양도세

Question

나민재 · Answer

질문자님, 소득세법 88조 7호에 따라 세법상 '주택'은 건축물대장 용도가 아니라 사실상 주거용으로 쓰는지로 판단합니다. 그래서 숙박업 신고를 하고 여관으로 계속 영업해 오셨다면 주택이 아닌 일반 건물(숙박시설)로 볼 여지가 큽니다.

다만 결과를 바꾸는 사실관계가 있습니다.
1. 건물 일부에 질문자님 가족이 살고 계신지입니다. 주거 부분이 있으면 그 부분은 주택이 되고, 주거 면적이 영업 면적보다 크면 1세대1주택 판단 때 건물 전체를 주택으로 볼 수 있습니다(소득령 154조 3항). 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 주택 부분만 주택으로 봅니다(소득령 160조 1항).
2. 영업 사실을 보여 줄 자료입니다. 숙박업 신고증, 사업자등록, 그동안의 부가세·종소세 신고 내역, 실제 객실 운영 자료가 있어야 사실상 용도를 인정받기 쉽습니다.
3. 사업용 건물로 보면 매도할 때 건물분 부가가치세 문제가 함께 생깁니다. 사업을 통째로 넘기는 포괄양수도인지에 따라 달라집니다(부가법 10조 9항).

주택으로 보느냐, 일반 건물로 보느냐에 따라 비과세 여부와 다른 주택의 주택 수 계산이 달라져 세금 차이가 클 수 있습니다.

매도까지 맡기실 경우 주택 해당 여부 판단부터 양도세 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

박용운 · Answer

건축물대장상 단독주택이어도 여관으로 계속 영업해 왔다면 양도세에서는 주택이 아닌 일반건물로 볼 수 있습니다. 양도세는 공부상 용도가 아니라 실제 쓰임으로 주택 여부를 판단하기 때문입니다.

1. 판단 기준
세법은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 공부상 주택이던 건물을 여관으로 운영해 온 사실이 확인되어 주택이 아니라고 본 심판례가 있습니다. 다른 주택이 있다면 이 건물은 주택 수에서도 빠집니다.

2. 준비할 자료
숙박업 영업신고증과 사업자등록, 매출 부가세 신고 내역이 기본입니다. 위생교육과 소방교육 이수증, 침구를 제공한 운영 기록도 도움이 됩니다. 재산세와 전기, 가스, 수도 요금이 영업용으로 나왔는지도 함께 보시면 좋습니다. 2000년 이전부터 이어진 영업 기록이면 더 분명해집니다.

3. 주의할 부분
객실을 한 사람에게 달 단위로 오래 빌려주고 침구도 주지 않았다면 실제 주거용으로 보아 주택으로 본 심판례도 있습니다. 장기 투숙 비중이 높다면 그 객실의 운영 방식을 따로 정리해 두셔야 합니다. 건물 일부에 소유자 가족이 살았다면 그 부분은 주택으로 나눠 판단합니다.

4. 세금 계산
일반건물로 보면 비과세는 없지만 다주택 중과도 없습니다. 일반세율로 계산하고, 15년 이상 보유했다면 장기보유특별공제 30%를 받습니다.

영업 기간의 신고 내역과 객실 운영 방식을 채팅·전화상담으로 알려주시면 주택 제외 여부와 예상 세액을 정리해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제88조 제7호, 제95조 제2항, 조심2018서3892, 조심2019서0484, 조심2026부1774

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 주택인지는 실제 용도로 판단합니다
세법상 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 말하고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다(소득세법 제88조 제7호). 그래서 건축물대장이 단독주택이어도 양도일 현재 숙박업에 실제로 쓰고 있다면 주택이 아닌 일반건물(사업용 건물)로 볼 수 있습니다.

② 판단 시점과 준비할 자료
판단은 양도일 현재 기준입니다. 다음 자료로 숙박업 사용을 입증하시는 게 중요합니다.
- 숙박업 영업신고증, 숙박업 사업자등록증
- 부가세, 종합소득세 신고 내역(숙박 매출)
- 객실 구조 사진, 숙박 예약, 매출 기록
주의하실 점이 두 가지 있습니다. 객실을 달방처럼 장기 거주용으로 빌려주고 있었다면 주거용으로 볼 위험이 있습니다. 또 주인 가족이 건물 일부에 살고 있다면 그 부분은 주택으로 보아 나눠서 계산합니다.

③ 일반건물로 볼 때와 주택으로 볼 때의 차이
일반건물이면 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없지만, 다른 주택의 주택 수에 들어가지 않고 다주택 중과도 없습니다. 15년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 최대 30% 받습니다(소득세법 제95조 제2항 표1).
반대로 주택으로 보면 다른 주택 보유 여부에 따라 결과가 크게 갈립니다. 조정대상지역 다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일까지 양도분으로 끝나서(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2), 지금은 조정대상지역 2주택 이상이면 기본세율에 20%p 이상이 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항).

④ 함께 보셔야 할 부분
일반건물(사업용 자산)로 양도하면 건물분 부가세가 생길 수 있습니다. 숙박업을 통째로 넘기는 포괄양수도로 계약하면 부가세 없이 진행할 수 있습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호). 사업용으로 감가상각한 금액이 있으면 취득가액에서 빠지니(소득세법 제97조 제3항) 장부도 확인하셔야 합니다.

금액이 큰 거래라 매매계약 전에 세무사와 실제 사용 현황과 자료를 놓고 한 번 검토받으시길 권합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다 :)

결론부터 말씀드리자면, 주택 수에 포함되지 않습니다.

양도소득세 상 주택이란, 허가여부나 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물을 의미합니다.

말씀해주신 건물 전체를 여관업으로 사용되는 건물의 경우에는 주거용으로 사용되는 건물에 해당하지 않기에, 주택 수에 포함되지 않습니다. (유권해석 : 서면-2016-부동산-5822 )

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

노성진 · Answer

안녕하세요!
노택스 세무회계 노성진 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 건축물대장상 단독주택으로 등재되어 있더라도 실제 여관업으로 계속 사용하였다면 세법상 일반건물로 인정받을 수 있습니다.
「소득세법」 제88조 제7호에서는 주택 여부를 공부상 용도나 허가 여부가 아닌 실제 사용 용도를 기준으로 판단하도록 규정하고 있습니다.

국세청 역시 공부상 주택을 음식점·사무실 등 영업용으로 사용하다 양도하는 경우 주택으로 보지 않는다는 유권해석을 내놓은 바 있습니다.

따라서 2000년 이전부터 현재까지 적법한 숙박업 허가를 받아 여관업을 운영하고 있고, 주거용으로 사용한 사실이 없다면 일반건물로 판단될 가능성이 높습니다.
다만, 숙박업 허가증만으로 확정되는 것은 아니므로 다음의 자료를 확인해보시길 권장드립니다.
① 숙박업 영업신고증 및 사업자등록 내역
② 과거부터 현재까지의 매출 및 부가가치세 신고자료
③ 객실 구조와 실제 영업 현황을 확인할 수 있는 자료
④ 건물 내 별도의 주거공간 존재 여부

특히 일반건물로 인정된다면 다른 주택의 양도소득세 계산 시 주택 수에서 제외될 수 있다는 점에서 중요한 사안입니다.

다만 실제 주거용으로 사용한 부분이 있다면 별도로 판단해야 하며, 매도 시 건물분 부가가치세 과세 여부도 함께 검토할 필요가 있습니다.

노택스 세무회계에서는 관련 법령 및 유권해석을 근거로 주택 해당 여부와 양도소득세를 검토해 드리고 있습니다.
궁금하신 사항 있으시면 편하게 문의하세요!
감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

양도일 현재 건물 전체를 숙박업에만 쓰고 있다면 건축물대장상 단독주택이어도 세법상 주택이 아닌 일반 건물로 볼 수 있습니다. 소득세법은 건축물대장에 적힌 용도보다 실제로 주거용으로 쓰는지를 기준으로 주택을 판단하고, 실제 용도가 분명하지 않을 때만 대장상 용도를 따릅니다. 숙박업에 쓰던 건물을 주택이 아니라고 본 국세청 해석과 심판례도 있습니다.

다만 객실을 특정인에게 한 달 넘게 계속 빌려주고 공과금·관리비도 그 사람이 내는 등 주택 임대처럼 쓴 경우 그 객실을 주택으로 본 결정이 있습니다. 소유자나 가족이 건물 일부에 살고 있으면 그 부분도 주택이 됩니다. 1세대1주택 비과세를 따질 때는 주택 부분 면적이 주택 외 부분보다 크면 건물 전체를 주택으로 보지만, 양도가액이 12억 원을 넘으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 잠시 다른 용도로 쓰더라도 주거 구조가 남아 언제든 주거로 쓸 수 있는 건물을 주택으로 본 판례도 있어, 실제 이용 상태와 구조를 함께 따집니다. 숙박업에 쓰고 있다는 사실은 영업신고증, 사업자등록, 부가가치세 신고 내역, 영업용 공과금 등으로 확인됩니다.

일반 건물로 보면 기본세율(6~45%)이 적용되고, 보유기간이 15년 이상이면 장기보유특별공제 30%를 받습니다. 부속토지는 건물 바닥면적에 용도지역별 배율(3~7배)을 곱한 면적 안이면 사업용 토지로 봅니다. 다만 건축물대장의 용도를 숙박시설로 바꾸는 허가 없이 여관으로 써 왔다면 부속토지가 재산세 별도합산 대상에서 제외되어 비사업용 토지(기본세율에 10%p 가산)로 볼 수 있습니다.

사업에 쓰던 건물을 팔면 건물분에는 부가가치세가 과세됩니다(사업 전체를 넘기는 포괄양도는 제외). 양도세 예정신고 기한은 양도일이 속한 달 말일부터 2개월이고, 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 따로 신고합니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

세법상 주택 여부는 건축물대장상 용도가 아니라 실제 사용 용도로 판단합니다.

또한 세법상 주택은 세대별로 출입문, 화장실, 취사시설을 각각 갖추어 독립된 주거생활이 가능한 구조여야 합니다.

따라서 실제로 여관업에 사용하고 계시다면 주택이 아닌 일반건물로 보아 양도세를 계산하게 되고, 주택 수에도 포함되지 않습니다.

다만 일부를 가족이 거주하는 등 주거용으로 쓰는 부분이 있다면 그 부분은 주택으로 볼 수 있으므로 양도 전에 사용 현황을 정리해 두시는 것이 좋습니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

양도일 현재 건물 전체를 여관으로 쓰고 계시다면 세법상 주택이 아닌 일반건물(사업용 건물)로 보는 것이 원칙입니다. 소득세법은 주택을 「허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 … 사실상 주거용으로 사용하는 건물」로 정하고 있어(소득세법 제88조 제7호), 건축물대장의 단독주택 표시보다 실제 쓰임이 먼저입니다. 다만 주택이 아닌 사업용 건물로 파시면 양도세 말고 부가가치세가 따라옵니다. 숙박업 사업자가 영업에 쓰던 건물을 파는 것이라 건물분 대금에는 부가세가 붙고(토지분은 면세), 계약서에 정해 두지 않으면 매도인이 떠안는 다툼이 생기기 쉽습니다.

[매도 전에 정할 것]
① 매수인이 여관업을 그대로 이어받는 경우 — 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 넘기는 사업양도라면 재화의 공급으로 보지 않아 부가세 없이 넘길 수 있습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호). 계약서에 포괄양수도 문구를 넣습니다
② 매수인이 다른 용도로 쓰는 경우 — 계약서에 「부가가치세 별도」를 적고 토지·건물 가액을 나눠 적은 뒤 건물분 세금계산서를 발급합니다
③ 일부를 가족이 살림집으로 쓰는 경우 — 그 부분은 주택으로 보아 주택 수·비과세 판단이 달라집니다

[주택이 아님을 보여 줄 자료]
- 숙박업 영업신고증, 사업자등록, 최근 부가세·종합소득세 신고 내역
- 객실 구조(세대별 취사시설이 없는 점 등)와 숙박 매출 기록

건축물대장, 숙박업 신고증과 매수인이 영업을 이어받는지를 채팅·전화상담으로 알려주시면 양도세상 건물 구분과 부가세 처리를 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

매도 당시 실제 여관 영업 중임을 자료로 입증하고 건물 구조도 숙박시설로 쓰이고 있다면, 공부상 단독주택이라도 세법상 주택이 아닌 일반건물로 볼 수 있습니다. 다만 사실판단 사항이므로, 입증이 부족하거나 주거용 구조·기능이 유지되어 언제든 주택으로 쓸 수 있는 상태면 주택으로 판단될 위험이 있습니다.

소득세법 제88조제7호의 주택은 허가나 공부상 용도와 관계없이 세대별 출입문·화장실·취사시설을 갖추고(시행령 제152조의4) 사실상 주거용으로 쓰는 건물이고, 용도가 불분명할 때만 공부상 용도를 따릅니다. 국세청도 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택이 아니라고 회신했습니다(펜션, 공부상 주택의 외국인 도시민박 사안).

공부상 대부분이 여관인 건물에서 영업신고증·사업자등록·부가세 신고로 숙박업을 인정하고 공부상 주택인 층도 주택으로 보지 않은 심판례가 있습니다. 반대로 여관 사용 증빙이 없어 공부상 용도대로 일부를 주택으로 본 심판례, 사업자등록과 부가세 신고가 있어도 주거 기능이 유지되어 주택으로 본 판례·심판례도 있습니다.

따라서 숙박업 신고증, 사업자등록증, 부가세·종합소득세 신고서, 객실 구조 사진을 갖춰 두시기 바랍니다. 소유자 가족의 거주 공간, 취사시설 등을 갖추고 월세로 장기 임대한 객실(달방)은 주택으로 볼 수 있습니다.

일반건물이면 세금 효과는 다음과 같습니다.
1. 다른 주택이 있다면 주택 수에서 빠져 비과세·중과 판단에 유리합니다. 반대로 이 건물 자체는 1세대1주택 비과세 대상이 아니고, 장기보유특별공제도 30%가 한도입니다(소득세법 제95조제2항 표1).
2. 건물분에 부가가치세가 과세됩니다. 여관 영업을 통째로 넘기는 사업양도라면 재화의 공급으로 보지 않으니(부가가치세법 제10조제9항제2호) 계약 전에 결정하시기 바랍니다.
3. 부속토지는 재산세 별도합산대상이면 비사업용토지에서 제외됩니다(소득세법 제104조의3제1항제4호나목).

감사합니다.

세무 Q&A

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