보금자리론 잔금 자금조달계획서

Question

이청호 · Answer

안녕하세요 세무사 이청호입니다.
질문하신 내용에 답변드립니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 임차 중인 보증금 7,600만 원도 질문자님의 자금이라면
해당 금액까지 포함하여 금전대차계약서를 작성하시는 것이 맞습니다.

타인에게 금전을 빌려줄 때 법적으로 2.17억 원 이하의 금액은 무이자로 대여하더라도 증여세 과세 문제가 없습니다.
다만 대여 금액이 이를 초과하는 경우에는 적정 이자율에 따른 이자 상당액이 증여로 보아 과세될 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.

상환 방법은 채권자와 채무자가 협의하여 정하는 사항이며, 법으로 정해진 별도의 방식은 없습니다.

다만 실무상으로는 계약 기간을 최대 10년 이내로 하여 원금을 분할 상환하는 방식으로 작성하시는 것이 좋습니다.
이렇게 해야 실질적인 금전대차 거래로 인정받기 쉬워, 증여로 간주될 위험을 낮출 수 있습니다.

참고로 계약서 작성에 그치지 않고, 실제 상환 내역이 계좌이체로 확인되도록 관리하셔야 실질적인 대차로 인정받는 데 도움이 됩니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 편하게 문의해 주세요. 감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
결론부터 말씀드리면, 혼인신고 전에는 세법상 남남이라 1.6억원 전부(전세보증금 7,600만원 포함)를 차용증으로 정리하시는 것이 안전합니다. 차용증 없이 넘기면 여자친구분이 증여받은 것으로 볼 수 있습니다.

1. 차용증: 금액, 상환 기간·방법(예: 매월 일정액), 이자율을 적고 서명하세요. 이메일 발송이나 공증 등으로 작성일을 남겨두면 좋습니다. 무엇보다 실제로 매달 상환한 이체 기록이 있어야 인정받기 쉽습니다.

2. 이자: 세법상 적정이자율은 4.6%이고, 1.6억원×4.6%는 약 736만원이라 이자 차액이 연 1천만원 미만이어서 무이자로 해도 증여세 문제는 없는 것으로 보입니다. 이자를 받으면 이자소득 신고 문제가 생길 수 있어 무이자 또는 낮은 이자가 관리하기 편합니다.

3. 자금조달계획서: 여자친구분 명의 계획서에 보금자리론 4.2억원은 '금융기관 대출', 빌린 1.6억원은 '그 밖의 차입금'으로 적습니다. 증빙으로 차용증과 이체 내역을 준비하세요. 남자친구분이 공제회 대여·신용대출로 마련한 부분은 본인 대출 서류로 설명이 됩니다.

4. 보금자리론은 자금 용도 등 대출 조건이 있으니 대출 기관에도 차입 사실을 미리 확인하세요.

5. 혼인신고 뒤에는 배우자 증여공제(10년 6억원)가 생기므로, 그때 남은 채무를 정리하는 방법도 검토할 수 있습니다.

차용증 문구와 상환 계획은 정식 상담에서 함께 점검해 보시길 권해드립니다.

박용운 · Answer

혼인신고 전이라 여자친구분에게 건네는 1억 6천만원은 전세보증금이든 대출금이든 세법상 남에게 주는 돈입니다. 처음부터 준 돈으로 보면 배우자 공제 없이 증여세가 2천만원대 초반 나옵니다. 그래서 7,600만원만 따로 볼 것이 아니라 1억 6천만원 전체를 빌려주는 돈으로 정리하셔야 합니다.

1. 원금과 이자 조건
무이자여도 적정 이자율 4.6%로 계산한 이자가 1년에 1천만원 이상일 때만 증여로 봅니다. 1억 6천만원이면 연 700만원대라 이 기준 아래이고, 법으로 정한 최저 이자율은 없습니다. 이자를 받으면 그 이자는 이자소득이고, 주는 여자친구분이 27.5%를 원천징수해 신고해야 합니다.

2. 차용증보다 상환 기록
세무서는 차용증보다 실제로 갚았는지를 이체 기록으로 봅니다. 변제기와 상환 방법을 정하고 여자친구분 소득에서 정기적으로 갚아야 하며, 보금자리론 상환과 함께 감당할 소득인지도 봅니다. 차용증 문구를 쓰거나 고치는 일은 변호사 업무라 세무사가 맡지 않습니다.

3. 자금조달계획서
매수인인 여자친구분 명의로 냅니다. 보금자리론은 주택담보대출 칸에, 빌린 1억 6천만원은 그 밖의 차입금 칸에 적고 관계는 그 밖의 관계로 표시합니다. 다만 개인이 6억원 미만 주택을 사면서 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역이 아니면 제출 대상이 아닙니다.

4. 혼인 뒤 면제
혼인신고 뒤 남은 돈을 받지 않기로 하면 그날이 증여일이고 배우자 공제 6억원이 적용됩니다. 다만 처음부터 돌려받을 뜻이 없던 돈으로 보이면 송금일 증여로 봅니다.

상환 계획과 두 분 소득 자료를 채팅·전화상담으로 보여주시면 대여 인정에 필요한 기록과 세액 차이를 정리해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제36조, 제41조의4, 제53조, 소득세법 제127조, 제129조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 혼인신고 전에는 세법상 남남입니다
증여재산공제는 배우자, 직계존비속, 친족에게만 있고 사실혼 배우자는 빠집니다(상속세 및 증여세법 제53조). 여자친구분께 1.6억원을 그냥 주시면 공제 없이 1.6억원 전체가 증여가 되어, 증여세가 약 2,200만원(1.6억원 x 20% - 1,000만원, 신고세액공제 전) 나옵니다. 그래서 빌려주는 형태로 하시는 게 맞습니다.

② 차용증 작성 방법
- 원금, 상환기간, 매월 상환액, 이자율, 날짜, 양쪽 서명을 넣으세요.
- 전세보증금 7,600만원도 그냥 보내지 말고 같은 차용증에 넣으세요.
- 돈은 반드시 계좌이체로 보내고, 실제로 매달 갚는 기록을 남기셔야 합니다. 갚은 기록이 없으면 나중에 원금 전체를 증여로 볼 수 있습니다.

③ 이자를 꼭 받아야 하나요
세법상 적정이자율은 연 4.6%입니다(상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5, 법인세법 시행규칙 제43조 제2항). 1.6억원 x 4.6% = 736만원으로 기준금액 1,000만원에 못 미쳐, 무이자로 빌려줘도 이자 상당액에 대한 증여세는 나오지 않습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제1항, 같은 법 시행령 제31조의4 제2항).
이자를 받기로 하면 질문자님 이자소득은 비영업대금 이익이라 여자친구분이 이자를 줄 때 25%(지방소득세 별도)를 원천징수하고 신고해야 합니다(소득세법 제129조 제1항 제1호 나목). 그래서 실무에서는 무이자 + 원금 분할상환으로 많이 정리합니다.

④ 자금조달계획서
매수인인 여자친구분 명의로 냅니다. 금융기관 대출금 4.2억원(보금자리론), 그 밖의 차입금 1.6억원(질문자님에게서 빌린 돈)으로 적고, 차용증과 이체내역을 증빙으로 준비하시면 됩니다. 집값과 지역에 따라 제출 대상이 아닐 수도 있으니 중개사님께 함께 확인하세요.

⑤ 혼인신고 이후
혼인신고를 하시면 배우자 증여재산공제 6억원(10년 합산)이 생깁니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 그때 남은 빌려준 돈을 면제해 주면 채무면제 증여(같은 법 제36조)가 되지만 6억원 공제 안에서는 증여세가 나오지 않습니다.

보금자리론은 대출 조건(소득, 주택 수 등)이 따로 있으니 은행에 먼저 확인하시고, 차용증 내용은 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
네, 혼인신고 전에는 세법상 남남이라 1.6억원 전부(전세보증금 7,600만원 포함)를 차용증으로 남기셔야 합니다. 그리고 이 차용은 혼인신고 뒤에 어떻게 정리할지까지 처음부터 정해 두시는 편이 좋습니다.

[정리]
① 차용증 — 금액, 상환 기간과 방법(예: 매월 일정액), 이자율, 날짜, 양쪽 서명을 넣고 돈은 계좌이체로 보냅니다. 세무서는 서류보다 실제 상환 기록을 봅니다. 보금자리론 원리금과 함께 갚아 나갈 수 있는 여자친구분 소득인지도 같이 봅니다
② 이자 — 무이자도 됩니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4는 무상 대출 이익을 증여로 보되, 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액이 1천만원 미만이면 제외합니다. 적정 이자율은 이 판정에 쓰는 계산 기준일 뿐, 실제로 받아야 하는 최저 이자율이 따로 정해져 있지는 않습니다
③ 자금조달계획서 — 규제지역 주택이면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역이면 6억원 이상일 때 제출합니다. 소재지로 제출 대상인지부터 보시고, 제출한다면 매수인인 여자친구분 계획서에 보금자리론은 주택담보대출로, 1.6억원은 질문자님께 빌린 「그 밖의 차입금」으로 적습니다. 질문자님의 공제회 대여·신용대출은 질문자님 채무라 여자친구분 계획서의 대출 칸에 쓰지 않습니다. 차용증과 이체 내역이 증빙입니다
④ 혼인신고 뒤 — 혼인 후 남은 빌린 돈을 면제하면 면제받은 날 그 금액이 증여가 되지만(같은 법 제36조), 그때는 배우자 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 공제 범위 안이어도 증여세 신고를 해 두시면 나중에 자금 출처로 쓰기 좋습니다. 반대로 혼인 전에 면제하거나 상환이 흐지부지되면 공제 없이 증여로 보일 수 있습니다

빌려줄 금액별 출처, 상환 계획, 혼인신고 예정 시기를 채팅·전화상담으로 알려주시면 차용증 조건과 계획서 기재를 함께 정리해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

강태훈 · Answer

차용증 작성후 사후관리를 받을 수 있습니다.

노성진 · Answer

안녕하세요!
노택스 세무회계 노성진 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 여자친구 단독명의로 아파트를 취득하면서 남자친구가 자금을 지원한다면 증여세 문제가 발생하지 않도록 사전에 차용관계를 명확히 하는 것이 좋습니다.

1. 전세보증금 7,600만 원도 차용증이 필요한지 여부
☞ 해당 전세보증금이 남자친구 소유의 자금이라면, 여자친구에게 이체했다는 사실만으로 증여세 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 추가 대출로 마련하는 금액뿐 아니라 전세보증금까지 포함하여 약 1억 6,500만 원 전체에 대해 차용증을 작성하시길 권장드립니다.

2. 차용증과 이자율은 어떻게 설정해야 할까요?
☞ 차용증에는 원금, 이자율, 상환기한, 상환방법 등을 구체적으로 기재해야 합니다.
세법상 적정이자율은 연 4.6%이며, 2억 1천 7백만 원까지는 무이자 대여도 가능합니다.

다만, 무이자라고 해서 차용증만 작성하면 되는 것은 아닙니다. 실제 원금 상환 내역 등으로 정상적인 금전대차임을 입증하는 것이 가장 중요합니다.

3. 자금조달계획서는 어떻게 작성하나요?
☞ 제출 대상인 경우 여자친구 명의의 보금자리론은 금융기관 대출액으로, 남자친구로부터 실제 차용하는 금액은 그 밖의 차입금으로 구분하여 작성해야합니다.
(주의) 남자친구 명의의 신용대출을 여자친구 명의의 금융기관 대출액으로 기재해서는 안됩니다.

노택스 세무회계에서는 부동산 취득자금에 대한 증여세 위험 검토부터 차용증 작성, 자금조달계획서 작성까지 종합적으로 안내해 드리고 있습니다.
궁금하신 사항이 있으시면 편하게 문의해주시길 바랍니다!
감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

혼인신고 전에는 세법상 배우자가 아니므로, 여자친구분이 받은 돈을 증여로 보면 증여재산공제 없이 전액에 증여세가 과세됩니다(과세표준 1억 원까지 10%, 그 초과분 20%). 신고기한은 받은 달 말일부터 3개월입니다. 전세보증금 7,600만 원도 질문자님 돈을 여자친구분이 받는 것이라 예외가 아닙니다. 배우자 증여재산공제 6억 원은 혼인신고 뒤에 준 돈에만 적용되고, 사실혼이어도 받을 수 없습니다.

빌려준 돈으로 인정받으려면 차용증만으로는 부족하고, 국세청은 이자 지급 사실, 원금 상환 내역, 자금 출처와 사용처를 종합해 판단합니다. 심판례는 처음부터 계좌로 이자와 원금을 정기적으로 주고받았는지, 상환기일이 정해져 있는지, 빌린 사람에게 갚을 능력이 있는지를 보며, 소명 요구를 받은 뒤에 만든 차용증은 인정하지 않습니다. 상환 능력은 여자친구분이 빌린 돈과 보금자리론 4.2억 원을 소득·재산으로 함께 갚을 수 있는지로 봅니다.

차용증 이자율을 몇 % 이상으로 하라는 규정은 없습니다. 다만 증여세를 따질 때 쓰는 적정이자율은 연 4.6%이고, 무이자나 낮은 이자로 빌려 얻는 이익이 연 1천만 원 미만이면 그 이익에는 증여세가 없습니다. 1.6억 원은 무이자로 빌려도 그 이익이 연 1천만 원에 못 미치지만, 무이자·무기한에 상환 실적까지 없으면 대여 자체를 인정받기 어렵습니다. 이자를 실제로 주면 여자친구분이 이자에서 소득세 25%와 지방소득세 2.5%를 떼어, 준 달의 다음 달 10일까지 내야 합니다.

자금조달계획서는 주택이 조정대상지역·투기과열지구에 있거나 토지거래허가를 받아 사는 경우 가격과 관계없이 냅니다. 그 밖에는 6억 원 이상일 때만 내므로, 이 경우 5.85억 원이면 대상이 아닙니다. 제출 대상이 되면 계획서 내용은 국세청에도 통보되고, 투기과열지구나 허가구역에서는 차용증처럼 빌린 사실과 금액을 보여 주는 서류도 내야 합니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

혼인신고 전이므로 여자친구분께 보내시는 1.6억원은 전세보증금 7,600만원을 포함해 전액 차용증을 작성하시는 것이 바람직합니다. 혼인 전에는 증여공제도 받을 수 없어 차용증 없이 이체하시면 증여로 볼 수 있습니다.

무이자로 빌려주시더라도 적정이자(4.6%)로 계산한 연 이자가 1천만원 미만이면 증여세 문제는 없습니다. 1.6억원은 연 이자가 약 736만원이므로 무이자 차용도 가능합니다.

다만 원금은 여자친구분 소득 범위 안에서 매달 일정액을 실제로 상환하시고 이체 내역을 남겨 두셔야 차용으로 인정받을 수 있습니다.

자금조달계획서에는 보금자리론 4.2억원은 금융기관 대출액으로, 질문자님께 빌린 1.6억원은 그 밖의 차입금으로 기재하시고 차용증과 이체내역을 증빙으로 준비하시면 됩니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

나민재 · Answer

질문자님, 차용으로 인정받지 못하면 넘긴 돈 전체를 여자친구분이 받은 증여로 볼 수 있고, 혼인신고 전이라 두 분은 세법상 배우자가 아니어서 증여재산공제도 없습니다(상증법 53조).

그래서 전세보증금 7,600만원도 '바로 입금하면 괜찮은 돈'이 아니라, 나머지 금액과 함께 빌려주는 돈인지 먼저 정해 두셔야 합니다.

차용으로 볼 수 있는지는 아래 세 가지가 가릅니다.
① 잔금 전에 차용증(금액·상환기간·이자)을 쓰고, 그대로 원리금이 실제로 오가는지
② 여자친구분 소득으로 보금자리론과 이 돈을 함께 갚을 수 있는지
③ 이자: 무이자나 낮은 이자라도 적정이자율(연 4.6%)로 계산한 이익이 1년에 1천만원 미만이면 그 이익에는 증여세를 매기지 않습니다(상증법 41조의4, 같은 법 시행령 31조의4②). 1.6억원이면 이 기준 안이지만, 원금이 증여인지는 ①②로 따로 판단합니다.

이자를 받으시면 질문자님께 이자소득(비영업대금의 이익)이 생깁니다. 자금조달계획서는 지역·거래가격에 따라 제출 대상인지부터 확인하시고, 내야 한다면 증여로 적는지 차입금으로 적는지에 따라 쓰는 칸이 달라지니 차용 여부부터 정하셔야 합니다. 증여로 보게 되면 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 합니다(상증법 68조).

차용증 내용과 상환 계획은 대표세무사가 직접 검토해 드립니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

박경훈 · Answer

혼인신고 전에는 법률상 배우자가 아니므로 여자친구에게 자금을 이전할 경우 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

본인 명의의 공제회 대여금과 신용대출을 빌려주는 형태라면 차용증을 작성하고 실제 원금 및 이자 상환 내역을 남기는 것이 중요합니다.

차용증에는 대여금액, 이자율, 상환기간 및 상환방법을 구체적으로 기재해야 합니다.

자금조달계획서에도 실제 자금 출처와 차입 관계를 정확하게 반영해야 합니다.

또한 여자친구 명의의 보금자리론 약정상 본인이 취득자금 일부를 부담하는 구조가 허용되는지도 사전에 확인할 필요가 있습니다.

단순히 차용증만 작성한다고 증여세 문제가 해소되는 것은 아니므로 잔금 지급 전 자금 흐름을 신중하게 설계하시기 바랍니다.

박현욱 · Answer

안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.

Q. 차용증을 써야 하는지

차용증은 필요하지만 그것만으로 빌린 돈이 되지는 않습니다.
실제로 갚아 나간 기록이 있어야 합니다.
혼인신고 전이라 여자친구분은 본인께 받는 돈에 증여재산공제를 받을 수 없습니다.
그래서 빌린 돈으로 인정받지 못하면 전세보증금 7,600만원을 포함한 1.6억원 전체가 과세 대상이 됩니다.

Q. 원금과 이자 조건

차용증 양식이나 꼭 받아야 하는 이자율을 정한 규정은 없습니다.
1.6억원이면 무이자로 빌려도 이자 부분 증여세는 생기지 않습니다.
이자를 주고받으면 따라오는 세금 절차가 따로 있습니다.
세무서가 실제로 따지는 것은 이자율보다 상환 조건이라고 봅니다.

Q. 자금조달계획서

여자친구분 명의로 내고 1.6억원은 그 밖의 차입금으로 적습니다.
5.85억원 주택은 어느 지역에 있느냐에 따라 제출 대상인지부터 달라지고 증빙 서류를 붙여야 하는지도 갈립니다.

이 구조는 혼인신고를 언제 하느냐와 빌린 돈을 나중에 어떻게 정리하느냐에 따라 세금 결과가 달라지는 갈림길이 있습니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

차용증은 전세보증금 7,600만원을 포함한 1.6억원 전액에 대해 쓰셔야 합니다. 출처가 확실한 돈이어도 대가 없이 여자친구에게 넘어가면 증여이고, 혼인신고 전에는 타인이라 증여재산공제가 0원입니다(상증세법 제53조). 1.6억원 전액이 증여로 과세되면 증여세는 2,134만원(신고세액공제 후)입니다.

다만 차용증만으로는 부족합니다. 여자친구의 소득으로 자력 취득이 어렵다고 보면 증여로 추정되고(상증세법 제45조), 차용 여부는 실제 이자·상환 기록이 좌우합니다. 금액·이자율·이자 지급일·상환기간을 적어 확정일자를 받아 두고, 입금·이자·원금 상환을 모두 계좌이체로 남기세요.

원금·이자율에 세법이 정한 조건은 없습니다. 적정이자율 연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조제2항)로 계산한 연 이자가 736만원으로 1천만원 미만이라, 무이자여도 금전 무상대출 증여(상증세법 제41조의4)는 과세되지 않습니다. 다만 무이자는 차용 자체를 의심받기 쉬우니 낮은 이율이라도 지급하세요. 이자를 지급할 때는 비영업대금이익으로 여자친구가 25%(지방소득세 별도, 소득세법 제129조제1항제1호나목)를 원천징수·납부해야 합니다.

자금조달계획서는 제출 대상이 아닐 수 있습니다. 아파트가 글에 표시된 부산진구에 있다면 비규제지역이라, 토지거래허가구역이 아닌 한 6억원 미만 주택은 제출 의무가 없습니다(부동산거래신고법 시행령 별표 1 제3호·제3호의2). 제출 대상이면 4.2억원은 금융기관 대출액(주택담보대출), 빌려주는 금액은 그 밖의 차입금(그 밖의 관계)으로 적고, 합계는 매매가 5.85억원과 맞춰야 합니다(1.6억원 외 500만원 조달 항목 포함).

혼인 예정이라면 혼인신고 후 잔금을 치르는 것이 가장 유리합니다. 배우자 증여재산공제 6억원 이내라 증여세가 없습니다(보금자리론 요건은 은행 확인 필요). 차용 후 혼인 직후 채무를 면제하면 혼인 전 증여로 재구성될 수 있으니 유의하세요.

감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

혼인신고 전에는 배우자공제가 없으니 1.6억원 전체(전세보증금 7600만원 포함)를 차용증으로 빌려주시는게 맞습니다

1. 1.6억원 무이자는 적정이자(4.6%)와의 차이가 연 1천만원 미만이라 이자 증여 문제는 없습니다. 상환일과 매월 상환액을 정하고 실제로 이체한 기록을 남겨두시기 바랍니다
2. 여자친구 자금조달계획서에는 금융기관 대출 4.2억원과 그 밖의 차입금 1.6억원(차용증)으로 적으시면 됩니다
3. 혼인신고 후 남은 채무를 면제하면 배우자 증여로 6억원 공제 안이라 증여세는 없습니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

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