세무 Q&A
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Q.
종합부동산세 부과대상인가요? 양도소득세 중과세 대상인가요?
1.양산시 소재 아파트 소유,2017년 3억 분양, 현재 거주중
2.서울 소재 오피스텔 1채 소유, 2015년. 1월 1억 4천에 분양받고 월세 임대 중. 전입신고 되어있고 토지분 재산세 내고 있음.
3.서울 소재 오피스텔 2027년1월에 매수 예정. 실거주용으로 사용할 계획.
이럴 경우에
1.종합부동산세 대상인가요?
2.새 오피스텔에 대한 취득세는 얼마일까요?
3.기존 오피스텔을 매도할 예정이긴. 하나 1년이내에 매도가 되지 않을 경우. 세금 부담이 있나요?
세금부분은 생소하고 잘 모르는 분야여서 어렵게 질문을 합니다. 모쪼록 알기쉬운 답변 부탁드립니다.
최*순 님
조회 : 21건
답변 : 1건
38분전
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나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
방금전
최*순 질문자님, 질문하신 순서대로 정리해 드리겠습니다.
1. 종합부동산세: 주택분은 재산세가 주택으로 매겨진 집의 공시가격 합계에서 9억원(1세대 1주택은 12억원)을 뺀 금액에 매겨집니다(종부세법 8조). 말씀하신 가격대라면 오피스텔이 주택으로 잡히더라도 합계가 9억원을 넘기 어려워 대상이 아닐 가능성이 높습니다.
2. 새 오피스텔 취득세: 건축물대장상 업무시설이면 실거주 계획과 관계없이 4% 세율(지방세법 11조)이 적용되어, 지방교육세·농특세를 더하면 약 4.6%입니다.
3. 기존 오피스텔 양도: 양도세는 실제 용도로 주택인지 봅니다. 세입자가 전입해 주거로 쓰고 있다면 주택으로 볼 수 있습니다. 서울은 조정대상지역이고, 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다(소득령 167조의10). 새 오피스텔에 실거주하신 뒤 기존 오피스텔을 파시면 중과가 문제될 수 있습니다. 1년이라는 기준은 따로 없고, 새 오피스텔 취득 전에 파시는지 후에 파시는지가 중요합니다.
다만 아래 사실에 따라 결과가 크게 달라집니다.
- 양산 아파트의 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인지(이하면 중과 주택 수에서 빠집니다)
- 기존 오피스텔을 일반임대·주택임대 중 어떻게 사업자등록하셨는지
- 매도와 새 취득의 순서·날짜
매도 순서를 잘 정하면 세금 차이가 클 수 있습니다. 매도 신고까지 맡기실 경우 주택 수 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다.
자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 종합부동산세 대상 여부: 세입자의 전입신고로 인해 오피스텔이 주택으로 간주되더라도, 소유하신 양산 아파트와 서울 오피스텔의 공시가격 합산액이 다주택자 공제 한도인 9억 원을 초과해야 종합부동산세가 부과됩니다. 두 부동산의 매수 금액을 고려할 때 공시가격 합산액이 9억 원 이하일 가능성이 높아 종부세 부과 대상이 아닐 것으로 예상됩니다.
2. 새 오피스텔 취득세: 오피스텔은 취득 시점에 소유자의 주택 수나 향후 실거주 여부와 무관하게 매수 금액의 4.6%(단일세율)가 취득세로 일괄 부과됩니다.
3. 기존 오피스텔 1년 내 미매도 시 세금 부담(양도소득세): 현재 이미 2주택자(아파트 1채, 주거용 오피스텔 1채)이므로 새 오피스텔을 매수하면 3주택자가 됩니다. 처음부터 '일시적 1세대 2주택 비과세' 요건에 해당하지 않기 때문에 반드시 1년 이내에 기존 오피스텔을 매도해야 하는 의무가 없으며, 1년이 지나서 팔더라도 기한 경과에 따른 추가적인 세금 불이익은 없습니다. 기존 오피스텔을 매도할 때는 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 하며, 해당 오피스텔이 조정대상지역(현재 강남3구 및 용산구)에 위치하지 않는다면 다주택자 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.
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