장모님 소유의 집에 전세를 들어가려는데 증여세 미부과되는 적정선과, 반전세 가능유무를 알고싶습니다.

Question

나민재 · Answer

박*우 질문자님, 결론부터 말씀드리자면 '시가와 30% 또는 3억원 이상 차이' 기준은 특수관계인끼리 집을 사고팔 때 쓰는 기준(상증법 35조)이라 전세 계약에 그대로 맞춰 쓰는 기준은 아닙니다.

부동산을 공짜로 쓰는 경우는 상증법 37조(5년간 이익 1억원 이상일 때 과세)가 있지만, 낮은 보증금으로 빌려 쓰는 경우를 따로 정한 조문은 없고 상증법 42조도 부동산 사용은 빼고 있습니다. 다만 '현저히 낮은 대가'로 이익을 얻으면 과세할 수 있다는 규정(상증법 4조)이 있어, 같은 단지 전세 시세와 차이가 클수록 문제 될 여지가 커집니다. 그래서 3.29억원 계약도 '증여세가 없다'고 단정하기보다는 시세와 차이를 줄이는 쪽이 안전합니다.

반전세 월세도 법에 정해진 계산식은 없어서, 같은 단지 반전세 시세와 비교해 정하시는 것이 좋습니다. 갱신 자체는 주택임대차보호법 문제이고, 세금 쪽에서는 갱신할 때마다 그때 시세와 차이를 다시 보셔야 합니다.

다만 아래 사실에 따라 판단이 달라집니다.
- 보증금 3억원의 출처(본인·배우자 소득인지, 부모님 지원이 섞였는지)
- 보증금이 계좌로 실제 오가고 확정일자·계약서가 남는지
- 장모님이 가진 주택 수(2주택 이상이면 월세에, 3주택 이상 등이면 보증금에도 장모님 쪽 소득세가 생길 수 있습니다)

계약 전에 금액을 정하시면 나중에 소명할 일이 줄어듭니다. 자료를 보고 정확히 검토해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면 특수관계인 간 저가 전세는 시세와의 차이가 시세의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 증여세 문제가 되므로, 3.29억은 딱 경계선이라 조금 여유를 두시는 게 안전해 보입니다.

1. 4.7억의 70%인 3.29억은 차이가 정확히 30%여서 기준에 걸릴 수 있습니다. 3.3억대 이상으로 계약하시고, 비교한 시세(유사 매물 실거래)를 자료로 남겨 두세요.
2. 반전세도 가능합니다. 보증금 3억에 월세를 환산한 금액이 시세의 70%를 넘으면 됩니다. 전환율은 상증법에 정해진 것이 없어 주택임대차보호법 전환율(기준금리+2%) 등을 참고하는데, 이 기준이면 월 12만원 안팎이 되어 8.5만원은 다소 낮게 볼 여지가 있습니다. 월세는 매달 계좌이체로 남기세요.
3. 갱신: 민법상 묵시적 갱신은 가능하지만, 세법상으로는 갱신 시점의 시세와 다시 비교하는 것이 안전합니다. 시세가 크게 오르면 보증금이나 월세 조정이 필요할 수 있습니다.
4. 장모님이 이 집 1채만 보유하시면(기준시가 12억 이하) 보증금·월세에 대한 임대소득세는 없을 가능성이 높습니다.
5. 근저당 2.2억이 있으니 보증금 안전성(전세보증보험 가입 가능 여부)도 함께 확인해 보세요.

계약 전에 금액을 한 번 점검받아 보시길 권해 드립니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

질문하신 30%·3억 원 기준은 가족끼리 집을 싸게 사고팔 때 쓰는 것이고, 시세보다 싸게 빌리는 경우에는 3억 원 기준이 없습니다. 장모님과 사위는 세법상 특수관계인이어서 임대 대가가 시가보다 30% 이상 낮으면 그 1년 치 차액 전부를 사위가 증여받은 이익으로 봅니다.

전세보증금은 법에서 정한 정기예금이자율(현재 연 3.1%)을 곱해 1년 치 임대료로 환산한 뒤 시가와 비교합니다. 4.7억 원이 시가로 인정된다면 3.29억 원은 차이가 정확히 30%여서 '30% 이상'에 해당합니다. 그래서 3.29억 원으로 계약하면 과세 대상이 되고, 보증금이 3.29억 원보다 높아야 과세 대상에서 제외됩니다.

반전세도 가능합니다. 이때는 보증금 3억 원에 3.1%를 곱한 금액에 1년 치 월세를 더한 것이 임대 대가가 됩니다. 현재 이자율 3.1%로 계산하면 4.7억 원 기준에서 월세 약 7만 4,917원이 30% 경계이므로 월 7만 5천 원 이상이면 되고, 말씀하신 8만 5천 원이면 차이가 약 29.2%로 30%보다 작아집니다. 다만 같은 단지의 실제 전세 시세가 더 높게 확인되거나, 4.7억 원이 시가로 인정되지 않아 집값(말씀하신 8억 원 정도)의 연 2%로 시가를 잡게 되면 필요한 금액도 올라갑니다.

묵시적 갱신은 주택임대차보호법상 가능합니다. 다만 세법은 1년 이상 이어지는 임대차를 1년마다 새로 빌린 것으로 보므로, 계약 기간 중에도 그때의 시가로 30% 기준을 다시 따집니다. 전세 시세가 오르면 같은 조건을 유지해도 차이가 30% 이상이 될 수 있어, 그때는 보증금이나 월세 조정이 필요합니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

김주성 · Answer

질문하신 '30% 또는 3억 원 차이' 룰은 전세가 아닌 부동산 매매에 적용되는 세법 기준입니다.

가족 간 임대차(전세)의 증여세 면제 기준은 (적정 전세가 - 실제 보증금) × 법정당좌대출이자율(4.6%)이 연간 1,000만 원 미만이어야 한다는 것입니다.

Q1, Q2 결론: 적정 전세가 4.7억 원과 보유 자금 3억 원의 차이는 1.7억 원입니다. 이를 계산하면 (1.7억 원 × 4.6% = 연 782만 원)으로 기준점인 1,000만 원 미만에 해당합니다. 따라서 월세(반전세)를 추가할 필요 없이 보증금 3억 원으로만 전세계약을 체결하셔도 증여세가 부과되지 않습니다.

Q3 결론 (계약 갱신): 법적으로 묵시적 갱신은 가능하나, 세법상으로는 갱신 시점의 새로운 전세 시세를 기준으로 증여 여부를 재평가합니다. 향후 시세가 상승하여 차액의 4.6%가 1,000만 원을 초과하게 된다면 증여세 과세 대상이 되므로, 그때는 시세에 맞춰 보증금이나 월세를 증액하셔야 합니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 적용되는 규정
가족에게 시세보다 싸게 집을 빌리는 것은 '부동산 임대용역을 시가보다 낮은 대가로 받은 이익'으로 봅니다(상증법 제42조 제1항 제3호). 시가와 실제 대가의 차이가 시가의 30% 이상이면 과세됩니다(시행령 제32조 제2항 제2호). 질문하신 '3억원 차이' 기준은 집을 사고팔 때(저가양수, 상증법 제35조) 쓰는 기준이라 임대차에는 적용되지 않습니다.

② 3.29억원이면 되는지
4.7억원 × 70% = 3.29억원은 차이가 딱 30%라 경계선입니다. 법은 '30% 미만'일 때만 과세하지 않으므로, 3.3억원 이상으로 여유를 두시길 권합니다. 또 시가는 4.7억원 한 건만 보지 마시고, 같은 단지 비슷한 평형의 최근 전세 거래 여러 건으로 확인하시는 게 안전합니다.

③ 반전세
가능합니다. 이때는 보증금과 월세를 합쳐 '전세 시가의 70% 이상을 내고 있는지'로 비교합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 법에 정해진 고정값이 아니어서, 주변 반전세 사례의 전월세 전환율을 기준으로 잡는 게 안전합니다.
- 부족분 0.29억원 × 연 3.5% ÷ 12 = 약 8.5만원(질문하신 계산)
- 같은 금액을 연 5%로 바꾸면 약 12만원
전환율에 따라 월세가 달라지므로 여유 있게 정하시길 권합니다.

④ 갱신
임대기간이 1년을 넘으면 매년 새로 빌린 것으로 보고 그때 시가로 다시 판단합니다(상증법 제42조 제2항). 묵시적 갱신 자체는 문제없지만, 주변 전세가가 오르면 30% 기준을 넘을 수 있습니다. 갱신 시점마다 시세를 확인하고 필요하면 보증금이나 월세를 올려 맞추세요.

⑤ 기준을 넘더라도
차액 전체가 증여재산이 되지만, 장모님은 3촌 이내 인척이라 10년간 1천만원을 공제받을 수 있습니다(상증법 제53조 제4호). 실제 세액은 크지 않을 수 있으나 매년 판단된다는 점은 기억해 두세요.

계약 금액을 정하시기 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
흔히 「시세의 70% 이상 또는 3억원 차이」로 안내되는데, 이 중 3억원 기준은 가족 간에 집을 싸게 사고팔 때 쓰는 것이라 전세에는 맞지 않습니다. 시세보다 낮은 보증금으로 집을 빌려 쓰는 것은 상속세 및 증여세법 제42조 제1항 제3호의 「시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익」에 해당하고, 같은 법 시행령 제32조 제2항은 시가와 대가의 차이가 「시가의 100분의 30에 상당하는 가액」 이상일 때 과세합니다. 기준은 30%이고 3억원 상한은 없습니다.

보증금만 있는 전세는 보증금을 1년 임대료로 바꿔 시가와 비교하게 되는데, 환산 방법을 법이 직접 정하고 있지 않아 비교 방식에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 장모님 쪽 임대소득 과세는 장모님 보유 주택 수에 따라 달라지니 함께 확인하시면 됩니다.

[질문별 정리]
Q1) 시세의 70%는 30% 기준의 경계선 그대로라, 이 금액에 딱 맞추면 기준에 걸릴 수 있습니다. 여유를 두고 같은 단지 전세 실거래를 근거로 남기시는 편이 안전합니다
Q2) 반전세도 됩니다. 월세 환산율 역시 세법이 정한 것이 없어, 같은 단지 반전세 시세를 근거로 남기고 월세는 매달 계좌이체로 주고받으시는 편이 좋습니다
Q3) 묵시적 갱신은 주택임대차보호법의 영역이라 세법이 막지 않습니다. 다만 갱신 때 시세가 크게 올랐다면 그 시점 시세로 다시 비교해 보시는 편이 안전합니다

같은 단지의 최근 전세·반전세 실거래 내역과 계약 예정 조건을 채팅·전화상담으로 알려주시면 시세 비교 근거를 어떻게 남길지 함께 정리해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

노성진 · Answer

안녕하세요!
노택스 세무회계 노성진 세무사입니다.

장모님 소유 아파트에 전세 또는 반전세로 거주하려는 경우 특수관계인 거래에 해당되기 때문에 시세보다 낮은 보증금이나 월세로 계약할 경우 증여세 과세 여부를 검토해야 합니다.

Q1. 전세 시세의 70%인 3억 2,900만 원으로 계약하면 증여세가 과세되지 않나요?
☞ 「상속세 및 증여세법」 제42조 및 같은 법 시행령 제32조에 따르면, 시가보다 낮은 대가로 부동산 임대용역을 제공받아 발생한 이익이 시가의 30% 이상인 경우 증여세 과세대상이 될 수 있습니다.
다만, 여기서 비교하는 것은 단순히 전세보증금 자체가 아니라 부동산 임대용역의 시가와 실제 지급한 대가입니다.

따라서 전세 실거래가 4억 7,000만 원의 70%인 3억 2,900만 원으로 계약하더라도 무조건 비과세가 보장되는 것은 아닙니다.
특히 시가와 실제 대가의 차이가 정확히 30%에 해당한다면 과세요건을 충족할 수 있어서 주의해야합니다.
※ 말씀하신 3억 원 기준은 '저가 양수도'에 관한 규정이므로 참고해주시길 바랍니다.

Q2. 보증금 3억 원에 월세를 추가하는 반전세 계약도 가능한가요?
☞ 문의하신 월 8만 5,000원은 2,900만 원에 연 3.5%를 적용한 금액으로 계산 자체는 맞습니다.
다만, 이는 전세 시세의 70%에 가까운 수준을 가정한 계산일 뿐이며, 해당 월세만 지급하면 증여세가 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다.

실제 적정 월세는 주변 반전세 시세, 계약 당시 임대료 및 보증금의 환산 기준을 종합적으로 검토해야합니다.

Q3. 2년, 4년, 6년 이후 묵시적 갱신이 가능한가요?
☞ 「주택임대차보호법」 제6조에 따라 법정 기간 내 계약갱신 거절이나 조건변경 등에 관한 통지가 없다면 기존 조건으로 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다.
묵시적 갱신이 이루어졌다는 이유만으로 보증금이나 월세를 반드시 인상해야 하는 것은 아닙니다.
다만, 최초 계약 당시 증여세 과세대상이 아니었다고 해서 이후에도 계속 비과세가 보장되는 것이 아니니 이점 유의해주시길 바랍니다.

추가적으로 궁금하신 사항 있으시면 노택스 세무회계에 언제든지 문의해주시길 바랍니다!
감사합니다.

박용운 · Answer

3억원 전세는 전세 시세 4억 7천만원 기준이면 차액이 36%라 과세 대상이지만, 부담은 크지 않은 규모입니다. 3억원 차이 기준은 저가 양도 쪽 기준이라 전세에는 적용되지 않고, 전세는 시가의 30%만 봅니다.

1. 3억 2,900만원이면 과세되지 않는지
차액이 시가의 30% 미만이어야 과세에서 빠집니다. 3억 2,900만원은 차액이 정확히 30%라 미만이 아니어서 과세 대상이므로 그보다 조금 높여야 합니다. 시가는 한 건의 실거래가 아니라 같은 단지 비슷한 면적의 전세 사례로 봅니다.

2. 3억원 전세로 할 때 규모
차액 1억 7천만원을 연 5%로 환산하면 연 850만원 안팎입니다. 보증금 비교와 환산을 정한 규정이나 해석은 찾지 못해 규모를 보는 예시입니다. 시세가 불분명하면 부동산가액의 연 2%로 계산합니다. 사위는 장모님께 받은 이익에 10년간 1천만원이 공제되므로 첫해에는 세금이 없고, 이 예시로는 둘째 해 70만원, 그 뒤 연 85만원 안팎입니다.

3. 반전세
가능합니다. 다만 3.5%는 세법에 정해진 비율이 아니고, 시세 전환율에 가까울수록 설명하기 쉽습니다. 주택임대차보호법 전환율 상한(기준금리에 2%를 더한 비율) 안에서 정하시면 됩니다. 부족분 3천만원에 연 5%를 적용하면 월 12만 5천원입니다.

4. 묵시적 갱신
민사상 가능하고 증액 의무도 없습니다. 다만 증여세는 1년이 지날 때마다 새로 사용한 것으로 보므로, 전세 시세가 오르면 그때 시세로 다시 비교합니다.

5. 꼭 남길 것
보증금을 실제로 이체하고 전입신고와 확정일자를 받아 실제 임대차로 남겨 두셔야 합니다.

단지의 최근 전세 사례와 면적을 채팅·전화상담으로 알려주시면 보증금과 월세 조합별 금액을 계산해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제42조, 제47조, 제53조, 같은 법 시행령 제32조, 주택임대차보호법 제6조, 제7조의2

세무 Q&A

장모님 소유의 집에 전세를 들어가려는데 증여세 미부과되는 적정선과, 반전세 가능유무를 알고싶습니다.

추천 채팅 상품

안녕하세요. 세무회계 문경 나민재 세무사입니다. 세액계산 요청 및 비과세여부 판단과 관련된 수수료는 22만원부터 시작합니다. 감사합니다 ^^