임대주택의 양도소득세 감면 비율 및 중과배제는 어떻게 되나요?

Question

나민재 · Answer

임*인 질문자님, 결론부터 말씀드리자면 가장 중요한 날짜는 2027년 12월 31일입니다. 2026년 9월 개정된 소득령 167조의3 11항에 따라, 2027년 전에 자동말소된 장기일반 아파트는 이날까지 양도해야 중과배제를 받습니다. 서울은 현재 조정대상지역이고 중과 유예도 끝나서, 2028년 이후 2주택 상태로 팔면 중과 대상이 될 수 있습니다.

순서는 두 가지입니다.
- 임대주택 먼저(2027년 말까지): 중과 없이 일반세율로 신고하고, 남은 거주주택은 1주택 비과세를 검토합니다.
- 거주주택 먼저: 2년 이상 거주하셨다면 말소일부터 5년 안에 팔 때 비과세가 됩니다(소득령 155조 20항·23항). 다만 나중에 임대주택을 팔 때는 거주주택 양도일 이후 오른 부분만 비과세 대상이고, 2년 거주 요건이 면제되는지는 따로 확인해야 합니다.

감면은 조특법 97조의3 현행 조문상 10년 임대 요건이지만, 2020년 이전 등록분은 개정 전 규정으로 8년 임대 시 임대기간 중 양도차익에 장기보유특별공제 50%가 적용될 수 있습니다.

아래 사실에 따라 유리한 순서가 달라집니다.
- 임대개시일 기준시가 6억원 이하, 임대료 5% 증액 제한 준수 여부
- 임대주택 매매계약일과 잔금일
- 두 주택의 예상 양도차익

양도 신고까지 맡기실 경우 대표세무사가 직접 검토합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

이청호 · Answer

안녕하세요 이청호 세무사입니다.
질문하신 내용에 답변드립니다.

보유 중인 임대주택은 양도소득세 중과배제 요건을 충족하는 것으로 판단됩니다.
다만, 관련 규정이 개정되어 조정대상지역 소재 매입임대 아파트의 경우
원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과배제를 적용받을 수 있습니다.

또한 거주주택 비과세 요건도 충족하여
자동말소일로부터 5년(2031년 9월) 이내에 거주주택을 먼저 양도하는 경우
거주주택 비과세 특례 적용도 가능합니다.

위 내용을 토대로 양도 순서를 정한다면 임대주택을 먼저 양도한 뒤
거주주택을 양도하는 것이 나을 것으로 사료됩니다.

임대주택은 장기임대주택으로 임대기간 8년 이상 / 국민주택규모이하 / 기준시가(6억) 이하 요건을 충족하여
양도세 계산 시 장기보유특별공제 50% 적용이 가능한 것으로 판단됩니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 편하게 문의해 주세요. 감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

자동말소된 임대주택은 8년 임대한 것으로 보기 때문에 임대기간 중 양도차익에 조세특례제한법상 장기보유특별공제 50%가 적용됩니다. 10년 임대가 필요한 70% 공제와 100% 감면은 받을 수 없습니다. 50% 공제는 2026년 12월과 2027년 중 언제 팔아도 같습니다. 말소 뒤 기간분에는 일반 공제율이 적용되어 2027년 9월 8일 전에 팔면 16%, 그날부터 연말까지 팔면 18%입니다.

중과배제에는 기한이 있습니다. 거주주택을 가진 채 임대주택을 팔 때, 자동말소된 장기일반 아파트는 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과되지 않습니다(2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령). 정비사업 인가를 받은 경우 등에만 이 기한이 늦춰집니다. 그 밖에는 2028년 이후 팔 때 서울이 그때도 조정대상지역이면 기본세율에 20%포인트가 더해지고, 말소 뒤 기간분의 일반 공제도 받을 수 없습니다. 이때 임대기간분 50% 공제가 그대로 적용되는지는 직접 다룬 해석이 아직 없습니다.

거주주택을 말소일부터 5년 안에 먼저 팔면 2년 이상 거주한 경우 양도가액 12억 원까지 비과세됩니다. 그 뒤에 파는 임대주택은 유일한 주택이라 중과는 없지만, 비과세는 거주주택을 판 뒤의 기간분에만 적용되고 그 전 기간분은 기본세율로 과세됩니다. 이 비과세를 받으려면 임대주택에도 2년 거주해야 합니다. 서울에서 2018년에 취득했고 등록 당시 2주택이어서 거주요건 면제 대상이 아니기 때문입니다.

임대주택을 2027년 말까지 먼저 팔면 중과 없이 위 공제를 받고, 이후 거주주택은 1주택으로 12억 원까지 비과세됩니다. 어느 순서가 유리한지는 두 주택의 양도차익과 임대주택에 거주할 계획에 따라 달라집니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면, 임대주택은 자동말소 후 언제 팔아도 중과배제가 유지되는 것으로 보이고, 거주주택 비과세 특례는 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 받을 수 있습니다. 두 집 모두 절세하려면 매도 순서가 중요합니다.

1. 중과배제: 2018.9.13 이전 취득하고 기준시가 6억원 이하로 등록한 장기일반민간임대주택이 자동말소되면 의무임대기간을 채운 것으로 보아, 2026.5.10 이후 다시 시행된 다주택 중과에서도 배제되는 것으로 보입니다.

2. 감면: 8년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제 50% 특례(조특법 제97조의3)를 검토할 수 있고, 자동말소도 8년 임대로 보는 것으로 압니다. 양도세 100% 감면(제97조의5)은 10년 이상 임대가 요건이라 적용이 어려워 보입니다. 요건 확인이 필요합니다.

3. 매도 순서
① 거주주택 먼저: 말소일부터 5년 안에 팔고 2년 이상 거주했다면 거주주택 비과세(12억원 초과분 과세)가 가능해 보입니다. 이후 남은 임대주택은 1주택 비과세 요건(보유·거주 2년)을 따로 갖춰야 합니다.
② 임대주택 먼저: 임대주택은 과세(특례 공제·중과배제)되고, 남은 거주주택은 일반 1주택 비과세를 받게 됩니다.

4. 2026년 12월·2027년·2028년 중 언제 파는지에 따라 감면율이 크게 달라지지는 않는 것으로 보여, 예상 차익과 거주주택 처분 계획에 맞추시는 것이 좋습니다.

두 집의 예상 양도차익을 넣어 순서별 세액을 비교해 보시는 것이 가장 정확합니다. 정식 상담이나 국세청 사전답변으로 확인해 보시길 권해드립니다.

박용운 · Answer

현행 규정으로는 자동말소된 임대주택도 장기보유특별공제 50%를 받습니다. 다만 다주택 중과를 피하려면 2027년 12월 31일까지 파시는 편이 낫습니다.

1. 감면 비율
2020년 이전 등록한 장기일반 아파트가 8년 의무기간을 채워 자동말소되면 8년 임대한 것으로 보아 50%를 적용합니다. 10년 임대에 주는 70% 공제와 양도세 100% 감면은 아파트 자동말소 주택에는 적용되지 않습니다. 50%는 임대기간 중 오른 부분에만 적용되고, 말소 뒤 오른 부분은 일반 공제율로 계산합니다.

2. 중과배제
도봉구는 조정대상지역이고 다주택 중과 유예는 올해 5월 9일로 끝났습니다. 거주주택을 둔 채 임대주택을 팔면 2주택 중과가 원칙이지만, 장기임대주택은 2027년 12월 31일까지 팔면 중과에서 빠집니다. 2018년 9월 13일 이전 취득분이라 조정대상지역 신규취득 제외 규정도 걸리지 않습니다.

3. 매도 시기
2026년 12월과 2027년 중에는 언제 팔아도 50%와 중과배제가 같게 적용됩니다. 2028년 이후 팔면 2주택 중과세율이 붙습니다. 2028년 이후 양도분 특례를 줄이는 개정안도 국회에 있으나 아직 확정 전입니다.

4. 거주주택을 먼저 파는 경우
거주주택은 임대주택 말소일부터 5년 안에 팔면 비과세 특례 대상이 될 수 있습니다. 이후 임대주택은 1주택이 되지만, 비과세는 거주주택을 판 뒤 오른 부분에만 적용됩니다. 거주주택을 팔 계획이 없다면 임대주택을 2027년 말까지 먼저 파는 순서가 단순합니다.

두 집의 취득가와 예상 매도가를 채팅·전화상담으로 알려주시면 순서별 세액을 비교해 드리겠습니다.

근거: 구 조세특례제한법 제97조의3, 소득세법 시행령 제155조 제20항, 제23항, 제167조의3 제1항 제2호, 제11항, 제167조의10, 사전-2024-법규재산-0768, 기획재정부 재산세제과-389

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

임대주택(2018년 취득 아파트)은 2027년 12월 31일까지 양도하셔야 거주주택을 가진 상태에서도 중과배제를 받습니다. 2026년 9월 30일 신설 조문이 장기일반민간임대주택 중 아파트의 양도 기한을 「2027년 12월 31일로 한다」고 정했고(소득세법 시행령 제167조의3 제11항), 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나는 주택은 말소일부터 1년까지 늘려 주지만 2026년 9월 말소분은 여기에 해당하지 않습니다. 흔히 「자동말소 주택은 기한 없이 중과배제」로 안내되지만, 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 이 기한이 붙습니다.

[이 주택이 들어가는 자리]
① 등록이 2018년 9월 13일이라 「2018년 3월 31일까지」 등록이 요건인 5년 매입임대 자리에는 해당하지 않습니다
② 장기일반민간임대 자리에 해당하고, 8년 임대의무기간이 끝나 자동말소됐으므로 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다
③ 1주택을 가진 채 조정대상지역 주택을 새로 취득해 등록한 경우는 원래 빠지지만, 2018년 9월 13일 이전에 취득(또는 계약금 지급)한 주택은 종전 규정이 적용돼 빠지지 않습니다. 매매계약서로 날짜를 확인해 두세요

[순서별로 보면]
- 임대주택 먼저(2027년 말까지): 일반세율로 신고하고, 남은 거주주택은 1주택 비과세를 검토합니다
- 거주주택 먼저: 말소일부터 5년 안에 팔면 거주주택 특례로 비과세를 검토합니다. 다만 그 뒤 임대주택을 1주택으로 비과세 받으려면 조정대상지역 취득분이라 2년 거주가 필요하고, 비과세 범위도 거주주택 양도일 이후 기간분으로 좁아집니다
- 장기보유특별공제 특례 비율은 말소일까지의 임대기간과 등록 당시 규정으로 정해지므로 따로 확인이 필요합니다

렌트홈 등록·말소 내역, 임대주택 매매계약일, 거주주택 거주기간을 채팅·전화상담으로 알려주시면 순서별 중과배제·비과세 요건을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박경훈 · Answer

말씀하신 내용이라면 임대주택은 2018년 9월 등록한 장기일반민간임대주택으로, 2026년 9월 8년 의무임대기간을 채우고 자동말소된 것으로 보입니다.

1. 거주주택을 먼저 매도하는 것이 유리한가?

거주주택은 임대주택 등록 및 임대요건을 충족했다면 거주주택 비과세 특례 적용을 검토할 수 있습니다. 거주기간 2년 이상 등 요건을 충족하면 임대주택을 보유한 상태에서도 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능합니다. 자동말소 후에는 원칙적으로 말소일부터 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에도 특례를 검토할 수 있습니다.

2. 임대주택은 언제 매도하는 것이 유리한가?

2026년 9월 자동말소로 8년 임대요건을 충족했다면 2026년 12월에 매도하든 2027년 이후에 매도하든 자동말소 자체만으로 추가적인 임대기간 요건이 발생하지는 않습니다. 따라서 매도 시기는 양도차익, 거주주택 매도 여부 및 향후 주택 보유계획을 함께 고려해야 합니다.

3. 임대주택 양도세 감면 및 중과배제

2018년 등록한 장기일반민간임대주택이 8년 임대요건과 임대료 증액 제한 등 요건을 충족했다면 조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 50% 적용을 검토할 수 있습니다. 다만 10년 임대에 따른 70% 공제는 별도 요건을 충족해야 하므로 자동말소 후 계속 임대한 기간만으로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 중과배제 역시 별도 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

정확한 절세 순서를 판단하려면 임대주택의 2018년 등록 당시 기준시가, 실제 임대기간 및 임대료 인상 내역, 거주주택의 실제 거주기간과 예상 양도가액을 확인해야 합니다. 특히 거주주택을 먼저 매도할지 임대주택을 먼저 매도할지에 따라 전체 세금이 달라질 수 있습니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 결론부터 말씀드리면 임대주택은 2027년 12월 31일까지 파시는 것이 유리합니다. 아파트 장기일반민간임대주택이 8년 의무기간이 끝나 자동말소된 경우에는 임대기간 요건을 채운 것으로 봅니다. 그래서 다주택 중과에서 빠지는 장기임대주택에 해당할 수 있습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목, 제167조의10 제1항 제2호). 다만 2026년 9월 30일에 개정된 시행령은 이런 아파트의 양도기한을 2027년 12월 31일로 정했습니다(제167조의3 제11항). 이 기한이 지나면 중과배제를 받지 못해서, 양도할 때 조정대상지역이면 2주택 중과세율이 적용될 수 있습니다.

② 임대주택을 2018년 9월 8일에 사서 9.13 대책 이전에 취득했다는 점이 중요합니다. 9.13 대책 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 임대주택은 중과배제를 받지 못하는데, 매입일이 그 이전이라 이 제한에는 해당하지 않는 것으로 보입니다. 매매계약서와 잔금일 자료를 꼭 보관해 두세요.

③ 감면 비율은 이렇게 보시면 됩니다.
- 양도세 100% 감면(조세특례제한법 제97조의5)은 10년 이상 계속 임대해야 받을 수 있어서, 8년에 자동말소된 경우에는 적용받기 어렵습니다.
- 대신 장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제 특례(같은 법 제97조의3)를 검토할 수 있습니다. 2020년까지 등록한 매입임대주택은 8년 이상 임대하면 50% 공제율이 적용되는 구조이고, 임대료 5% 증액 제한 등 요건을 지켜야 합니다. 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 높습니다.
- 그래서 2026년 12월에 팔든 2027년에 팔든 공제율은 크게 다르지 않습니다. 가장 중요한 것은 2027년 12월 31일 기한을 넘기지 않는 것입니다.

④ 거주주택을 먼저 팔 필요는 없습니다. 거주주택에서 2년 이상 거주했다면 장기임대주택이 있어도 비과세를 받을 수 있고, 자동말소된 뒤에도 말소일로부터 5년 안에 팔면 이 특례가 유지됩니다(소득세법 시행령 제155조 제20항, 제23항). 거주주택을 팔 계획이 없으시다면, 임대주택을 기한 안에 먼저 팔고 거주주택은 1세대 1주택으로 계속 보유하시는 순서가 가장 단순합니다. 반대로 거주주택을 먼저 팔면, 나중에 임대주택을 1주택으로 팔 때 비과세 범위가 제한될 수 있습니다.

2026년 하반기에 바뀐 규정이 많고 임대료 증액 이력 같은 요건도 확인해야 하니, 매도 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

세무 Q&A

임대주택의 양도소득세 감면 비율 및 중과배제는 어떻게 되나요?

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