조정대상지역 취득세 중과 문의

Question

김주성 · Answer

사실혼 상태의 선(先) 증여는 좋지않습니다. 세법상 배우자 증여공제(6억)와 1세대 1주택자 증여 취득세 중과 배제 혜택은 '법률상 혼인(혼인신고)'을 한 부부에게만 적용됩니다. 혼인 전 증여 시 거액의 증여세와 12% 취득세가 부과됩니다.

반대로 혼인신고 직후 증여하면 1세대 2주택자가 되므로, 조정대상지역(의왕) 주택 증여에 따라 역시 12%의 취득세가 중과됩니다. (증여세는 0원)

두 세금을 최소화하는 최적의 대안은 다음과 같습니다.

1. 김포 주택 선 매도 후 증여 (가장 추천)
혼인신고 후 김포 아파트를 먼저 매도해 '1세대 1주택'을 만드시고, 그이후 지분을 증여하면 증여세는 없고, 취득세는 중과 없이 3.5%만 부과됩니다.

2. 부담부증여 활용
의왕 아파트에 주담대나 전세보증금이 있다면 함께 승계하는 조건으로 증여 하는게 유리합니다. 채무 인수분은 '유상취득(매매)'으로 간주되어 취득세가 1~3%로 낮아집니다. (단, 남편분께 일부 양도세가 발생하므로 세액 비교가 필수입니다.)

전민수 · Answer

안녕하세요,

1.혼인신고후 증여시 취득세 중과됩니다.(의왕시가 조정대상이고 시가표준액 3억이상, 1세대 2주택입니다.)

2.사실혼상태에서 증여시 증여세공제 못받을 것으로 보입니다.
사례를 보면 취득세도 중과될 것으로 보여서 불리한 방법입니다.

3.대안으로 신부의 아파트를 27년1월이후 매도후 1주택상태에서 증여하고 혼인신고이후 일부 증여하면 증여세 없고 취득세 중과 피할 수 있을 것으로 보입니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 혼인신고 후 증여받으면 증여세는 배우자공제 6억원으로 나오지 않지만, 취득세는 중과(12%)될 가능성이 높습니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 중과인데, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우만 제외되고 혼인 후에는 김포 아파트까지 1세대 2주택이 되기 때문입니다
2. 혼인신고 전 사실혼 상태에서 증여받으면 배우자공제가 적용되지 않아 증여세가 크게 나오고, 취득세 중과 제외도 사실혼 배우자는 해당되지 않습니다. 그러니 혼인신고 전 증여는 오히려 불리합니다
3. 중과를 피하려면 증여 시점에 1세대 1주택이어야 하므로, 김포 아파트를 먼저 정리한 뒤 혼인신고 후 증여받는 방법을 검토해볼 수 있습니다

구체적인 세액과 방법은 개별 확인이 필요하니 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

김동욱 · Answer

안녕하세요, 세무회계 담소 김동욱 세무사입니다.

먼저 사실혼 상태에서 증여받는 방법은 권하지 않습니다. 배우자 증여공제 6억원은 혼인신고를 한 법률상 배우자에게만 적용되므로, 혼인신고 전에 받으시면 증여세가 그대로 나옵니다.

혼인신고 후 증여받으시는 경우 증여세는 공제 범위 안이라 없지만, 취득세는 증여 시점에 두 분이 1세대 2주택이 되는지, 의왕이 그때도 조정대상지역인지에 따라 중과 여부가 갈립니다. 조정대상지역 안의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받으면 중과 대상이 될 수 있지만, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우는 중과에서 빠집니다. 결국 핵심은 '증여 시점에 세대 전체 주택 수를 몇 채로 맞추느냐'입니다.

그래서 신부님 김포 아파트의 처분 시기, 증여 시기와 지분 비율, 그리고 나중에 두 분이 양도하실 때의 비과세 가능성까지 함께 놓고 순서를 짜는 것이 중요합니다. 순서만 바꿔도 세금 차이가 수천만원 단위로 날 수 있는 구조입니다.

두 분 상황에 맞춰 시나리오별 세액을 비교해드릴 수 있으니, 프로필을 통해 편하게 문의 주십시오.

강태훈 · Answer

중과대상입니다.

나민재 · Answer

안녕하세요. 세무회계 문경 나민재 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 혼인신고 뒤 지분 30%를 증여받으시면 취득세 중과(12%) 대상이 될 가능성이 높습니다(지방세법 13조의2 제2항, 시행령 28조의6).

조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 받으면 중과되고, 예외는 '1세대 1주택자'의 주택을 배우자가 받는 경우입니다.
혼인신고를 하면 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 보기 때문에(시행령 28조의3), 김포 아파트와 합쳐 1세대 2주택이 되어 이 예외에서 벗어납니다.

사실혼 상태에서 받는 방법은 권하지 않습니다.
취득세 예외와 증여세 배우자공제 6억원 모두 법률상 배우자만 해당해, 취득세는 그대로 중과되고 증여세는 공제 없이 나올 수 있습니다.

아래 사실관계에 따라 취득세가 수천만 원 차이 날 수 있습니다.
1. 증여 전에 김포 아파트를 처분할 계획이 있는지(처분 뒤 1세대 1주택 상태라면 예외 적용을 검토할 수 있음)
2. 증여 시점에도 의왕이 조정대상지역인지
3. 증여받은 지분을 10년 안에 파실 계획이 있는지(양도세 계산 때 남편분 취득가액 기준이 적용될 수 있음)

증여 순서와 시점을 정해 드리고, 증여세·취득세 신고까지 맡기실 경우 대표세무사가 직접 진행합니다.
자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
혼인신고 후 지분을 받으면 증여세는 배우자공제 6억원 안이지만(상속세 및 증여세법 제53조 제1호), 김포 아파트를 가진 채로는 취득세 중과를 피하기 어렵습니다. 의왕시는 2025년 10월 16일 조정대상지역으로 지정되어 지금도 조정대상지역이고, 중과 기준 3억원은 「지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액」으로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 30%만 받아도 주택 전체 공시가격으로 따진다는 뜻입니다. 중과가 빠지는 건 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 배우자(사실혼은 제외)가 받는 경우인데(같은 조 제2항 제1호), 혼인신고를 하면 두 분이 1세대가 되어 2주택이 됩니다.

[순서별 정리]
① 혼인신고 전 증여 — 배우자공제·중과 제외 모두 사실혼에는 적용되지 않아 가장 불리
② 혼인신고 후, 김포 보유 중 증여 — 증여세는 공제 안, 취득세는 중과 대상
③ 혼인신고 후 김포를 먼저 판 뒤 증여 — 증여 당시 1세대 1주택이면 중과 제외

③에서는 김포 매도 시점이 양도세를 가릅니다. 혼인으로 2주택이 되면 「혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택」을 1세대1주택으로 보지만(소득세법 시행령 제155조 제5항), 2025년 1월 취득이라 2년 보유를 채운 2027년 1월 이후에 팔고, 증여는 그 뒤로 두는 순서가 됩니다. ②처럼 중과를 안고 일찍 받을지, ③처럼 늦출지는 선택의 문제입니다. 또 중과 여부와 별개로 증여 취득세 과세표준은 공시가격이 아니라 매매사례가액·감정가액 같은 시가인정액이 원칙입니다(지방세법 제10조의2 제1항).

김포 아파트 잔금일, 혼인신고 예정일, 의왕 아파트 대출·전세 여부를 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여·매도 순서를 함께 검토해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면 혼인신고 후 증여하면 1세대 2주택 상태에서 조정대상지역(의왕) 주택을 증여하는 것이라 취득세 중과(12%) 가능성이 높고, 혼인 전 증여는 증여세가 크게 나와 더 불리합니다.

1. 의왕시는 2025.10.16부터 조정대상지역입니다. 조정대상지역 내 시가표준액 3억 이상 주택을 증여로 취득하면 12%가 원칙이고, '1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여'하는 경우만 일반세율(3.5%)입니다.
2. 혼인 후에는 부부가 한 세대라 김포 아파트까지 2주택이 되어 예외 적용이 어려워 보입니다. 지분 30%(시가 약 3.6억)에 중과세율이면 취득세가 4천만원대로 예상됩니다.
3. 혼인신고 전(사실혼)에는 법적 배우자가 아니라 배우자공제 6억이 없어 증여세가 수천만원 나오고, 취득세 예외의 '배우자'에도 해당하지 않아 실익이 없어 보입니다.
4. 대안: ① 김포 아파트를 먼저 처분해 1세대 1주택 상태에서 증여, ② 증여하지 않고 혼인합가 특례(10년)로 양도세를 관리, ③ 지분 증여로 얻는 이익(종부세·양도세 분산)이 취득세보다 큰지 먼저 계산해 보시길 권합니다.
5. 증여 취득세 과세표준은 시가인정액(유사 매매가)이라 공시가격이 아닌 시세 기준입니다. 부부 간 매매로 돌리면 증여추정(상증법 제44조) 문제가 있어 자금 출처가 명확해야 합니다.

진행 전에 증여 실익 계산을 받아 보시길 권해 드립니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

증여세는 증여받는 분이 세법상 거주자이고 혼인신고를 마친 배우자에게서 받으면 10년 합산 6억원까지 배우자 공제가 적용됩니다. 시세 12억원 기준 지분 30%는 3억 6천만원이므로, 10년 내 배우자 증여가 없고 증여일 시가가 비슷하면 과세표준이 남지 않습니다.

취득세는 혼인 뒤에도 중과될 가능성이 높습니다. 조정대상지역 주택을 증여받을 때 지분이 아닌 주택 전체의 시가표준액이 3억원 이상이면 일반 3.5% 대신 12%가 적용되고, 의왕 아파트는 적어 주신 공시가격으로 이 기준을 넘습니다. 1세대 1주택자의 주택을 법률상 배우자가 받으면 예외지만, 배우자는 주민등록이 달라도 같은 세대로 보므로 혼인하면 두 아파트가 한 세대 2주택이 됩니다. 혼인으로 2주택이 된 경우의 예외도 없습니다.

사실혼 상태에서 증여받으면 취득세의 배우자 중과 예외가 적용되지 않습니다. 국세청은 배우자 공제의 배우자를 법률상 배우자로 해석합니다. 그래서 사실혼 중 받은 증여는 나중에 혼인신고를 해도 6억원 공제가 적용되지 않습니다.

취득세는 받는 지분의 시가인정액(산정이 어려우면 시가표준액)으로 계산합니다. 지방교육세는 일반 0.3%, 중과 0.4%가 부과되고, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하면 없고 넘으면 일반 0.2%, 중과 1%입니다.

중과 여부는 취득일의 조정대상지역 지정, 시가표준액, 증여자 세대의 주택 수와 그때의 법령으로 판단합니다. 취득세 취득일은 원칙적으로 증여계약일(그 전에 등기하면 등기일)이고, 증여세의 증여일은 원칙적으로 등기접수일입니다.

취득세는 취득일이 속하는 달 말일부터 3개월 안에 신고·납부하되 그 안에 등기하는 경우 등기 접수일까지이고, 증여세는 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 마지막 날이 토·일요일·공휴일·대체공휴일·노동절이면 다음 날이 기한입니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

박경훈 · Answer

혼인신고 후 의왕 아파트 지분 30%를 증여받으면 증여세는 배우자 증여재산공제 6억원을 적용하여 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

다만 취득세는 별도입니다. 증여 당시 1세대 2주택에 해당하고 조정대상지역 주택의 공시가격이 6억원을 초과하므로 취득세 중과 여부를 검토해야 합니다.

혼인신고 전 사실혼 상태에서 증여하면 배우자 증여재산공제를 적용받을 수 없으므로 오히려 불리할 수 있습니다.

김포 아파트를 먼저 처분한 후 혼인신고 및 지분 증여를 진행하는 방안도 검토할 수 있습니다. 다만 증여 당시 세대별 주택 수와 취득세 중과 제외 요건을 정확히 확인해야 합니다.

두 아파트의 취득가액과 김포 아파트 예상 매도가액을 확인하면 양도세까지 고려하여 절세 순서를 검토할 수 있습니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

편의상 경기도 의왕시 주택을 A주택, 김포시 주택을 B주택으로 가정하겠습니다.

[ Q1. 혼인신고 후 A주택 지분 30%를 증여받으면 취득세가 중과되나요? ]

결론부터 말씀드리자면, B주택을 계속 보유한 상태에서 A주택 지분을 증여받으신다면 현행 법령상 취득세 12% 중과 대상에 해당합니다.

지방세법 제13조의2 제2항에 따라 조정대상지역에 소재한 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 원칙적으로 12%의 취득세율이 적용됩니다. (※ 지분 30%만 증여받더라도 공시가격 3억 원 요건은 전체 주택을 기준으로 판단)

다만, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우에는 중과세율이 아닌 일반세율 3.5%를 적용할 수 있으나, 혼인신고 후에도 B주택을 보유하신다면 부부가 동일 세대의 2주택자가 되므로 해당 일반세율 3.5%를 적용받기 어렵습니다.

[ Q2. 혼인신고 전에 증여받으면 증여세와 취득세를 줄일 수 있을까요? ]

혼인신고 전 증여는 권장드리지 않습니다.

사실혼 관계에서는 배우자 증여재산공제 6억 원을 적용받을 수 없으며, 혼인신고 전 증여계약을 체결한 후 혼인신고를 하더라도 배우자공제가 소급 적용되지는 않습니다.

또한 취득세도 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택에 대한 배우자 또는 직계존비속에 대한 증여에만 3.5% 일반세율이 적용하므로, 혼인신고 전에는 원칙적으로 12%의 중과세율이 적용됩니다.

[ Q3. 증여세와 취득세를 함께 줄일 방법은 무엇인가요? ]

B주택을 처분하여 부부가 1세대 1주택인 상태에서 A주택 지분을 증여받는 방안과 함께, 세부담을 비교하여 진행하실 것을 권장드립니다.

이 경우 배우자 증여재산공제 6억 원 이내라면 증여세가 발생하지 않을 수 있고, 취득세도 중과세율 12%가 아닌 일반세율 3.5%를 적용받을 수 있습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다.

구체적인 사실관계에 따른 검토가 필요하시다면 담빛 세무회계로 상담 요청해 주시기 바랍니다.

박용운 · Answer

혼인 전 증여는 증여세가 오히려 크게 늘어납니다. 중과는 혼인 후에도 2주택이면 적용되며, 김포 아파트를 먼저 정리하고 증여하면 피할 수 있습니다.

1. 혼인 후 증여
30% 지분을 3억 6천만원으로 보면 배우자 공제 6억원 안이라 증여세는 0원이며 신고는 하셔야 합니다. 의왕은 2025년 10월 16일 조정대상지역이 됐고, 시가표준액 3억원 이상은 지분 취득도 전체 주택 금액으로 판단합니다. 따라서 세율 12%가 적용됩니다. 지방교육세 등을 합치면 약 4,800만원, 전용 85㎡ 이하면 약 4,460만원입니다. 1세대 1주택자의 배우자 증여는 중과에서 빠지지만, 혼인하면 부부 합쳐 2주택이라 해당하지 않습니다.

2. 혼인신고 전 증여
피할 수 없습니다. 배우자 공제는 법률혼만 받습니다. 공제 없이 증여세가 약 6,000만원 나오고, 사실혼은 중과 제외에서도 빠져 취득세 약 4,800만원도 그대로입니다. 나중에 혼인신고를 해도 달라지지 않습니다.

3. 세금을 줄이는 방법
김포를 판 뒤 1세대 1주택 상태에서 증여하면 취득세가 약 1,440만원으로 줄어듭니다. 김포는 혼인 후 10년 안에 먼저 팔면 1세대 1주택으로 보며, 2027년 1월 이후면 2년 보유 요건을 채웁니다. 지분을 줄여도 세율은 그대로입니다. 김포를 계속 갖는다면 증여를 미루거나 하지 않는 편이 낫습니다. 형식만 세대를 나누는 방법은 권하지 않습니다.

4. 증여 후 매도
증여받은 지분을 10년 안에 팔면 취득가액은 예비신랑 취득가로 계산합니다. 양도세를 줄이려는 증여라면 이 기간도 함께 봐야 합니다.

김포 매도 계획과 의왕 전용면적, 혼인신고 시기를 채팅·전화상담으로 알려주시면 순서별 세액을 비교해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제26조·제53조, 지방세법 제10조의2·제11조·제13조의2, 같은 법 시행령 제28조의6, 소득세법 제97조의2, 같은 법 시행령 제155조, 서면-2022-상속증여-0088(2022.01.28.)

세무 Q&A

조정대상지역 취득세 중과 문의

추천 채팅 상품

부담부증여와 일반증여의 차이점이 궁금하신가요? 어떤것으로 처리하냐에 따라 세금은 천차만별이 될 수 있습니다. 수많은 납세자분의 (부담부)증여를 함께 셋팅해드린 전문가와 ...

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^ 양도,상속,증여 연간 3,000연건의 상담 ,신고, 경정청구, 세무조사 대응 경험을 바탕으로 납세자 여러분의 최적의 절세를 ...