1가구2주택자가 주택매매시 우선순위

Question

김주성 · Answer

아파트(12년 거주)의 '1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%)'를 지키려면, 계획대로 양도차익이 작은 연립주택을 먼저 처분해 과세를 당하고 부모님이 다시 1주택자가 되어야 합니다.

이를 위한 3가지 핵심 요건입니다.

1. 완벽한 세대분리 (필수)
동거 중 명의만 넘기면 여전히 '1세대 2주택'입니다. 27년 6월 자녀가 만 30세가 되면 소득과 무관하게 독립 세대로 인정받으므로, 연립주택 매매와 함께 자녀가 실제로 이사하고 전입신고를 마쳐 세대를 완전히 분리해야만 부모님이 1주택자로 인정됩니다.

2. 매도 시점 (만 2년 경과 후 추천)
25년 12월 매수한 연립을 27년 6월에 팔면 보유기간 2년 미만이라 양도차익의 66%(지방세 포함) 단기 중과세율을 맞습니다. 차익이 있다면 27년 12월 이후(만 2년 경과) 매도해야 일반세율(6~45%)을 적용받아 양도세를 아낄 수 있습니다. 연립주택이 비조정대상지역에 있어야 2주택자 중과 피할수 있습니다

3. 명확한 대금 수수
가족 간 주택 매매는 과세관청이 '증여'로 의심하므로, 자녀가 객관적인 본인 자금으로 매수 대금을 실제 이체한 금융 기록을 반드시 남겨야 합니다.

나민재 · Answer

질문자님, 결론부터 말씀드리자면 '연립주택을 자녀에게 먼저 넘기고, 12년 거주하신 아파트를 1주택으로 남기는 순서'가 방향은 맞습니다. 다만 아래 세 가지를 갖춰야 효과가 납니다(소득세법 89조, 소득령 152조의3).

1. 자녀가 '별도 세대'여야 합니다. 같은 집에서 생계를 같이 하는 자녀에게 팔면 여전히 한 세대 안의 주택이라 2주택 상태가 그대로입니다. 만 30세가 되면 배우자가 없어도 따로 세대를 이룰 수 있지만, 실제로 주소를 옮겨 따로 사셔야 합니다.

2. 연립주택 보유기간과 소재지입니다. 연립은 2주택 상태에서 파는 것이라 비과세가 아닙니다. 2025년 12월 취득분을 2027년 6월에 팔면 보유 2년 미만이라, 양도차익이 있으면 주택 단기 세율 60%(지방소득세 별도)가 적용됩니다(소득세법 104조). 연립이 조정대상지역에 있으면 그때 다주택 중과 배제가 이어지는지에 따라 세율이 또 달라지므로 매도 전에 확인이 필요합니다.

3. 가족 간 거래 가격과 대금입니다. 자녀에게 판 재산은 증여로 추정되므로(상증법 44조) 자녀가 실제로 대금을 치른 기록이 있어야 하고, 시가보다 낮게 팔면 양도세 부당행위계산(소득세법 101조)과 자녀 증여세 문제가 함께 생길 수 있습니다.

아파트는 연립을 넘긴 뒤 1주택이 되면 비과세 대상이 되지만, 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세되고 그 부분에 보유·거주 기간별 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다.

신고까지 맡기실 경우 매도 시점 검토부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

김동욱 · Answer

안녕하세요, 세무회계 담소 김동욱 세무사입니다.

핵심은 '자녀분이 따로 세대를 이룬 뒤에 사야 한다'는 점입니다. 지금처럼 함께 사는 자녀에게 팔면 집이 같은 세대 안에서만 옮겨지는 것이라 주택 수가 줄지 않습니다. 자녀분이 만 30세가 되면 소득과 관계없이 독립 세대로 인정되므로, 27년 6월 이후 실제로 주소를 옮겨 세대를 분리한 다음 매도하시는 것이 순서입니다.

연립은 보유 기간이 2년이 안 된 상태에서 팔면 세율이 높지만, 산 가격 그대로 넘기신다면 차익이 거의 없어 세금도 크지 않습니다. 반대로 시세보다 너무 싸게 넘기시면 부모님은 양도세, 자녀분은 증여세 문제가 생길 수 있으니 가격은 시세 수준으로 맞추셔야 합니다.

연립을 정리하고 나면 아파트는 다시 1주택이 되어, 나중에 파실 때 12년 거주에 따른 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

자녀분의 매수 자금 출처도 함께 준비하셔야 하니, 거래 전에 한 번 점검받아 보시기를 권해드립니다. 필요하시면 프로필을 통해 편하게 문의 주십시오.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 있는 집은 12년째 사시는 아파트입니다. 연립을 팔 때는 아파트도 함께 가진 2주택 상태라 비과세가 되지 않고, 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 아파트는 연립 취득일부터 3년 안에 팔면 연립을 가진 채로도 일시적 2주택 특례로 비과세를 받을 수 있고, 그 기간이 지난 뒤 비과세로 팔려면 먼저 연립을 넘겨 아파트만 남겨야 합니다.

연립을 자녀에게 넘길 때는 자녀가 별도 세대인지가 가장 중요합니다. 함께 살며 생계를 같이하는 자녀는 만 30세가 넘어도 같은 세대이고, 그 자녀에게 팔면 세대 전체로는 계속 2주택이라 소용이 없습니다. 자녀가 실제로 다른 곳에 살며 따로 생계를 꾸려야 별도 세대로 봅니다. 세대와 나이는 양도일(보통 잔금일)을 기준으로 따지고, 그날 만 30세 미만이고 미혼이면 자녀에게 기준 중위소득 40% 이상 소득도 있어야 합니다.

연립 양도세율은 2027년 6월에 팔면 보유 2년 미만이라 60%이고, 보유 2년이 지나면 기본세율입니다. 연립이 조정대상지역에 있으면 원칙적으로 2주택 중과(기본세율+20%p)도 적용돼 단기 세율과 중과 세율로 각각 계산한 세액 중 큰 쪽을 냅니다. 중과를 한시적으로 배제하던 규정은 2027년 양도에는 적용되지 않습니다.

자녀에게 파는 거래는 증여로 추정되므로 자녀가 자기 소득이나 재산으로 대금을 낸 사실이 확인돼야 양도로 인정됩니다. 시가보다 싸게 팔면 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상일 때 양도세를 시가로 계산하고, 자녀에게는 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 증여세가 과세될 수 있습니다.

연립을 넘긴 뒤 아파트만 남으면 보유기간은 처음 취득한 날부터 셉니다. 양도가액 12억 원까지는 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분에는 보유·거주 기간이 각각 10년 이상이면 장기보유특별공제 80%가 적용됩니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 같은 세대 자녀에게 팔면 생기는 문제
자녀가 부모와 같은 주소에서 생계를 같이 하면 한 세대로 봅니다(소득세법 제88조 제6호). 이 상태로 연립을 넘기면 세대 전체로는 여전히 2주택입니다. 그래서 자녀가 연립으로 실제 주소를 옮겨 세대를 분리하는 것이 핵심입니다. 자녀가 30세가 되면 결혼하지 않아도 독립 세대로 인정됩니다(시행령 제152조의3 제1호).

② 연립을 팔 때 세금
2주택 상태에서 연립을 파는 것이라 비과세가 아닙니다. 일시적 2주택 특례는 먼저 갖고 있던 아파트를 팔 때 적용되는 제도입니다. 보유기간에 따른 주의점은 아래와 같습니다(소득세법 제104조 제1항).
- 1년 미만 보유: 70%
- 1년 이상 2년 미만 보유: 60%
- 2027년 12월 이후(보유 2년 이상)에 파시는 것이 유리합니다.

연립이 조정대상지역에 있다면 2주택 중과(기본세율 + 20%p)가 붙고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2). 다만 산 지 얼마 안 되어 양도차익이 작다면 세금 자체는 크지 않을 수 있습니다.

③ 가격은 시가로
자녀에게 시세보다 싸게 팔면 다음 두 가지 문제가 생길 수 있습니다.
- 부모님: 시가로 다시 계산당함(소득세법 제101조)
- 자녀: 저가 매수 이익에 증여세(상증법 제35조, 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때)
자녀의 매수 자금 출처도 미리 준비해 두셔야 합니다.

④ 권해 드리는 순서
1. 2027년 6월: 자녀 30세 도달
2. 2027년 12월 이후: 연립을 시가로 매도하고 등기
3. 자녀가 연립으로 전입해 세대 분리
4. 부모님은 아파트 1채만 남음

이렇게 되면 나중에 아파트를 파실 때 1세대 1주택 비과세(12억원 초과 부분만 과세)와 보유, 거주기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 보유기간은 처음 취득일부터 그대로 계산됩니다.

혹시 아파트를 먼저 파실 경우에는, 둘 다 조정대상지역이면 연립 취득일로부터 2년 안에 팔아야 일시적 2주택 비과세가 됩니다(시행령 제155조 제1항).

실제 진행 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다 :)

[ Q. 현재 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있을까요? ]

기존에 12년째 거주 중인 아파트를 A주택, 2025년 12월 취득한 연립주택을 B주택으로 가정하겠습니다.

결론부터 말씀드리자면 먼저 A주택을 계속 보유하실 계획이라면, B주택을 먼저 처분하는 방향으로 검토하시는 것을 권장드립니다. 이후 A주택만 보유하는 1세대 1주택 상태가 된다면, 향후 A주택 양도 시 비과세 적용이 가능하며, 양도가액이 12억 원을 초과하더라도 보유기간과 거주기간이 각각 10년 이상이면 장기보유특별공제를 적용받으실 수 있습니다.

다만 B주택을 먼저 매도하는 경우에는 일반적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵습니다.

특히 2027년 6월 B주택을 매도하면 보유기간이 2년 미만으로, 양도소득세율 60%가 적용될 수 있습니다만, 양도차익이 발생하지 않는다면, 세액은 크게 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.

또한 자녀분이 만 30세가 되더라도 자동으로 별도 세대가 인정되는 것은 아니기에, 실제로 독립적인 거주와 생계가 이루어져야 하며, 동일 세대라면 자녀 명의의 B주택도 주택 수에 포함될 수 있습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

일단, 종전주택(아파트)이 아닌 연립주택을 매매하는 경우, 비과세 혜택은 어렵습니다.
(일시적2주택 비과세는 종전주택 매도시에만 적용)

다만, 자녀에게 매도하는 경우 저가매매 또는 대출이나 보증금이 있는 상태로 부담부증여로 자녀의 부담을 줄이는 방향으로 설계는 가능합니다.
장기보유특별공제는 다주택의 경우 보유연수에 따라 연간 2%, 최대 30% 가능하나, 3년 미만 보유시 공제가 안됩니다. 따라서 연립주택 매도는 장특공도 27년말 매도 시 적용이 불가합니다.

즉, 세금만 따졌을 때 무엇을 먼저 매도해야하냐고 물으시면 아파트를 먼저 매도하시는게 장특공 및 비과세를 받을 수 있는 길이긴 합니다.

감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면, 아파트 비과세를 지키려면 연립을 먼저 정리해 1주택 상태를 만드는 것이 맞고, 자녀에게 팔려면 자녀가 먼저 세대를 분리해야 합니다.

1. 세대분리: 함께 사는 자녀는 같은 세대라 그 상태로 팔면 세대 주택 수가 줄지 않습니다. 만 30세가 되는 2027년 6월 이후(그 전이라도 일정 소득이 있으면 가능) 주소를 옮겨 별도 세대가 된 뒤 매도해야 효과가 있습니다.

2. 연립 양도세: 아파트가 있는 2주택 상태에서 파는 것이라 과세됩니다. 2025년 12월 취득이라 2027년 12월 전에 팔면 보유 2년 미만 세율(60%)이 적용되어 불리하니, 2027년 12월 이후 매도를 검토하세요. 연립이 조정대상지역에 있다면 2026.5.10부터 다시 시행된 다주택 중과 여부도 확인해야 합니다.

3. 거래가격: 자녀에게 시가보다 낮게 팔면 차이가 시가의 30% 또는 3억원 이상일 때 자녀에게 증여세가, 시가의 5% 또는 3억원 이상이면 부모님 양도세를 시가로 다시 계산할 수 있습니다. 대금은 자녀 계좌에서 실제로 이체해야 합니다.

4. 아파트: 연립을 처분해 1주택이 되면 12년 보유·거주한 아파트는 비과세(12억원 초과분은 장기보유특별공제 최대 80%)를 받을 수 있는 것으로 보입니다.

5. 참고로 아파트를 연립 취득일부터 3년 안에 판다면 일시적 2주택 비과세도 가능하지만, 매도 계획이 없으시니 1번 방법이 맞아 보입니다.

연립 소재지와 예상 매매가를 넣어 세액을 비교해 보시길 권하며, 정식 상담에서 함께 점검해 보시기 바랍니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

자녀분이 같은 세대로 함께 거주하는 상태에서 연립을 자녀에게 매도하시면 세대 전체로는 여전히 2주택이므로 아파트 비과세에는 도움이 되지 않습니다.

따라서 자녀분이 만 30세가 되는 27년 6월 이후(일정 소득이 있다면 그 전이라도) 실제로 분가하여 별도 세대를 구성한 뒤 시가로 매도하셔야 합니다.

또한 연립은 보유기간 2년 미만에 양도하면 단기 양도세율이 적용되므로 27년 12월 이후 매도하시는 것이 유리합니다.

연립을 처분하여 1주택이 되면 12년 거주하신 아파트는 양도가액 12억원까지 비과세되고, 초과분은 보유·거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

참고로 아파트를 먼저 파실 계획이 생기면 연립 취득일부터 3년 이내(28년 12월까지)에 매도하시면 일시적 2주택으로 비과세가 가능합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

2027년 6월에 자녀에게 파시면 연립 보유기간이 2년에 못 미쳐 양도세율이 60%입니다. 비과세와 장기보유특별공제는 연립이 아니라 나중에 아파트를 파실 때 받는 혜택입니다.

1. 매도 순서
아파트를 계속 보유하실 계획이면 연립을 먼저 넘기고 아파트를 마지막에 파시면 됩니다. 아파트를 먼저 파시면 연립 취득일부터 정해진 기간 안에 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 연립은 비과세가 되지 않고, 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제도 없습니다. 2년을 넘기면 60% 세율은 피합니다. 다만 연립이 조정대상지역에 있으면 2주택 중과로 기본세율에 20%가 더해집니다. 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝났기 때문입니다.

2. 자녀 세대 분리
함께 사는 자녀에게 팔면 같은 세대 안의 거래라 주택 수가 줄지 않습니다. 만 30세가 되면 혼자서도 1세대가 될 수 있지만 생계를 따로 해야 합니다. 양도일 전에 실제로 나가 살고 생활비도 나누셔야 합니다. 매매 직전에 전출만 한 건을 같은 세대로 본 심판례가 있습니다.

3. 아파트 비과세
연립을 넘긴 뒤 1세대 1주택 상태로 아파트를 팔면 비과세됩니다. 보유기간은 처음 취득일부터 셉니다. 양도가액 12억원 초과분만 과세되고, 12년 보유·거주라면 공제율은 80%입니다.

4. 자녀 매매 때 볼 점
직계존비속 매매는 증여로 추정합니다. 자녀의 신고 소득이나 재산으로 대금을 지급한 기록이 있어야 합니다. 가격이 시가보다 5% 이상 낮으면 시가로 양도세를 다시 계산합니다.

연립 소재지와 시세, 자녀 소득을 채팅·전화상담으로 알려주시면 매도 시기별 세액을 비교해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제88조·제89조·제95조·제104조, 같은 법 시행령 제152조의3·제155조·제167조·제167조의10, 상속세 및 증여세법 제44조, 사전-2020-법령해석재산-0537(2020.12.29.), 조심-2025-전-2177(2025.09.18.)

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