용합니다.
아파트C는 취득 후 현재까지 2년 이상 거주 요건을 충족했고, 오피스텔A의 자동 말소일(2023년 5월)로부터 5년 이내인 2027년 1월에 매도할 예정이며, 매도가액(4.1억 원)이 고가주택 기준인 12억 원 이하이므로 양도소득세 전액 비과세 대상에 해당합니다.
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