• Q.

  부모·자식 간 금전거래 및 부동산 매매 관련 증여세 문의

  1. 사실관계
  가. 2020년 3월부터 2026년 8월까지 경제적 어려움을 겪는 부모님께 수십 회에 걸쳐 약 2억 8천만 원을 빌려드렸습니다. 계좌이체 내역은 모두 있으나 별도의 차용증은 작성하지 않았습니다. 자산은 부모님이 더 많고 저는 당시 전세 보증금을 제외하면 현금만 조금 있었습니다. 사정이 좋아지시는 대로 바로 상환하시겠다고 하시고 많지 않은 금액을 여러번에 걸쳐 빌려드린지라 그 때 그 때 모두 차용증을 작성하기가 어려워 차용증이 없습니다.
  
  나. 2019년부터 부모님 소유 주택에 보증금 6억 원을 지급하고 거주 중이며, 임대차계약서와 확정일자를 갖추었습니다. 이후 제가 분양받은 아파트에 2023년부터 부모님이 전입신고 하시고 거주하셨고, 보증금 없이 월세 275만 원으로 계약하였으나 월세를 지급받지 못해 미수금이 약 1억 원 발생했습니다. 해당 계약은 2026년 10월 30일 합의 해지하고 채무확인서를 작성할 예정입니다.
  다. 부모님께 받을 채권은 총 3억 8천만 원이며, 부모님이 소유 주택을 매도해야 자금 여력이 되어, 지금 제가 살고 있는 집을 제가 매수하기로 하고 가족 간 매매계약을 체결했습니다.
  
  2. 질의사항
  주택 매매대금 중 일부를 위 채권과 상계하려 합니다. 가의 경우 차용증이 없고 이자 지급이 없었어도, 계좌이체 내역과 계약서, 채무확인서 및 상계합의서 등으로 채권의 실재성을 입증하면 해당 상계가 유효한 매매대금 지급으로 인정되는지, 또한 매매대금 일부를 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세될 가능성이 있는지 문의드립니다. 또한 나의 경우 무보증이라 매매계약서만 체결하고 확정일자는 받지 않았는데 이 또한 매매대금으로 상계 가능한지 문의드립니다
  
  
  장*진 님
  조회 : 415건 답변 : 10건 26.10.27 즐겨찾기
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  최준위 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.
  
  채권이 실제로 있다는 것을 입증할 수 있으면 매매대금과 상계하는 것 자체는 가능합니다. 다만 부모·자녀 간 매매는 세법상 '증여추정' 대상이라 입증 책임이 질문자님께 있다는 점을 먼저 염두에 두셔야 합니다.
  
  ① 가족 간 매매는 일단 증여로 추정됩니다
  직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하고, 대가를 지급한 사실이 명백한 경우에만 예외로 합니다(상증법 제44조 제1항, 제3항 제5호). 예외를 인정받으려면 이미 신고한 소득이나 원래 가지고 있던 재산으로 대가를 치렀다는 점이 입증돼야 합니다(상증법 시행령 제33조 제3항). 상계로 치른다면 "상계한 채권이 실제로 있고, 그 채권이 질문자님 본인의 소득·재산에서 나왔다"는 것을 보여주는 것이 핵심입니다.
  
  ② 채권별로 보면
  - 보증금 6억원: 계약서·확정일자·이체내역이 있어 가장 인정받기 쉽습니다. 다만 2019년 당시 이 6억원을 어떻게 마련하셨는지도 설명할 수 있도록 준비해 두세요.
  - 대여금 2.8억원: 차용증이 없어도 이체내역과 당시 질문자님 소득으로 보낸 흐름이 확인되면 채권으로 볼 여지가 있습니다. 그러나 차용증·이자·일부 상환 기록이 전혀 없으면 '빌려준 돈이 아니라 드린 돈'으로 볼 위험이 있습니다. 일자·금액별 대여 내역표를 만들고, 부모님이 확인 서명한 채무확인서를 남겨 두세요(작성일은 실제 작성한 날로 적으셔야 합니다).
  - 밀린 월세 1억원: 확정일자는 보증금을 보호하는 장치라서 상계 가능 여부와는 큰 관련이 없습니다. 다만 이 채권을 인정받는다는 것은 그만큼 임대수입이 있었다는 뜻입니다. 1주택(기준시가 12억원 이하)에 해당하지 않으면 그 월세는 임대소득 신고 대상일 수 있으니(소득세법 제12조 제2호 나목), 신고가 빠졌다면 기한후·수정신고로 먼저 정리하시는 것이 안전합니다.
  
  ③ 매매가격도 중요합니다
  매매가격이 시가보다 낮아 그 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면, 그 금액을 넘는 부분에 증여세가 나옵니다(상증법 제35조 제1항, 시행령 제26조 제2항). 부모님 양도세도 시가와 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다(소득세법 시행령 제167조 제3항). 감정가나 같은 단지 실거래가 수준으로 가격을 정하시길 권합니다.
  
  ④ 진행할 때는
  상계합의서에 채권별 금액과 근거를 적고, 상계하고 남는 잔금은 질문자님 계좌에서 부모님 계좌로 이체해 기록을 남기세요. 자금조달계획서를 내야 하는 경우라면 상계 금액도 근거와 함께 적어야 합니다.
  
  금액이 크고 소명자료를 어떻게 갖추느냐가 결과를 좌우하는 건이니, 잔금 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

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  이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  안녕하세요,
  안강세무회계 이시열세무사입니다
  
  1. 차용증이 없어도 계좌이체 내역과 채무확인서·상계합의서로 채권이 실제로 있었다는 것을 입증하면 매매대금 상계는 인정될 수 있습니다. 다만 가족 간 차용증·이자 없이 여러 번 보낸 돈은 부모님 생활비 지원으로 볼 여지도 있어, 채권이 부인되면 그만큼 대금을 덜 낸 것으로 보아 증여 문제가 생길 수 있습니다. 상환을 약속한 문자나 일부 돌려받은 내역이 있으면 함께 남겨두시기 바랍니다
  2. 확정일자는 대항력 문제라 상계와는 관계없습니다. 임대차계약서와 미지급 월세 채무확인서로 상계 가능합니다. 다만 받지 못한 월세도 약정일 기준으로 임대소득이 될 수 있으니 주택 수에 따른 신고 여부를 함께 확인하셔야 합니다
  3. 무엇보다 매매가격이 시가에 맞아야 합니다. 시가와 차이가 크면 상계와 별개로 저가양수 증여 문제가 생깁니다
  
  개별 사실관계 확인이 필요하니 상담 후 확인하시기 바랍니다
  
  문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
  감사합니다

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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  결론부터 말씀드리면, 부모님께 빌려드린 돈이 실제 채권으로 입증되면 매매대금 일부를 상계로 치르는 것 자체는 가능합니다. 다만 직계존비속 간 양도는 상증법 44조에 따라 일단 증여로 추정되므로, '대가를 지급한 사실'을 질문자님이 입증하셔야 합니다.
  
  결과를 바꾸는 사실관계는 아래 세 가지입니다.
  
  1. 2억 8천만 원이 '빌려준 돈'인지와 그 출처: 차용증과 상환 기록이 없으면 대여가 아니라 부모님께 드린 돈으로 보아 채권 자체를 인정하지 않을 위험이 있습니다. 또 시행령 33조 3항은 이미 신고한 소득이나 신고한 상속·수증재산으로 대가를 치른 사실이 입증되는 경우를 예외로 두므로, 그 돈과 보증금 6억 원이 질문자님 소득에서 나왔는지가 중요합니다.
  
  2. 월세 미수금 1억 원: 확정일자는 대항력·우선변제를 위한 것이라 세무상 채권 인정의 요건은 아닙니다. 다만 그동안 월세를 청구한 기록이나 임대소득 신고 여부가 실제 거래였는지 판단에 영향을 줍니다.
  
  3. 매매가격과 시가의 차이: 시가와의 차액이 기준금액 이상으로 낮으면 상증법 35조 저가양수 증여 문제가 따로 생기고, 부모님 양도소득세 검토도 함께 필요합니다.
  
  신고까지 맡기실 경우 자료 정리부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  차용증 작성후 원금 상환 및 이자소득세 신고납부하면 됩니다.

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
  채권이 실제로 있었다는 게 입증되면 매매대금 일부를 상계로 치르는 것 자체는 가능합니다. 다만 증여세만 보시면 안 되고 취득세도 같은 문제를 안고 있습니다. 지방세법은 「배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다」고 정하고(제7조 제11항), 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득이나 재산 처분 등으로 증명될 때만 유상취득으로 봅니다. 상계한 채권이 부인되면 증여세 문제와 함께 취득세도 매매가 아닌 증여 기준으로 바뀔 수 있습니다. 2026년부터는 대가가 시가인정액보다 크게 낮으면 대가를 치렀어도 유상취득으로 보지 않는 단서도 생겼습니다(같은 항 제4호 단서).
  
  [채권별 점검]
  ① 대여금 2억8천만원 — 차용증이 없어도 이체 내역으로 시작할 수 있지만, 그 돈이 본인 소득에서 나갔다는 흐름이 함께 있어야 합니다. 날짜·금액별 대여 내역표에 부모님 확인 서명을 받고, 작성일은 실제 작성한 날로 적으세요
  ② 미수 월세 1억원 — 확정일자는 상계와 관계가 없습니다. 다만 질문자님 주택 수와 그 아파트 기준시가(12억원 초과 여부)에 따라 월세가 임대소득 신고 대상이었는지도 함께 보셔야 합니다(소득세법 제12조 제2호 나목)
  ③ 매매계약서 — 대금 지급 방법 특약에 보증금 6억원 정산, 대여금·미수 월세 상계, 남는 잔금을 나눠 적고, 잔금은 본인 계좌에서 이체할 것. 2019년 보증금의 자금 출처도 함께 설명할 수 있어야 합니다
  ④ 매매가격 — 시가와 차이가 크면 상계와 별개로 저가양수 증여(상속세 및 증여세법 제35조)와 위 취득세 단서가 함께 걸립니다
  
  증여 취득으로 보게 되더라도 부모님이 이 집 하나만 가진 1세대 1주택이면 무상취득 중과는 빠지지만(지방세법 제13조의2 제2항 단서), 다른 주택이 있고 조정대상지역이면 중과까지 검토해야 하니 잔금 전에 가격과 채권 증빙을 함께 맞춰 두셔야 합니다.
  
  매매가격, 채권별 이체 내역, 당시 소득 자료를 채팅·전화상담으로 알려주시면 상계 구조와 취득세 적용을 함께 확인해 드리겠습니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  안녕하세요.
  결론부터 말씀드리면 채권이 실제로 있었다는 것이 입증되면 매매대금과의 상계는 대가 지급으로 인정될 수 있습니다. 다만 부모·자녀 간 매매는 증여로 추정되는 거래라 입증 책임이 사실상 본인에게 있습니다.
  
  1. 직계존비속 간 양도는 증여로 추정되고(상증법 제44조), 대가를 지급한 사실이 명백해야 벗어납니다. 상계도 대가 지급이 될 수 있으나 채권이 진짜였는지가 핵심입니다.
  2. 대여금 2.8억: 차용증·이자가 없어도 이체내역, 부모님 쪽 사용처, 일부 상환 이력, 당시 대화 기록 등으로 대여임을 보여야 합니다. 대여로 인정되지 않으면 자녀→부모 증여로 보고, 상계 부분은 매매대금 미지급이 되어 부모→자녀 증여 문제가 생길 수 있습니다.
  3. 보증금 6억: 계약서·확정일자·이체내역이 있으면 반환채무와의 상계는 비교적 인정받기 쉽습니다.
  4. 월세 미수 1억: 확정일자가 없어도 계약서로 채권은 성립하지만, 지금 작성하는 채무확인서만으로는 약하게 볼 수 있습니다. 또 이 월세를 상계로 받으면 임대소득으로 신고해야 할 수 있습니다(주택 수·기준시가에 따라 비과세 여부 확인 필요).
  5. 매매가가 시가와 30% 이상(또는 3억 이상) 차이 나면 저가양수 증여, 부모님 쪽은 부당행위계산(5% 또는 3억)이 적용될 수 있어 감정평가 등으로 시가를 맞추시길 권합니다.
  
  상계 전에 채권 입증자료를 정리해 사전 검토를 받아 보시길 권해 드립니다.

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  김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.27

  안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
  
  부모님이 자녀에게 재산을 양도하면 법은 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되면 이 추정을 적용하지 않고, 국세청은 자녀에게 진 채무를 갚는 대신 재산을 넘기는 것을 유상 이전(양도)으로 봅니다. 그래서 실제로 있는 채권과 매매대금을 상계하면 현금이 오가지 않았다는 이유만으로 증여가 되지는 않습니다.
  
  핵심은 각 채권이 실제로 있는지입니다. 국세청은 가족 간 자금거래가 대여인지 증여인지를 당사자 간 계약, 이자 지급, 차입·상환 내역, 자금 출처와 사용처를 종합해 판단합니다. 차용증이 없다는 이유만으로 대여가 부정되지는 않고, 금융자료로 대여 사실이 확인된 차용증 없는 대여금을 상계된 채무로 인정한 심판례도 있습니다. 이자를 받지 않은 점도 판단 요소이고, 나중에 작성하는 채무확인서·상계합의서만으로 당시 대여였다는 사실이 정해지지는 않습니다. 상계는 서로 채무를 진 사이에서 하므로 매도인과 각 채무자가 같은 사람인지도 봅니다.
  
  확정일자는 임차인이 경매·공매 때 보증금을 우선 변제받기 위한 요건이라, 확정일자가 없다는 이유만으로 월세 채권이 부정되지는 않습니다. 다만 월세 약정과 실제 거주, 미납액은 따로 확인되어야 하고, 월 단위 차임 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 남은 채권액에 영향을 줄 수 있습니다. 시효 완성 전에 상계할 수 있었던 채권은 시효가 완성돼도 상계할 수 있습니다. 보증금 6억 원 반환채권도 3억 8천만 원과 별개의 채권으로 판단합니다.
  
  대가 지급이 인정되더라도 매매가격이 시가보다 낮고 그 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면, 차액에서 그 금액을 뺀 부분은 자녀의 증여재산가액이 됩니다. 또 무이자 대여에 따른 이익은 원금이 증여인지와 별개로 빌린 부모님 쪽에서 따지는 문제입니다.
  
  답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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  박현욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.30

  안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.
  
  
  Q. 차용증 없이 빌려드린 2억 8천만 원을 매매대금과 상계할 수 있는지
  
  실제로 빌려드린 돈이라면 그 돈 대신 집을 넘겨받는 상계도 국세청은 대가를 치른 거래로 봅니다.
  차용증과 이자가 없다는 이유만으로 바로 증여가 되지는 않습니다.
  
  아들이 어머니에게 몇 년간 보낸 돈을 차용증 없이도 증여재산에서 빼 준 심판례가 있습니다.
  부모님에게서 사는 집은 법에서 일단 증여로 추정하므로 대가를 치렀다는 입증은 본인 몫입니다.
  
  6년 동안 한 번도 갚지 않으셨다면 세무서는 빌려드린 돈이 아니라 생활비로 보태 드린 돈으로 볼 수 있습니다.
  그렇게 보면 상계한 부분은 대금으로 인정받지 못해 증여세가 과세될 수 있습니다.
  
  지금 새로 쓰시는 채무확인서나 상계합의서만으로 이 판단을 뒤집기는 어렵다고 봅니다.
  
  
  Q. 확정일자 없는 월세 미수금 1억 원도 상계할 수 있는지
  
  적어 주신 계약서는 월세 임대차계약서로 이해했습니다.
  확정일자는 임차인이 경매나 공매 때 보증금을 먼저 돌려받기 위한 요건이라
  월세 채권이 있는지나 상계할 수 있는지와는 관계가 없습니다.
  
  확정일자가 없으니 그 계약서를 2023년 당시 썼다는 점은 다른 자료로 보여 줘야 합니다.
  세무서는 몇 년간 월세가 한 번도 오가지 않은 점을 보고 처음부터 무상으로 사시게 한 것은 아닌지 따질 수 있습니다.
  월세 채권을 주장하면 받지 못한 월세도 약정한 지급일에 본인의 임대소득이 됩니다.
  배우자 것까지 합쳐 주택이 그 한 채뿐이고 기준시가 12억 원 이하라면 비과세지만 아니라면 지난 신고까지 함께 걸립니다.
  
  두 채권 모두 부모님이 그 돈을 어디에 쓰셨는지와 월세를 어떻게 청구해 오셨는지 같은 당시 자료가 쟁점이 됩니다. 매매가격이 시가에 맞는지에 따라서도 증여세와 취득세 결과가 달라집니다.
  
  
  답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.10.30

  차용증이 없어도 상계는 대금 지급으로 인정받을 수 있습니다. 이체 자금이 본인 소득에서 나왔고 실제 빌려준 돈임을 보여야 합니다. 입증되지 않는 금액은 증여로 과세될 수 있습니다.
  
  1. 대여금 2억 8천만원(질문 가)
  국세청은 채무 변제에 갈음한 대물변제를 유상 이전으로 봅니다. 그 사례는 차용증과 이자 지급이 있었습니다. 반대로 모자간 대여금이 입증되지 않아 증여로 본 심판례, 송금과 차용증만으로 부족하다고 본 판결도 있습니다. 볼 자료는 이체 시점 본인 소득 증빙, 부모님의 사용 내역, 돈이 되돌아오지 않은 기록입니다. 채무확인서와 상계합의서는 보조 자료이며 작성일은 실제 날짜여야 합니다. 문구 자체는 변호사 영역입니다.
  
  2. 월세 미수 1억원(질문 나)
  확정일자가 없어도 세법상 상계가 막히지 않습니다. 계약서, 전입과 실제 거주, 개월별 미수 내역으로 입증하시면 됩니다. 소유 주택이 2채 이상이거나 기준시가 12억원 초과였다면 임대소득 신고 대상입니다. 받지 못한 월세도 과세될 수 있습니다.
  
  3. 증여세 대상
  매매가가 시가보다 낮아 차액이 시가 30%나 3억원 중 적은 금액 이상이면, 그 초과분은 증여입니다. 보증금 6억원도 2019년 실제 지급 내역이 있어야 합니다.
  
  4. 함께 볼 세금
  부모님은 양도세 대상이며 시가보다 5% 이상 낮으면 시가로 다시 계산합니다. 대가 지급이 증명되지 않으면 취득세는 증여 취득으로 봅니다. 조정대상지역이면 12%, 유상이어도 본인 아파트가 있으면 8% 중과가 될 수 있습니다.
  
  주택 소재지, 시세와 매매가, 이체 자금의 원천을 채팅·전화상담으로 알려주시면 인정 가능한 상계액을 검토해 드리겠습니다.
  
  근거: 상속세 및 증여세법 제35조·제44조, 같은 법 시행령 제26조·제33조, 소득세법 제12조, 지방세법 제7조·제13조의2, 서면-2020-상속증여-4943(2021.07.16.), 조심2021중2957(2021.10.20.), 창원지법 2013구합20019(2013.09.03.)

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  한빈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  7일전

  ■ 차용증·이자가 없어도 대여 사실이 확인되면 그 채권으로 매매대금을 상계하는 것 자체는 가능합니다. 다만 세법상 '대가 지급'으로 인정받는 데는 서류보다 송금한 돈의 출처가 핵심입니다.
  
  ▶ 2억8천만원에서 입증할 것
  부모·자녀 간 매매는 대가 지급이 명백하지 않으면 증여로 추정됩니다. 예외는 「이미 과세…받았거나 신고한 소득금액…으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우」 등입니다.
  
  2020.3.~2026.8. 각 송금이 질문자님의 신고된 소득에서 나갔다는 흐름이 보여야 합니다. 법원은 오간 이체가 많아 특정 송금을 골라낼 수 없거나 본인 소득으로 자력이 설명되지 않으면 대가로 인정하지 않았습니다. 인정되지 않으면 증여 추정을 벗어나기 어렵습니다.
  
  ▶ 밀린 월세 1억원
  세법 조문은 확정일자를 요건으로 두지 않아 상계 대상이 될 수 있습니다. 다만 장기간 밀린 월세라 실제 임대차였는지가 쟁점이 됩니다. 계약서·청구 기록과 질문자님 임대소득 신고(또는 비과세 해당) 여부를 함께 맞춰 두세요.
  
  ▶ 가격·취득세도 같은 기준
  시가와의 차액이 '시가 30%·3억원 중 적은 금액' 이상이면 그 기준을 넘는 부분에 증여세가 붙습니다. 취득세도 부모로부터의 취득은 증여로 보고, 본인 소득 등으로 대가를 치른 사실이 증명돼야 매매로 봅니다. 2026년 취득분부터는 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 매매로 보지 않습니다.
  
  ▶ 지금 하실 일
  ① 날짜별 대여 내역표(송금일·금액·출금 계좌의 급여 입금, 부모님께 돌려받은 돈 포함)
  ② 10.30. 채무확인서·상계합의서는 실제 작성일로 작성
  ③ 계약서에 보증금 6억 정산·상계액·잔금을 나눠 적고, 잔금은 이전등기 전 본인 계좌에서 이체
  
  ※ 근거: 상속세 및 증여세법 제44조·같은 법 시행령 제33조 제3항, 서울행정법원 2025구합54446, 상속세 및 증여세법 제35조, 지방세법 제7조 제11항 (2026. 11. 현재 시행 법령 기준)
  
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  더빈 세무회계 한빈 세무사

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