증여 상담

Question

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

부담부증여는 이 아파트에 담보된 아버님의 기존 채무를 넘겨받을 때 인정됩니다. 새로 쓰는 4억 차용증은 아버님 채무를 인수하는 것이 아니어서, 차용증만으로는 부담부증여가 되지 않습니다.

매매대금을 현금 없이 차용금으로 돌리는 약정은 할 수 있지만, 세무상으로는 실제 매매대금 채무인지, 약정대로 본인 자금으로 갚아 나가는지를 봅니다. 부모·자녀 간 매매는 대가 지급을 입증하지 못하면 증여로 추정되고, 취득세도 유상 취득으로 볼 요건을 따로 확인해야 합니다.

거래신고는 매매 부분이 있을 때, 토지거래허가는 이 아파트가 허가 대상에 해당할 때 필요합니다. 계약서 초안과 대금·상환 계획을 봐야 거래 형태를 정할 수 있으니, 아파트 주소와 함께 연락 부탁드립니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 부담부증여는 아파트에 담보된 대출이나 전세보증금을 넘겨받는 경우입니다. 아버지에게 빌린 4억은 부담부증여 채무가 아니라서, 10억 증여 + 4억 매매(대금을 차용금으로 대신 지급)로 보시는게 맞을 듯 합니다. 증여분은 증여세 / 증여 취득세, 매매분은 아버지 양도세 / 매매 취득세가 나옵니다
2. 증여는 토지거래허가·부동산거래신고 대상이 아니고, 매매로 하는 4억 부분은 매매계약서를 쓰고 허가·신고를 하셔야 합니다
3. 현금 이동 없이 매매대금을 차용금으로 대신하는 것은 가능하나, 이후 원리금을 실제로 상환한 계좌 기록이 있어야 합니다
4. 이자 2.2%는 적정이자율 4.6%와의 차이가 연 1천만원 미만이라 이자 증여 문제는 없습니다. 소득 대비 상환능력과 매월 상환 이력이 있으면 차용으로 인정받을 수 있고, 상환이 없으면 증여로 볼 수 있습니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

김주용 · Answer

안녕하세요.

결론적으로 말씀하신 구조는 부담부증여가 아니라 '일부 증여 + 일부 매매(대금을 차용으로 대체)'에 가깝습니다. 지분을 나눠 진행하시는 방식을 권해드립니다.

1. 부담부증여 해당 여부
부담부증여는 담보대출·전세보증금 등 제3자에 대한 채무를 수증자가 인수하는 경우입니다. 아버님께 갚을 돈을 새로 만드는 것은 사실상 매매대금입니다.

2. 권장 방식: 지분 분할
약 71%(10억)는 증여, 약 29%(4억)는 시가 매매로 계약을 나누면, 매매분은 아버님 양도세(1세대 1주택이면 비과세 가능), 증여분은 증여세로 정리됩니다. 반대로 통째로 4억에 매매하면 저가양수로 자녀분에게 증여재산 7억 안팎에 대한 증여세, 아버님께는 시가 14억 기준 양도세가 과세될 수 있어 불리합니다.

3. 토지거래허가·신고
서울 아파트가 토지거래허가구역이라면 증여는 허가 대상이 아니지만 매매 지분은 허가와 실거주 의무가 따를 수 있어 구청 확인이 필요합니다. 매매분에 대해서는 매매계약서와 거래신고가 필요합니다.

4. 차용 인정 요건
현금 이동 없이 대금을 차용으로 대체하는 것 자체는 가능하지만, 차용증 작성, 자녀 계좌에서 아버님 계좌로 실제 원리금 상환, 상환능력(연봉) 입증이 핵심입니다. 이자 2.2%는 적정이자율(4.6%)보다 낮아 차액 이익이 연 1천만원 미만인지 확인이 필요합니다(현재 조건은 약 960만원으로 경계선).

5. 기타
10억 증여세는 약 2.2억원 수준으로 보이며, 아버님이 대납하면 추가 증여가 됩니다. 증여 취득세는 조정대상지역 중과(12%) 또는 1세대 1주택자의 직계비속 증여 예외(3.5%) 적용 여부를 확인하세요.

금액이 큰 거래이므로 계약 전 정식 상담으로 세액 시뮬레이션을 받아보시길 권해드립니다.

이선형 · Answer

안녕하세요?  상속 증여 양도 전문 세무사 이선형세무사입니다.

부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 증여재산에 담보된 채무를 부담할 것을 조건으로 하는 증여를 말합니다.

부모와 자녀 사이의 금전거래는 차용증을 작성했다는 사실만으로 세법상 대여금으로 인정되는 것은 아닙니다.

실제로 돈을 빌려준 것이고, 자녀가 갚을 의사와 능력이 있으며, 약정한 대로 이자를 지급하고 원금을 상환했다는 사실이 객관적인 자료로 확인되어야 합니다.

참고하시길 바랍니다.

김주성 · Answer

1. 부담부증여 인정 곤란.   증여자에 대한 채무를 "인수되지 아니한 것으로 추정"합니다. 금융기관 채무·임대보증금 등 시행령이 정한 채무만 예외 인정되므로, 아버지에게 직접 4억 차용은 부담부증여 채무로 불인정 → 14억 전액 증여 과세 리스크가 큽니다.

2. 증여이므로 매매계약서·부동산거래신고 불요. 증여계약서로 등기 이전 가능. 토지거래허가구역이면 허가 별도 필요 합니다

3. 현금이동 없는 상계는 채무 실질 부인 사유. 계좌이체 이력 없으면 차용 자체가 부정됩니다.

4. 차용증·이자이체만으로는 추정을 깨기 어렵습니다.

대안: 아버지가 해당 아파트에 금융기관 담보대출 4억을 설정한 뒤, 그 상태에서 부담부증여하면 금융기관 채무로서 증여 추정 예외에 해당하여 인정 가능합니다. 이 경우 10억 증여세 + 4억 양도세(아버지) + 취득세 안분 구조가 성립합니다.

박용운 · Answer

아버지에게 4억원을 갚기로 하고 받는 구조는 세법상 부담부증여가 아닙니다. 부담부증여는 아버지의 빚을 자녀가 넘겨받는 경우입니다. 아버지에게 갚을 4억원은 실질상 아파트 일부를 외상으로 사는 매매 대금입니다.

1. 신고 형태
지분을 나눠 10억원어치는 증여, 4억원어치는 매매로 계약서를 각각 쓰는 방식이 그중 하나입니다. 증여 지분은 자녀가 증여세와 취득세를 내고, 매매 지분은 아버지가 양도세를, 자녀가 취득세를 냅니다. 다만 부모 자녀 사이 거래는 대가 지급이 증명되어야 매매로 보므로, 외상이면 매매 지분 취득세도 증여 기준으로 무거워질 수 있습니다. 조정대상지역 아파트라면 아버지가 1세대 1주택자가 아닐 때 증여 지분 취득세가 12%로 무거워집니다.

2. 토지거래허가와 거래신고
매매 지분은 매매계약서로 거래신고를 하고, 허가구역이면 그 지분만 허가를 받습니다.

3. 현금 없는 상계와 인정 여부
가족 간 외상은 차용증만으로 인정되지 않고 실제 갚은 이체 기록이 있어야 합니다. 부모에게서 산 재산은 대가 지급이 분명하지 않으면 증여로 추정하므로, 갚은 기록이 없거나 상환이 멈추면 4억원도 증여로 보아 14억원 전체에 증여세가 붙을 수 있습니다. 증여세는 10억원이면 2억원대, 14억원이면 3억원대 후반입니다.

4. 이자와 상환 계획
대여로 보더라도 이자 2.2%는 적정 이자율 4.6%보다 낮지만, 4억원 기준 차이가 연 1천만원에 못 미쳐 이자 차액에 대한 증여세는 없습니다. 다만 월 150만원 중 이자가 70만원대라 원금은 10년에 1억원 안팎만 줄어듭니다. 연봉 4,500만원으로 추가 상환과 만기 원금을 어떻게 갚을지 설명할 수 있어야 합니다.

아버지 주택 수와 상환 계획을 채팅·전화상담으로 알려주시면 지분별 세액을 비교해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제35조, 제41조의4, 제44조, 제47조, 소득세법 제88조 제1호, 지방세법 제7조 제11항, 제13조의2 제2항, 서면-2020-상속증여-1983

김나은 · Answer

안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.

이 거래는 부담부증여가 아닙니다. 부담부증여는 담보대출이나 전세보증금처럼 이미 존재하는 채무를 넘겨받는 경우이고, 아버님께 돈을 빌리시는 것은 별개의 차용이라 구조가 다릅니다. 14억원 전부가 증여로 판정되지 않도록 자금 흐름부터 만드시는 것을 추천드립니다.

1번 질문입니다. 14억원 중 4억원을 아버님께 갚기로 하신 것이라면, 실질은 10억원 증여와 4억원 매매가 섞인 거래입니다. 부담부증여로 보려면 넘겨받으시는 채무가 제3자에 대한 것이어야 하는데, 채권자가 아버님 본인이시라 그 요건에 맞지 않습니다.

2번 질문입니다. 증여 부분과 매매 부분을 나누어 처리하시게 됩니다. 4억원에 해당하는 지분은 매매계약서를 작성해 토지거래허가와 부동산거래신고를 하시고, 나머지 10억원 부분은 증여계약서로 증여세 신고를 하십니다. 등기는 두 원인을 함께 반영해 이전하시면 되고, 실무는 법무사와 상의하시면 됩니다.

3번 질문입니다. 현금 이동 없이 상계로 처리하시는 방식은 권해드리지 않습니다. 매매로 신고하면서 대금이 오가지 않으면 그 자체가 부인 사유가 됩니다. 아버님께서 4억원을 질문자분 계좌로 보내주시고 그 돈으로 매매대금을 지급하신 뒤 차용증대로 상환하시면 실질이 분명해집니다.

4번 질문입니다. 4억원이 부인되면 14억원 전액에 증여세가 나옵니다. 10억원 신고 시 약 2억 1,800만원인데 14억원이면 약 3억 9,800만원이라, 1억 8,000만원이 늘어납니다. 연봉 4,500만원에 예금 2억원을 보유하고 계시니 상환 능력 자체는 인정되실 것으로 보입니다.

추가적으로 말씀드리면, 매매 부분에는 아버님께 양도소득세가 발생합니다. 4억원에 해당하는 지분을 파신 것이 되므로, 아버님의 취득가액과 보유 기간에 따라 세액이 달라집니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되시는지부터 확인하셔야 하고, 적용되지 않으시면 이 세금이 절세 효과를 상쇄할 수도 있습니다.

아버님의 취득가액과 주택 수에 따라 유불리가 갈리니, 등기를 진행하시기 전에 한 번 확인받아 보시는 것을 권해드립니다.

현) 부산 상속증여연구소 연구소장
현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
전) 국세심사위원
전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
아버님께 갚을 4억은 아버님의 기존 채무를 넘겨받는 것이 아니어서 부담부증여가 아닙니다. 지분을 나눠 일부는 증여, 일부는 매매(대금은 외상)로 짜는 방법과 주택 전체를 낮은 값에 넘기는 방법은 증여세·양도세 배분이 달라지니 구조부터 정하셔야 합니다. 여기에 하나 더 보셔야 할 점이 있습니다. 지분 매매로 짜는 경우 아버님이 1세대 1주택이어도 매매 지분이 전부 비과세되는 것은 아닙니다. 지분만 팔아도 고가주택인지는 주택 전체로 환산해 판정합니다 — 「1주택 … 의 일부를 양도하거나 … 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다」(소득세법 시행령 제156조 제1항). 전체 시가가 12억 원을 넘는 주택이면 매매 지분도 초과분 비율만큼 과세됩니다(소득세법 제95조 제3항).

[질문별 정리]
1. 신고 형태 — 증여 지분은 자녀분이 증여세와 증여 취득세를, 매매 지분은 아버님이 양도세를, 자녀분이 매매 취득세를 냅니다
2. 거래신고·허가 — 토지거래허가는 「대가를 받고 이전」하는 계약에만 걸립니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 증여 지분은 대상이 아니고, 매매 지분만 매매계약서로 신고·허가를 받습니다
3. 현금 없는 상계 — 대금을 차용으로 대신하는 약정은 할 수 있지만, 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하고(상속세 및 증여세법 제44조 제1항) 대가를 받은 사실이 명백할 때만 벗어납니다(같은 조 제3항 제5호)
4. 차용 인정 — 대금 전액을 외상으로 두면 넘기는 시점에 대가를 받았다는 자료가 없어 처음부터 추정에 걸리기 쉽습니다. 상환 능력과 함께 약정대로 자녀분 계좌에서 아버님 계좌로 원리금이 나간 기록이 있어야 하고, 끊기면 14억 전체가 증여로 다퉈질 수 있습니다

아버님의 주택 수와 취득가액, 상환 계획을 채팅·전화상담으로 알려주시면 지분 구성과 신고 순서를 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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