주택양도세

Question

이종석 · Answer

안녕하세요.
세법은 실질과세 원칙입니다. 실제 사용용도가 사업용이면 주택으로 보지않고 양도세를 납부할수있습니다.
다만 그렇게 주장하게되면 여관업을 운영하셨을때 부가세나 소득세 신고여부도 검토해야합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면, 실제로 여관(숙박업)으로만 써 왔다면 세법상 주택이 아닌 일반 건물로 보아, 아파트 1채만 가진 1주택자로 판단될 가능성이 큽니다.

1. 판단 기준: 소득세법상 주택은 공부상 용도와 관계없이 '사실상 주거용'으로 쓰는지로 판단합니다. 건축물대장상 숙박시설이고 숙박업으로 영업해 왔다면 주택으로 보기 어렵습니다. 다만 주인 거주 공간이 있거나 장기 투숙(달방) 형태로 운영했다면 그 부분이 주택으로 볼 여지가 있어 확인이 필요합니다.

2. 아파트: 여관이 주택이 아니라면 아파트는 1세대1주택 비과세 판단 대상이 됩니다(보유·거주 요건은 따로 확인하세요).

3. 여관 양도세(대략): 차익 13억원에 장기보유특별공제 30%(15년 이상)를 적용하면 과세표준 약 9.1억원, 양도세 약 3.4억원, 지방소득세 포함 약 3.8억원 수준으로 보입니다. 취득세·중개수수료 등 필요경비를 빼지 않은 단순 계산이라 실제와 다를 수 있습니다.

4. 감가상각: 그동안 사업 장부에 건물 감가상각비를 경비로 넣었다면 그 금액은 취득가액에서 빠져 양도차익이 커집니다.

5. 부가세: 사업용 건물을 팔면 건물분 부가세가 나옵니다. 숙박업을 통째로 넘기는 사업양도라면 부가세 없이 처리할 수 있습니다.

계약 전에 정식 상담으로 주택 해당 여부와 세액을 정확히 계산해 보시길 권해드립니다.

박용운 · Answer

등기부상 주택이어도 건축물대장상 여관이고 실제로 여관 영업을 계속해 왔다면, 양도세에서는 주택이 아닌 일반건물로 볼 수 있습니다. 그러면 아파트 1채만 주택이 되어 2주택 중과 대상이 아닙니다.

1. 판단 기준
양도세는 공부상 용도가 아니라 실제 쓰임으로 주택을 판단합니다. 공부상 주택으로 된 건물도 여관으로 운영한 사실이 확인되어 주택이 아니라고 본 심판례가 있습니다. 숙박업 영업신고와 사업자등록, 매출 신고 내역, 재산세와 공과금이 영업용으로 나온 기록을 모아 두시면 됩니다.

2. 주의할 부분
객실을 달 단위로 오래 빌려주고 침구 제공도 없었다면 주거용으로 보아 주택으로 본 심판례도 있습니다. 소유자 가족이 건물 일부에 살았다면 그 부분은 주택으로 나눠 봅니다.

3. 예상 세액
취득가 2억원, 양도가 15억원 기준이며 필요경비는 빼지 않았습니다. 일반건물로 보면 24년 보유로 장기보유특별공제 30%를 받아 지방소득세 포함 3억원대 후반입니다. 주택으로 보면 동대문구는 조정대상지역이고 중과 유예도 올해 5월 9일 양도분까지라 2주택 중과가 적용됩니다. 장기보유특별공제 없이 세율이 20%포인트 높아져 8억원대 중반으로 늘어납니다.

4. 아파트에 미치는 영향
여관이 주택 수에서 빠지면 아파트는 나중에 팔 때 1주택으로 비과세 요건을 따지게 됩니다.

영업 기간의 신고 내역과 객실 운영 방식, 2002년 매매계약서를 채팅·전화상담으로 보여주시면 주택 제외 여부와 세액을 정리해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제88조 제7호, 제95조 제2항, 제104조 제7항, 같은 법 시행령 제167조의10 제1항, 조심2018서3892, 조심2026부1774

노성진 · Answer

안녕하세요!
노택스 세무회계 노성진 세무사입니다.

문의하신 내용에 대해 답변드리도록 하겠습니다.

1. 해당 여관이 주택 수에 포함되는지 여부
☞ 해당 건물이 실제로 여관업에 사용되고 있다면 세법상 주택이 아닌 일반 사업용 건물로 인정받을 가능성이 높습니다.
「소득세법」 제88조 제7호에 따르면 주택 여부는 등기부등본이나 건축물대장상의 용도만으로 판단하는 것이 아니라 실제 사용 현황을 기준으로 판단합니다.
따라서 등기부등본상 주택으로 기재되어 있더라도, 건축물대장상 용도가 여관이고 실제로 계속 숙박업을 영위하고 있다면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
특히 2002년 취득 이전부터 현재까지 여관으로 운영되었다는 점은 사업용 건물임을 입증하는 데 유리한 사실관계입니다..

다만, 건물 일부를 소유자나 임차인의 상시 주거용으로 사용하고 있다면 해당 부분은 주택으로 판단될 여지가 있으므로 확인이 필요합니다.

2. 예상 양도소득세
☞ 해당 부동산 전체가 일반 사업용 건물 및 사업용 토지로 인정된다는 전제에서 계산하면 다음과 같습니다.
취득가액 : 2억 원
양도가액 : 15억 원
보유기간 : 약 24년
양도세(지방세 포함) : 약 3억 7천만 원
※ 취득세, 중개수수료, 자본적지출 등 기타 필요경비와 건물의 감가상각비를 반영하지 않은 단순 계산입니다.
또한 부동산 전체가 주택으로 판단되어 조정대상지역 2주택자 중과세율이 적용된다면 예상 세액은 증가할 수 있습니다.

<결 론>
숙박업 영업신고증, 사업자등록증, 부가가치세 신고내역, 숙박업 매출자료, 건물 내부의 실제 사용 현황 등을 확인할 필요가 있습니다.
또한 일반 사업용 건물로 인정되는 경우 건물분 부가가치세 문제도 검토해야 합니다. 사업의 포괄양도에 해당하는지에 따라 부가가치세 처리가 달라질 수 있습니다.

추가적으로 궁금하신 사항 있으시면 편하게 문의주세요!
감사합니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 2주택자에 해당하는지
세법상 주택은 등기나 건축물대장이 아니라 실제로 주거용으로 쓰는지로 판단합니다(소득세법 제88조 제7호). 해당 건물을 양도일까지 여관으로 실제 영업하고 있다면 주택이 아닌 일반건물로 보아, 세법상 주택은 아파트 1채뿐입니다. 다만 주인 가족이 일부 층에 살고 있다면 그 부분은 주택으로 봅니다. 숙박업 영업신고증, 사업자등록, 숙박 매출 신고 내역을 미리 챙겨 두세요.

② 일반건물로 볼 때 예상 세액
(취득가 2억원, 양도가 15억원, 2002년 취득, 다른 필요경비는 없다고 가정)
- 양도차익: 15억원 - 2억원 = 13억원
- 장기보유특별공제(15년 이상 30%): 3억 9,000만원
- 양도소득금액: 9억 1,000만원
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 9억 750만원
- 산출세액: 9억 750만원 x 42% - 3,594만원 = 3억 4,521만원
- 지방소득세(10%): 3,452만 1,000원
- 합계: 약 3억 7,973만원

③ 주택으로 볼 때(조정대상지역 2주택 중과)
중과 유예가 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝나(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2), 지금은 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항).
- 과세표준: 13억원 - 250만원 = 12억 9,750만원
- 산출세액: 12억 9,750만원 x 65% - 6,594만원 = 7억 7,743만 5,000원
- 지방소득세 포함: 약 8억 5,518만원
두 경우의 차이가 4억 7천만원 정도라, 숙박업 실사용 입증이 가장 중요합니다.

④ 세금을 줄일 수 있는 부분
- 취득 당시 취득세, 중개수수료, 리모델링 같은 자본적 지출 영수증이 있으면 필요경비로 빠집니다.
- 반대로 숙박업 장부에 건물 감가상각비를 넣어 왔다면 그 금액은 취득가액에서 빠집니다(소득세법 제97조 제3항).
- 사업용 건물이라 건물분 부가세가 생길 수 있는데, 숙박업을 통째로 넘기는 포괄양수도로 하면 부가세 없이 진행할 수 있습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호).
- 여관을 일반건물로 인정받으면 남은 아파트는 1주택이 되어, 나중에 아파트를 팔 때 비과세 요건을 따져볼 수 있습니다.

위 금액은 단순 가정 계산이고 토지와 건물 가액 구분, 실제 필요경비에 따라 달라지니, 계약 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

나민재 · Answer

질문자님, 소득세법 88조 7호는 등기부나 건축물대장 표시와 관계없이 '사실상 주거용으로 쓰는 건물'을 주택으로 봅니다. 그래서 2002년 전부터 지금까지 여관으로만 영업해 오셨다면 세법상 주택이 아닌 일반 건물로 볼 여지가 큽니다. 이 경우 주택은 아파트 1채만 남아 이 건물은 2주택 판단에서 빠집니다.

다만 아래 사실에 따라 결론이 달라집니다.
1. 건물 안에 질문자님 가족이 사는 방이 있는지입니다. 있으면 그 부분은 주택으로 보고, 아파트와 합쳐 2주택이 될 수 있습니다. 매도가가 12억원을 넘으면 건물 전체가 아니라 주택 부분만 주택으로 봅니다(소득령 160조 1항).
2. 영업을 입증할 자료입니다. 숙박업 신고증, 사업자등록, 그동안의 부가세·종소세 신고 내역이 있어야 사실상 용도를 인정받기 쉽습니다.
3. 일반 건물로 보면 매도 때 건물분 부가가치세 문제가 생기고, 사업을 통째로 넘기는 포괄양수도인지에 따라 달라집니다.

일반 건물로 보면 장기보유특별공제는 15년 이상 보유 시 30%가 적용됩니다(소득법 95조 2항 표1). 주택으로 보느냐에 따라 공제율과 중과 여부, 남은 아파트의 비과세 판단까지 바뀌어 세금 차이가 클 수 있습니다.

매도까지 맡기실 경우 주택 해당 여부 판단부터 양도세 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

강태훈 · Answer

실제 사용용도에 따라 다릅니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

건물 전체를 여관으로만 쓰고 있다면 등기부상 주택이어도 세법상 주택이 아닌 일반 건물로 볼 수 있습니다. 소득세법은 등기부나 건축물대장에 적힌 용도보다 독립된 주거 구조(출입문·화장실·취사시설)를 갖추고 실제로 주거용으로 쓰는지를 기준으로 주택을 판단하기 때문입니다. 이 경우 세법상 주택은 아파트 1채뿐이어서 2주택자가 아닙니다.

다만 소유자나 가족이 건물 일부에 살거나 취사시설 등을 갖춘 객실을 월세로 장기간 빌려준 부분이 있으면 그 부분은 주택으로 볼 수 있고, 그러면 아파트와 합쳐 2주택이 됩니다. 판단은 양도일 현재 실제로 어떻게 쓰고 있는지를 기준으로 합니다. 숙박업에 쓴다는 사실은 영업신고증, 사업자등록, 부가가치세 신고 내역 등으로 확인됩니다.

다른 필요경비가 없다고 보고 양도차익 13억 원으로 단순 계산하면, 일반 건물일 때는 장기보유특별공제 30%(15년 이상 보유)를 받아 양도세 약 3억 4,521만 원과 지방소득세 약 3,452만 원입니다. 건물 전체를 주택으로 보면 조정대상지역 2주택 중과(기본세율+20%p)가 적용되고 장기보유특별공제도 없어 양도세 약 7억 7,744만 원과 지방소득세 약 7,774만 원입니다. 일부만 주택이면 주택 부분 건물과 그 연면적 비율만큼의 토지에만 중과가 적용됩니다. 2026년 5월 9일까지였던 중과 한시 배제는 그 전에 계약한 일부 거래에만 남아 새 매매에는 적용되지 않습니다.

위 계산은 토지 전체를 사업용 토지로 본 것입니다. 토지 면적이 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적을 넘거나, 별도 필지의 주차장이 부설주차장으로 인정되지 않으면 그 부분은 비사업용 토지로 볼 수 있고, 그러면 세율이 10%p 올라갑니다. 사업에 쓰던 건물을 팔면 건물분에 부가가치세가 따로 과세됩니다(사업 전체를 넘기는 포괄양도는 제외). 양도세 예정신고 기한은 양도일이 속한 달 말일부터 2개월입니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

세법상 주택은 등기부나 건축물대장상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용하는지로 판단합니다.

따라서 매수 전부터 계속 여관업에 사용하셨다면 주택이 아닌 일반건물로 보아 2주택에 해당하지 않고, 주택에 대한 중과세도 적용되지 않습니다.

양도세는 필요경비를 제외하고 단순 계산하면, 양도차익 13억원에서 장기보유특별공제 30%(15년 이상 보유)를 차감하고 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 약 9억 750만원입니다.

이에 따라 양도세는 약 3억 4,500만원, 지방소득세를 포함하면 약 3억 8천만원 수준이 예상됩니다.

취득 당시 취득세 등 부대비용이나 이후 수선비 등 필요경비 증빙이 있으시면 세액은 줄어들 수 있습니다.

다만 토지가 건물 규모에 비해 넓은 경우 일부가 비사업용 토지로 보아 세율이 높아질 수 있으니 매도 전에 확인해 보시는 것이 좋습니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

박경훈 · Answer

안녕하세요. 해당 부동산은 등기부등본상 주택으로 되어 있더라도 실제 건축물대장상 용도와 사용 현황을 함께 검토해야 합니다.

현재 실제로 여관업을 계속 영위하고 있다는 사실만으로 세법상 일반건물로 인정되는 것은 아닙니다. 공부상 용도, 실제 이용 현황 및 주거 기능 여부 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

따라서 해당 여관을 주택으로 볼 경우 기존 아파트와 함께 2주택에 해당할 가능성이 있으며, 일반건물로 인정되는 경우에는 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.

다만 양도세 계산은 현재 자료만으로 산정하기 어렵습니다. 취득가액 2억원과 예상 양도가액 15억원만으로는 필요경비, 장기보유특별공제 및 중과 여부를 확정할 수 없습니다.

정확한 검토를 위해 다음 사항이 필요합니다.

- 건축물대장상 여관의 실제 건물 구조와 객실 구성
- 주거용으로 사용한 공간이 있는지 여부
- 현재 여관업 사업자등록 및 영업 형태
- 보유 중인 아파트의 취득일과 현재 거주 여부
- 매도하려는 부동산의 정확한 양도 예정일

특히 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재개되었으므로, 해당 여관이 주택으로 판정되는지에 따라 세 부담 차이가 상당할 수 있습니다.

우선 여관의 실제 사용 현황을 확인한 후 주택 여부와 양도세를 판단하는 것이 안전합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

실제로 여관 영업을 계속해 왔다면 세법상 주택이 아니라 일반건물로 보는 것이 타당하고 2주택자에도 해당하지 않습니다. 이 전제에서 양도세는 지방소득세 포함 약 3억 7,973만원입니다.

소득세법 제88조제7호는 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 국세청도 외국인 도시민박 사안에서 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택이 아니라고 회신했습니다. 영업신고증·사업자등록·부가세 신고와 전 소유자 때부터의 여관 이용을 근거로 주택이 아닌 숙박업 사업장으로 판단한 심판례도 있습니다. 다만 사실판단 사항이고, 구조·기능이 주거용이면 일시적으로 다른 용도로 써도 주택으로 본 대법원 판례가 있으므로 위 자료와 객실 구조 사진을 갖춰두시기 바랍니다. 일부 객실이나 관리인 거처를 실제 주거로 쓰면 그 부분은 주택으로 볼 수 있습니다.

세액은 취득가 2억원 입증, 2026년 양도, 기타 경비 없음을 전제로 계산했습니다. 양도차익 13억원에서 장기보유특별공제 3.9억원(30%)과 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 9억 750만원, 산출세액 3억 4,521만원, 지방소득세 3,452만원입니다. 주택으로 판정되면 아직 계약 전이라 중과 한시배제(소득세법 시행령 제167조의10, 2026.5.9. 종료)를 받지 못해 기본세율+20%p에 장기보유특별공제도 배제되어 약 8억 5,518만원이 됩니다.

실무상 ① 건물 감가상각비를 경비로 처리했다면 취득가액에서 차감되어 세액이 늘어납니다(소득세법 제97조제3항). ② 사업자라면 건물분 부가세 별도 여부를 계약서에 명시하고 포괄양도(부가가치세법 제10조제9항제2호)를 검토하세요. ③ 토지가 부속토지 기준면적을 넘으면 초과분은 비사업용토지(소득세법 제104조의3)로 세율이 10%p 가산될 수 있습니다.

감사합니다.

세무 Q&A

주택양도세

추천 채팅 상품

사업자에 대한 세금을 이해시켜드립니다~