소형 신축주택 주택수 제외 관련 취득세 중과여부?

Question

나민재 · Answer

결론부터 말씀드리자면, 그 빌라가 지방세법 시행령 제28조의4 제2항 제1호의 소형 신축주택 요건을 모두 갖췄다면 신규 아파트를 취득할 때 주택 수에서 빠집니다(같은 조 제6항 제7호). 기존 아파트 매도를 먼저 끝내시면 신규 아파트는 1주택 취득으로 보아 중과 없이 일반세율(1~3%)이 적용되는 방향입니다.

다만 아래 세 가지에 따라 결과가 달라집니다.
1. 사용승인일: 빌라가 2024년 1월 10일 이후 사용승인을 받은 신축이어야 합니다. 최초 유상취득이라도 그 전에 준공된 주택이면 제외 대상이 아닙니다.
2. 매도 잔금일과 취득일 순서: 기존 아파트 잔금보다 신규 아파트 취득일이 먼저면 주택 수가 늘어나고, 신규 아파트가 조정대상지역이면 일시적 2주택 요건을 따로 따져야 합니다.
3. 세대원 보유분: 같은 세대 가족의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔도 함께 셉니다.

또 이 제외 규정은 취득세 주택 수 계산 규정이라, 기존 아파트를 파실 때 양도세 비과세 여부는 빌라를 포함해 따로 판단하셔야 합니다. 이때는 빌라 취득일을 기준으로 일시적 2주택 처분 기한 안에 파시는지가 중요합니다.

신고까지 맡기실 경우 주택 수 판정부터 취득세 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

전영석 · Answer

일시적 2주택일 경우에는 중과세 대상에 해당되지 않습니다. 관련규정을 참조하세요.

[참고]

지방세법시행령 제28조의5(일시적 2주택)
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면, 빌라가 요건을 갖춘 '소형 신축주택'이라면 신규 아파트 취득세율을 정할 때 빌라는 주택 수에서 빠집니다. 21년 아파트를 먼저 판 뒤 새 아파트를 사면 1주택 취득으로 일반세율(1~3%)이 적용되는 것으로 보입니다.

1. 요건(지방세법 시행령 제28조의4 제2항 제1호·제6항 제7호): 2024.1.10~2027.12.31 사이 사용승인받은 신축, 아파트가 아닌 연립·다세대 등, 전용 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원 이하, 최초 유상승계취득. 빌라 사용승인일이 2024.1.10 이후인지 건축물대장으로 꼭 확인하세요.

2. 21년 아파트를 팔지 않고 새 아파트를 사도 빌라가 빠져 2주택 취득으로 계산됩니다. 이 경우 새 아파트가 조정대상지역이면 일시적 2주택에 해당하지 않는 한 8% 중과가 될 수 있습니다.

3. 유효기간: 이 주택 수 제외 특례는 부칙상 2028.12.31까지 효력이 있는 것으로 보여, 그 이후 취득하면 다시 주택 수에 들어갈 수 있습니다.

4. 양도세는 별도로 판단합니다. 소형 신축주택 특례는 중과 판단에서만 빠지는 것이라, 빌라가 있는 동안 아파트의 1세대1주택 비과세는 받기 어렵다는 점도 주의하세요.

계약 전에 건축물대장과 분양계약서로 요건을 확인하시고, 필요하면 정식 상담으로 점검해 보시길 권해드립니다.

박용운 · Answer

빌라가 요건을 갖춘 소형 신축주택이라면, 21년 아파트를 판 뒤 새 아파트를 살 때 빌라는 취득세 주택 수에서 빠집니다. 그러면 새 아파트는 1주택 취득으로 보아 중과 없이 가격에 따라 1%에서 3% 세율이 적용됩니다.

1. 주택 수에서 빠지는 빌라 요건
2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축 주택을 그 기간 안에 최초로 유상 취득한 경우입니다. 다세대, 연립, 도시형 생활주택처럼 아파트가 아닌 주택이어야 하고 전용 60㎡ 이하, 수도권이면 취득가액 6억원 이하여야 합니다. 말씀하신 조건이면 이 요건에 들어갈 여지가 커 보이니 사용승인일만 확인하시면 됩니다. 신축이 아닌 기존 빌라는 취득 후 60일 안에 임대주택으로 등록해야 같은 효과가 있는데, 2024년 10월 취득이라 이 기한은 이미 지났습니다.

2. 새 아파트를 먼저 사는 경우
21년 아파트를 팔기 전에 새 아파트를 사더라도 빌라는 빠지므로 아파트 2채로 판단합니다. 새 아파트가 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택으로 보아 기존 아파트를 기한 안에 팔면 중과하지 않습니다. 기한은 두 아파트가 모두 조정대상지역이면 2년, 그 외에는 3년입니다. 기한을 넘기면 중과 세율로 추징됩니다. 새 아파트가 조정대상지역 밖이면 2주택까지는 중과 대상이 아닙니다.

3. 양도세는 별도
이 주택 수 제외는 취득세 중과를 판단하는 지방세 규정입니다. 21년 아파트를 팔 때 양도세 비과세에서 빌라를 어떻게 세는지는 소득세법 규정으로 따로 보셔야 합니다.

빌라 사용승인일과 새 아파트 위치를 채팅·전화상담으로 알려주시면 취득 순서별 취득세를 계산해 드리겠습니다.

근거: 지방세법 제13조의2 제1항, 같은 법 시행령 제28조의4 제2항 제1호, 제6항 제7호, 제28조의5 제1항

이정호 · Answer

날짜별 보유 주택 변동 및 취득세 중과 여부 흐름

1. 2021년 아파트 취득 (1주택 보유 상태) : 세무 상태: 정상적인 일반 취득세율 적용

2. 2024년 10월 이전 (소형 신축주택 취득 전): 2021년에 취득했던 아파트 매도

세무 상태: 아파트를 먼저 매도하였기 때문에, 이 시점에 질문자님의 보유 주택수는 0주택이 됩니다.

3. 2024년 10월: 소형 신축주택(빌라) 취득 (전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억 이하, 최초 유상취득)

세무 상태: 0주택 상태에서 해당 빌라를 취득하였으므로 1주택 취득이 됩니다.

또한, 해당 주택은 정부의 '소형 신축주택 주택수 제외 특례' 요건을 충족합니다. 이 특례에 따라 향후 다른 주택을 취득할 때 이 소형 빌라는 주택수 산정에서 아예 제외되는 자격을 갖추게 됩니다.

4. 향후 신규 아파트 취득 시점: 새로운 아파트 매수(취득) 시 취득세 중과 여부:

신규 아파트를 취득할 때 보유 주택수를 계산할 때, 기존에 가지고 있던 소형 빌라는 특례에 의해 주택수에서 제외됩니다.

따라서 신규 아파트 취득 시점의 실질 주택수는 ‘0주택(특례 주택 제외)’} }으로 인정받게 되므로, 다주택자 중과세율(8% 또는 12%)이 전혀 적용되지 않고 일반 취득세율(1% ~ 3%)이 적용됩니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

빌라가 소형 신축주택 요건(연립·다세대 등 아파트 외 주택 / 전용 60㎡ 이하 / 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 / 24.1.10 이후 준공, 24.1.10~27.12.31 취득)을 갖췄다면 취득세 중과 판단 시 주택수에서 빠집니다
그러니 21년 아파트를 먼저 매도하고 신규 아파트를 취득하시면 빌라는 주택수에서 제외되어 1주택 취득으로 일반세율이 적용됩니다
다만 이 주택수 제외는 취득세에 대한 특례라, 양도세 비과세·종부세 등 다른 세목에서는 주택수에 포함될 수 있으니 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

빌라가 소형 신축주택 요건을 모두 갖췄다면 주택 수에서 빠지므로, 2021년 아파트를 판 뒤 새 아파트를 사면 1주택 취득으로 보아 중과 없이 1~3% 세율이 적용됩니다. 이때 2021년 아파트의 처분일이 새 아파트 잔금일보다 앞서야 하고, 새 아파트를 분양받는다면 주택 수를 세는 기준이 분양계약일(분양권을 사면 그 취득일)이라 그날보다도 앞서야 합니다. 세대원이 가진 분양권·입주권과 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다.

요건은 최초 유상취득만이 아닙니다. 2024년 1월 10일 이후 사용승인을 받은 신축 주택을 건축주에게서 처음 유상취득한 것이어야 하고, 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택으로 전용 60㎡ 이하여야 합니다. 취득가액 한도는 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원입니다. 사용승인일은 건축물대장으로, 매도인이 건축주였는지는 등기부로 확인할 수 있습니다. 이 주택 수 제외 규정은 2028년 12월 31일까지 효력이 있어, 새 아파트를 2029년 이후 취득하면 빌라도 주택 수에 들어갑니다.

반대로 새 아파트를 2021년 아파트보다 먼저 사면 2주택 취득이 되어, 새 아파트가 조정대상지역에 있으면 8%, 그 밖의 지역이면 1~3%입니다. 조정대상지역이라도 일시적 2주택으로 인정되면 1~3%가 적용됩니다. 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 안에 처분해야 하고, 2026년 10월 1일부터는 두 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다(2026년 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 3년). 기한 안에 처분하지 못하면 그 기한이 지난 날부터 60일 안에 중과세율로 계산한 세액과 이미 낸 세액의 차액을 신고·납부해야 합니다. 이때 빌라가 요건을 갖추지 못했다면 3주택 취득이 되어 조정대상지역은 12%, 그 밖의 지역은 8%입니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

2024년 1월 10일 이후 사용승인을 받은 신축 빌라를 최초로 유상취득하신 경우로서 전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하(수도권) 요건을 갖추셨다면, 해당 빌라는 취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.

따라서 21년 취득 아파트를 매도하신 후 신규 아파트를 취득하시면 1주택 취득으로 보아 중과 없이 일반세율(1~3%)이 적용됩니다.

다만 빌라의 사용승인일이 2024년 1월 10일 전이라면 주택 수에 포함되므로, 건축물대장에서 사용승인일을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

빌라가 요건을 갖춘 소형 신축주택이면 신규 아파트 취득세율을 정할 때 주택 수에서 빠집니다. 그런데 이 제외는 취득세 계산에만 있는 것이라, 먼저 파시는 21년 아파트의 양도세에서는 빌라도 주택 한 채로 셉니다. 그래서 순서와 기한이 함께 걸립니다 — 21년 아파트는 빌라 취득일(2024년 10월)부터 3년 안에 팔아야 일시적 2주택 비과세를 검토할 수 있고, 신규 아파트는 그 매도 뒤에 취득(잔금)하셔야 합니다. 신규 아파트를 먼저 사면 양도일에 세 채가 되어 일시적 2주택 특례가 맞지 않습니다.

[취득세 — 빌라가 주택 수에서 빠지는 요건]
① 2024.1.10~2027.12.31 사이 사용승인 받은 신축을 같은 기간에 최초로 유상승계취득
② 다세대·연립·도시형 생활주택, 또는 호수별 전용면적이 대장에 구분된 다가구주택(아파트 제외)
③ 전용 60㎡ 이하, 취득당시가액 수도권 6억원(그 밖 3억원) 이하
→ 갖추면 21년 아파트를 판 뒤 사는 신규 아파트는 1주택 취득으로 보아 1~3% 세율이 적용됩니다. 분양권으로 사시면 주택 수는 분양계약일 기준이라 그 전에 매도하셔야 합니다.

[양도세 — 21년 아파트]
① 일시적 2주택은 「종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득」하고 기한 안에 종전 주택을 팔 때 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 21년 취득 후 24년 빌라 취득이라 이 요건은 갖추셨습니다
② 처분기한은 2024년 취득분이라 3년입니다(조정→조정 2년은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터)
③ 21년 아파트를 조정대상지역에서 취득하셨다면 2년 거주 요건도 있습니다

빌라 건축물대장(사용승인일·전용면적)과 21년 아파트 거주기간을 채팅·전화상담으로 알려주시면 취득세 주택 수와 비과세 기한을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다 :)

[ Q. 취득세 중과 판단시, 주택 수에서 제외되는 소형 신축주택 ]

결론부터 말씀드리면, 2024년 취득하신 빌라가 소형 신축주택 특례 요건을 충족한다면, 2021년 취득한 아파트를 먼저 양도한 후 신규 아파트를 취득할 때 취득세 중과세율이 아닌 일반세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.

「지방세법 시행령」 제28조의4 제2항 제1호 및 제6항 제7호에 따른 소형 신축주택의 요건은 다음과 같습니다.

① 취득시기: 2024.01.10.~2027.12.31. 중 최초 유상승계취득
② 신축요건: 같은 기간 중 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택
③ 주택유형: 아파트 외의 주택
④ 면적요건: 전용면적 60㎡ 이하
⑤ 가액요건: 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

위 요건을 모두 충족한다면, 해당 빌라는 신규 아파트 취득 시 보유주택 수에서 제외됩니다.

따라서 2021년 아파트를 먼저 처분하고 신규 아파트를 취득하는 경우에는 조정대상지역 여부와 관계없이 일반 취득세율 적용이 가능합니다. 다만, 다른 세대원의 주택·분양권 등 추가 보유자산이 없어야 합니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다.

구체적인 사실관계에 따른 검토가 필요하시다면 담빛 세무회계로 상담 요청해 주시기 바랍니다.

박경훈 · Answer

2024년 10월 취득한 빌라가 지방세법상 소형 신축주택 특례 요건을 충족한다면 취득세 중과 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

따라서 2021년 취득한 아파트를 매도한 후 신규 아파트를 취득하는 경우, 해당 빌라가 주택 수에서 제외된다면 신규 아파트 취득 시 1주택 세율 적용이 가능할 수 있습니다.

다만 소형 신축주택 특례는 전용면적과 취득가액 외에도 신축 여부, 최초 유상취득 여부, 소재지 등 세부 요건을 충족해야 합니다.

특히 빌라의 사용승인일과 취득일, 소재지를 확인해야 하며, 신규 아파트 취득 시점에 적용되는 법령도 함께 검토해야 합니다.

빌라의 정확한 요건 충족 여부를 확인한 후 취득세 중과 여부를 판단하는 것이 좋겠습니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

빌라가 소형 신축주택 요건을 모두 갖췄다면 소유주택 수에서 제외되므로, 21년 아파트를 처분한 뒤 신규 아파트를 취득하면 1주택 취득이 되어 지역과 무관하게 중과 없이 일반세율(지방세법 제11조제1항제8호, 가액에 따라 1~3%)이 적용됩니다. 다만 말씀하신 내용에 빌라의 사용승인일이 없어 건축물대장으로 이것부터 확인하셔야 합니다.

근거는 지방세법 시행령 제28조의4제6항제7호·제2항제1호입니다. 요건은 ① 2024.1.10.~2027.12.31. 사용승인(임시사용승인 포함) ② 같은 기간 최초 유상승계취득 ③ 다가구(호수별 전용면적 구분)·연립·다세대·도시형 생활주택 ④ 전용 60㎡ 이하 ⑤ 취득당시가액 6억원 이하(수도권 기준, 그 외 3억원)이며, 임대등록은 요건이 아닙니다.

2024.1.10. 전에 사용승인된 빌라라면 최초 유상취득이어도 제2항제1호에 해당하지 않고, 기축 특례(제2항제2호)도 신축 후 최초 유상승계취득분을 제외하므로(유사 심판례 있음), 시가표준액 1억원 이하(수도권 기준, 정비구역 등 소재 주택 제외, 같은 영 제28조의4제6항제1호가목)가 아니면 주택 수에 포함됩니다. 이 경우 빌라와 신규 아파트로 2주택이 되어 신규 아파트가 조정대상지역이면 8%입니다(지방세법 제13조의2제1항제2호). 이사 등의 사유로 취득하고 3년(두 주택 모두 조정대상지역이면 2년) 내 빌라를 처분하면 일시적 2주택으로 일반세율이 적용되며(같은 법 시행령 제28조의5), 비조정지역이면 2주택까지 일반세율입니다.

주택 수는 신규 주택 취득일 현재 1세대 기준으로 따지므로(같은 영 제28조의4제1항), 아파트 소유권 이전이 그 전에 끝나야 1주택이 되고 세대원 보유 주택도 합산됩니다. 또한 신규 아파트를 분양권·입주권으로 취득하면 그 권리 취득일(분양은 계약일)을 기준으로 주택 수를 판단하므로, 아파트 처분 전 계약이라면 일시적 2주택 요건을 함께 검토해야 합니다.

감사합니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 요건을 갖춘 소형 신축주택이면 주택 수에서 빠집니다.
2024.1.10.~2027.12.31. 사이에 사용승인(임시사용승인 포함)을 받은 신축 주택을 같은 기간 안에 최초로 유상취득한 주택으로, 아래 요건을 모두 갖추면 취득세 중과 판단 때 소유주택 수에서 제외됩니다(지방세법 시행령 제28조의4 제2항 제1호, 제6항 제7호).
- 다가구(호수별 면적 구분)·연립·다세대·도시형 생활주택일 것 (아파트는 안 됨)
- 전용 60㎡ 이하, 취득가액 3억원 이하(수도권은 6억원 이하)

② 기존 아파트를 먼저 팔고 새 아파트를 사는 경우
빌라가 주택 수에서 빠지므로 새 아파트는 1주택 취득으로 보아 일반세율이 적용됩니다(6억원 이하면 1%, 지방세법 제11조 제1항 제8호).

③ 기존 아파트를 팔기 전에 새 아파트를 사는 경우
빌라를 빼면 아파트 2채라 1세대 2주택이 됩니다. 새 아파트가 조정대상지역이면 중과세율(8%)이 원칙이지만(지방세법 제13조의2 제1항 제2호), 일시적 2주택 기간 안에 기존 아파트를 팔면 중과에서 빠집니다(시행령 제28조의5).
- 기간: 3년, 다만 기존 아파트와 새 아파트가 모두 조정대상지역이면 2년

④ 확인하실 점
- 빌라 건축물대장의 사용승인일이 2024.1.10. 이후인지, 분양받거나 처음 산 사람이 본인인지(최초 유상승계취득) 꼭 확인하세요. 사용승인 전 분양이나 원시취득이면 조항이 달라질 수 있습니다.
- 양도세에서는 이 빌라가 주택 수에서 빠지지 않을 수 있으니, 아파트 매도 때 양도세 비과세 여부는 따로 검토하셔야 합니다.

취득 전에 건축물대장과 계약서를 놓고 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

세무 Q&A

소형 신축주택 주택수 제외 관련 취득세 중과여부?

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