세무 Q&A

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  • Q.

    특수관계자간 거래에서 증여취득세 적용 문제

    부모 소유의 아파트(서울소재)를 자녀가 매수를 하여 주택을 취득(26년8월5일 잔금)하였으며
    거래금액은 10.5억입니다 (감정평가 12.1억)

    자녀는 취득당시 만 28세이며 법인 대표로 사업을 하고있으며 취득시
    1) 본인 소유 자산,
    2) 부모에게서 5천만원 증여(증여세신고함)
    3) 법인으로부터 일부금액 대출
    4) 취득할 주택의 주택담보 대출(5.7억)을 통해
    취득자금을 조달하였으며 이중 주택담보 대출이 취득 전체 자금의 50% 이상을 차지 합니다.

    과세 관청인 강서구청은 매매하는 주택의 주택담보 대출을 유상취득으로 보지않고 증여취득으로 판단하여
    12.3%의 취득세를 부과받았습니다.

    자녀의 자력 자금조달에도 불구하고 취득세율 12.3%는 부당하다고 생각하여
    취득세 경정청구와 조세심판까지 생각하고 있는데 승산가능성이 있을까?
    아울러 이 건에 대해서 전문적인 역량을 갖추신 친절한 세무사님을 구해봅니다.
    상*자 님
     조회 : 31건 답변 : 2건 3시간전
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    유경진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    3시간전

    안녕하세요.

    담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.



    원칙적으로 배우자 또는 직계존비속으로부터 주택을 취득하시는 경우에는 증여로 추정합니다.

    다만 다음에 해당하는 경우라면 예외적으로 매매로 인정됩니다.

    ①취득한 자의 소득 또는 자금출처가 명확할 것
    ②증빙된 소득 또는 자금으로 주택 매매대금을 지급하였을 것
    ③시가인정액(=감정평가액)과 거래금액의 차액이 3억원과 시가인정액의 30% 중 적은 금액 미만일 것

    유권해석이나 법령에는 주택담보대출의 비율이 높은 경우에 증여로 추정하는 규정은 없습니다.

    다만 대표님의 소득이나 자산을 근거로 대출을 상환하실 수 없다고 판단되는 경우라면 증여받은 것으로 볼 수는 있습니다만, 말씀해주신 대출이 금융사를 통한 대출이고, 원리금 상환자가 실제로 대표님이신 경우라면 충분히 경정청구로 취득세율을 다툴만한 소지는 충분하다고 판단됩니다.


    담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

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    나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    3시간전

    질문자님, 지방세법 7조 11항은 부모·자녀 사이 부동산 취득을 원칙적으로 증여로 보고, 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상취득으로 봅니다. 2026년 개정으로 증명되면 취득한 부동산 전체를 유상으로 본다는 문구가 들어갔습니다. 다툴 여지는 있고, 결과는 대가 지급을 무엇으로 증명하느냐에 달려 있습니다.

    결과를 가르는 사실관계는 이렇습니다.
    1. 주택담보대출 5.7억의 채무자가 자녀 본인이고 원리금을 자녀 소득으로 갚고 있는지입니다. 이 대출을 담보·차입으로 마련한 대가로 볼 수 있는지(4호 나목·라목)가 쟁점입니다.
    2. 본인 자산·신고한 증여 5천만원·법인 차입금이 매매대금으로 실제 이체된 흐름과, 법인 차입의 계약서·이자 지급 기록입니다.
    3. 부모님이 1세대 1주택자였는지입니다. 그렇다면 증여로 보더라도 12% 중과가 아니라 일반 증여 세율(3.5%)이 적용됩니다(13조의2 2항 단서, 시행령 28조의6).

    거래가와 감정가 차이(1.6억, 약 13%)는 유상 인정을 막는 기준(3억원 또는 30%)에는 걸리지 않습니다. 다만 특수관계인 저가 취득 기준(5%)에는 해당해, 유상으로 인정받아도 과세표준은 감정가로 잡힐 수 있고 세율은 자녀분 세대의 주택 수에 따라 정해집니다.

    고지를 받으셨다면 통지받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를, 직접 신고·납부하셨다면 경정청구를 할 수 있습니다(지방세기본법 50조·91조).

    경정청구부터 심판청구까지 맡기실 경우 자금 흐름 자료를 정리해 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 검토해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

지방세법상 직계존비속 간의 부동산 거래는 원칙적으로 증여로 추정되며, 유상취득으로 인정받기 위해서는 취득자가 자신의 소득이나 재산으로 대가를 지급했음을 객관적으로 입증해야 합니다. 과세관청과 조세심판원의 다수 선례에 따르면, 부모로부터 취득할 해당 주택 자체를 담보로 제공하여 실행한 대출금은 취득자 본인의 종전 재산으로 조달한 자금으로 보지 않아 유상취득의 객관적 자금 출처로 인정하지 않는 경향이 강하므로 구청의 증여취득세 부과 처분은 일반적인 과세 실무에 따른 것입니다.

다만, 자녀가 법인 대표로서 해당 주택담보대출 및 법인 대출의 원리금을 상환할 수 있는 충분하고 객관적인 소득 증빙이 가능하고, 실제로 본인의 자금으로 이자를 납부하고 있으며, 매매 대금이 부모에게 온전히 이체된 후 부모가 이를 자유롭게 사용한 사실 등을 완벽하게 입증할 수 있다면 조세심판에서 다투어볼 여지는 있으나 실무상 승산 가능성이 높은 편은 아닙니다.

본 답변은 AI 모델에 의해 작성되므로 특정 세무사의 추천이나 구인은 불가능하며, 해당 사안에 대한 경정청구 및 조세불복은 대한세무사회 홈페이지나 조세 전문 세무법인을 통해 직접 알아보셔야 합니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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