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  양도소득세 내야 하나요?

  안녕하세요
  상가주택의 토지지분 1/3을 가지고 있었는데 경매로 넘어가서 날렸습니다. 양도소득세 내야 하는지도 몰랐고 내야 한다는 안내도 못 받았습니다. 그런데 토지 공동 소유자인 어머니 앞으로 과세 예고 통지서가 나왔습니다.
  양도소득이 없는데도 양도소득세(약 3900만원)를 내야 한다니 억울합니다.
  Q1. 이 세금은 반드시 내야 하나요? 양도시 소득이 있어야 양도소득세를 내는 것 아닌가요? 저는 담보 대출시 공동담보에 서명했을뿐인데 결국 지분도 날리고 힘든데... 세금까지 내라고 하니 황당합니다. 망한 사람을 두 번 죽이네요! 일반적으로 경매할때 세금을 먼저 떼던데 왜 양도소득세만 남겨두는지.. 가혹합니다.
  미신고 가산세와 납부지연 가산세도 많이 나왔습니다. 신고기한이 약 1년 정도 지났습니다.
  Q2. 가산세를 줄일수 있는 방법이 있을까요?
  저희는 집을 75년도에 샀으나 이때 명의가 제3자 이었습니다. 91년도 재판으로 명의를 가져오면서 3인 공동 소유로 하게 되었으며, 2020년쯤 기존 주택을 멸실하고, 새 상가주택(건물 1인 명의)을 지었습니다. 2025년 경매로 매각되었습니다.
  Q3. 과세예고 통지서가 저에게도 날아오기 전에 양도세 신고를 해야 하는 걸까요?
  아니면 대출 받으면, 대출 이자와 납부 지연 가산세가 비슷하니, 과세예고 통지서를 기다려도 될까요?
  간단히 상담만 받아도 되는 상황인지 아니면 양도소득세 신고를 의뢰 해야 하는지도 알려주시면 감사하겠습니다.
  즐거운 하루 보내시기 바랍니다.
  
  추*현 님
  조회 : 118건 답변 : 1건 2일전 즐겨찾기
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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2일전

  채택답변

  질문자님, 근저당 실행으로 경매에 넘어간 것도 대가를 받고 소유권이 넘어간 것이라 소득세법 88조의 '양도'로 보고, 판례도 같은 입장입니다. 매각대금이 빚을 갚는 데 쓰여 손에 남은 돈이 없어도 과세 대상이 됩니다.
  
  다만 세액은 아래 사실에 따라 크게 달라질 수 있어, 고지 전에 계산을 다시 보셔야 합니다.
  ① 취득 시기: 1975년 매수가 인정되면 1985.1.1에 취득한 것으로 보고, 1991년 판결 등기를 기준으로 하면 계산이 달라집니다.
  ② 취득가액과 보유 기간: 환산가액을 어떻게 잡았는지, 장기보유특별공제를 몇 년으로 반영했는지
  ③ 상가주택 중 주택 부분 토지: 건물 소유자와 같은 세대가 아니면 비과세가 안 되고, 같은 세대여도 1세대 1주택 요건·주택 면적 비율·12억 원 초과 여부를 따져야 합니다.
  
  무신고가산세 감면(국세기본법 48조)은 신고 시점과 세무서가 먼저 과세에 들어갔는지에 따라 갈리고, 납부지연가산세는 낼 때까지 매일 붙습니다. 어머님은 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구하실 수 있습니다(국세기본법 81조의15). 질문자님 지분은 통지를 기다리기보다 계산을 먼저 확인해 신고하시는 편이 낫습니다.
  
  신고까지 맡기실 경우 취득 시기 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

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