• Q.

  아파트 양도소득세 계산

  * 2021년 조정대상지역인 위례에 신축 아파트 분양 받아 취득했습니다. (해당 아파트 외의 보유 주택은 없음)
  - 양도세 산출 기준 취득일자 : 2021년 7월 13일
  - 부부공동명의로 취득 (50:50)
  - 취득금액 : 약 7억원 (취득비용 및 발코니 확장비용 약 35백만원)
  - 잔금을 모두 치러 명의이전을 완료한 이후에 아파트를 임대, 현재 상생임대인 자격 획득
  (2021년 10월 최초 계약, 2023년 5% 이하 인상으로 갱신 계약, 2025년 5% 이하 인상으로 임대 중)
  
  * 2027년 10월 현 임대차 만료 이후 현재 시가인 18억원에 매도 시 저와 아내에게 부과될 양도소득세 금액을 추산해보고 싶습니다.
  
  도움 부탁드립니다.
  감사합니다.
  
  자**본 님
  조회 : 273건 답변 : 12건 5일전 즐겨찾기
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  이청호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요, 이청호 세무사입니다.
  질문하신 내용에 답변드립니다.
  
  상생임대인 요건을 모두 갖추셨다면, 해당 주택에서 실거주하지 않은 경우에도
  양도 시 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 초과분 과세) 특례를 적용받으실 수 있습니다.
  
  다만 장기보유특별공제는 보유기간별 공제율(연 4%)만 적용됩니다.
  
  구체적인 양도소득세 계산은 별도 상담을 통해 확인하셔야 하므로, 이 답변에서는 안내드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다.
  
  
  도움이 되셨기를 바라며, 추가로 궁금하신 사항은 언제든 편하게 문의해 주세요. 감사합니다.

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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  질문자님, 거주를 하지 않으셨더라도 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 155조의3)가 적용되면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있고, 18억원 가운데 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
  
  취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원래 2년 거주가 있어야 비과세인데(시행령 154조), 이 특례가 그 거주요건을 없애 줍니다. 결과를 바꾸는 점은 두 가지입니다.
  ① 요건: 취득 뒤 맺은 직전 계약(2021.10)으로 1년 6개월 이상 임대하고, 5% 이내로 올린 상생 계약(2023)으로 2년 이상 임대해야 합니다. 두 계약서와 계약금 받은 증빙이 필요합니다.
  ② 양도 시한: 상생 계약 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029.12.31 중 빠른 날까지(2026년 이전에 끝난 경우 2027.12.31까지) 파셔야 합니다. 2027년 10월 매도라면 시한 안이지만, 잔금이 2027.12.31을 넘기면 어느 계약을 기준으로 보는지 따져야 합니다.
  
  세액은 부부 각자 지분으로 계산하고, 장기보유특별공제는 1세대1주택용 표가 적용되지만 실제 거주가 없으면 거주분 공제는 없고 보유분만 반영됩니다. 신고는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 하시고, 같은 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 내셔야 합니다.
  
  신고까지 맡기실 경우 특례 요건 확인부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  2027년 10월 임대 만료 뒤 파시면 상생임대 특례로 12억원까지는 비과세가 되고, 부부 합계 세금은 6천만원대 후반으로 보입니다. 다만 이 특례에는 매도 기한이 있어 잔금일을 2027년 12월 31일 안으로 잡으시는 것이 안전합니다.
  
  1. 상생임대 요건
  2021년 10월 계약이 직전 계약, 2023년 5% 이내 갱신이 상생 계약입니다. 직전 1년 6개월 이상, 상생 2년 이상을 채워 2년 거주 요건이 빠집니다. 2023년 계약금 받은 기록이 있어야 하고, 신고 때 특례적용신고서를 함께 냅니다.
  
  2. 매도 기한
  현행 규정은 상생 임대기간이 끝난 날부터 1년 안에 팔도록 하고, 상생 임대기간이 2026년 말 이전에 끝났으면 2027년 12월 31일까지로 정합니다. 2023년 계약 기준이면 2027년 말, 2025년 계약 기준이면 2028년 10월입니다. 만료 뒤 새로 임대를 놓고 미루시면 특례를 놓칠 수 있습니다.
  
  3. 세금 규모
  양도차익 가운데 양도가액 12억원 초과 비율(3분의 1)만 과세됩니다. 장기보유특별공제는 1주택용 표를 쓰되 거주가 없어 보유분만 받습니다. 2027년 7월 13일 이후 팔면 6년 24%입니다. 1인 과세표준이 1억 3천만원 안팎이라 지방세 포함 각자 3천만원대 중반입니다. 특례를 못 받으면 합계 3억원대 중반으로 커집니다. 발코니 확장비는 계약서와 이체 증빙이 있어야 경비로 들어갑니다.
  
  2023년과 2025년 임대차계약서, 계약금 이체 내역을 채팅·전화상담으로 보여주시면 특례 요건과 부부별 세액을 맞춰 계산해 드리겠습니다.
  
  근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항, 제55조, 같은 법 시행령 제155조의3, 제159조의4, 제160조, 서면-2022-부동산-3063(2023.5.15)

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  노성진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요!
  노택스 세무회계 노성진 세무사입니다.
  
  결론부터 말씀드리면 27년 10월 이후에 18억 원에 양도하는 경우 부부 합산 양도세가 약 7,140만 원 예상됩니다. (지방소득세 포함)
  
  2021년 10월 최초 임대 후 2023년 5% 이내로 갱신하여 2년 이상 임대하셨다면, 상생임대주택 특례 적용 가능성이 높습니다.
  특히 2026년 10월 개정된 소득세법시행령 제155조의3 1항에 따르면 2027년 10월에 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는날 까지 양도하는 경우 거주기간 요건을 적용받지 않습니다.
  
  따라서 다른 주택이 없다고 가정하에 1세대 1주택 비과세 혜택 및 상생임대주택 특례로 거주기간 요건을 면제받고, 실제 거주기간이 없는 것으로 가정하여 6년 보유에 따른 장특공제 24%를 적용한것으로 계산하였습니다.
  ※ 취득비용 및 발코니 확장비용은 취득금액 약 7억 원에 포함한걸로 가정 (만약, 취득부대비용이 별도로 발생한것이라면 양도소득세는 감소됨)
  
  추가적으로 확인해야할 사항은
  상생임대 특례는 임대료를 5% 이내로 인상했다는 사실만으로 자동 적용되는 것은 아닙니다.
  최초 계약과 갱신계약의 체결일, 실제 임대기간, 보증금 증액 내역 등을 모두 확인 후 양도세 신고 시 제출을 해야할 사항입니다.
  
  노택스 세무회계는 임대차계약서 검토부터 상생임대주택 특례 적용 여부 및 예상 세액까지 검토해드립니다!
  언제든지 편하게 문의해주세요.
  감사합니다.

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요.
  결론부터 말씀드리면, 상생임대 특례로 거주요건이 면제된다는 전제에서 18억원에 매도하시면 부부 합계 약 6,800만원(지방소득세 포함) 정도로 추산됩니다.
  
  1. 양도차익: 18억 - 7.35억 = 10.65억원이고, 이 중 12억 초과 비율(6/18)만 과세되어 약 3.55억원입니다.
  2. 장기보유특별공제: 상생임대로 거주요건(2년)은 면제되지만 거주기간 공제율은 실제 거주기간으로 계산하는 것으로 보여, 보유 6년분 24%만 적용됩니다. 공제 후 약 2.7억원입니다.
  3. 50:50이므로 1인당 약 1.35억원, 기본공제 250만원 후 과세표준 약 1.32억원(35% 구간)입니다. 1인당 소득세 약 3,090만원 + 지방소득세 약 310만원, 약 3,400만원입니다.
  4. 중요: 2026.9.29 국무회의를 통과한 시행령 개정에 따르면 상생임대 특례는 2026.12.31로 끝나고, 상생임대 종료 후 1년 내 양도분만 거주요건 면제가 적용되는 것으로 보입니다(2026년 이전 종료분은 2027.12.31까지). 2027년 10월 매도는 기한 안으로 보이나, 매도가 늦어지면 비과세 자체가 어려워질 수 있습니다.
  5. 2028년 7월 이후(보유 7년) 양도하면 공제율이 28%로 오르지만, 상생 계약 종료일에 따라 위 기한과 충돌할 수 있습니다.
  6. 상생임대 요건(직전 계약 1년 6개월 이상, 상생 계약 2년 이상, 5% 이내 인상)을 계약서로 다시 확인하세요.
  
  취득가 구성과 계약서에 따라 금액이 달라지므로 매도 전에 정식 상담을 받아 보시길 권해 드립니다.

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  김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
  
  취득 당시 조정대상지역이라 1세대 1주택 비과세에는 2년 거주가 필요하지만, 상생임대주택 요건을 갖추면 거주하지 않아도 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받습니다. 요건은 2021년 10월에 맺은 직전 계약을 1년 6개월 이상 임대하고, 2023년 갱신 계약에서 보증금·월세를 5% 이내로 올리면서 계약금을 받은 사실이 있고, 그 계약으로 2년 이상 실제 임대한 것입니다. 2023년 계약을 기준으로 하면 2027년 12월 31일까지 양도해야 하고, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다. 신고 때 특례적용신고서와 두 계약서를 냅니다.
  
  18억 원은 12억 원을 넘는 고가주택이라 양도차익의 3분의 1에 과세하고, 12억 원 기준은 지분이 아니라 집 전체 가격으로 봅니다. 보유 6년이라 장기보유특별공제는 24%(거주분 0%)이고, 부부가 각자 기본공제 250만 원과 누진세율을 적용받습니다.
  
  질문하신 숫자대로 취득가 7억 원에 취득비용·확장비 3,500만 원을 더해 계산하면 각자 양도소득세 3,090만 원과 지방소득세 309만 원, 부부 합계 약 6,798만 원입니다. 3,500만 원이 7억 원에 이미 포함돼 있거나 증빙이 없으면 부부 합계 약 7,139만 원입니다. 발코니 확장비는 분양대금 납부내역이나 공사 세금계산서 같은 증빙이 있어야 필요경비가 되고, 매도 중개보수도 증빙이 있으면 뺍니다.
  
  상생임대 요건을 갖추지 못하면 비과세가 안 돼 양도차익 전체에 과세되고 장기보유특별공제도 12%로 줄어, 부부 합계 약 3억 5,310만 원이 됩니다. 어느 경우든 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 정부가 발표한 2026년 세제개편안은 2028년 양도분부터 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이며 아직 확정되지 않았습니다. 위 계산은 지금 법대로 2027년 안에 파는 경우입니다.
  
  답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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  경지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요.
  
  예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.
  
  상생임대인 요건을 갖추셨다면 2년 거주요건이 면제되어 1세대 1주택 비과세가 적용되고, 양도가액 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.
  
  다만 상생임대 특례는 임대기간 종료 후 정해진 기한까지 양도하셔야 적용되는데, 2023년 갱신계약이 2025년에 끝났다면 2027년 12월 31일까지이므로 2027년 10월 매도는 기한 안입니다.
  
  장기보유특별공제는 거주기간 공제 없이 보유기간(6년) 공제율 24%가 적용됩니다.
  
  단순 계산하면 양도차익 약 10.65억원 중 12억원 초과 비율(6/18)에 해당하는 약 3.55억원이 과세대상이고, 장기보유특별공제를 차감하면 약 2.7억원입니다.
  
  이를 부부 1/2씩 나누어 기본공제 250만원을 빼면 1인당 과세표준 약 1억 3,240만원, 양도세 약 3,090만원(지방소득세 포함 약 3,400만원)으로 부부 합계 약 6,800만원 수준이 예상됩니다.
  
  답변 채택 부탁드립니다.
  
  감사합니다.

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  최준위 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.
  
  상생임대인 자격을 이미 갖추셨다면 계산이 비교적 깔끔하게 나옵니다. 순서대로 정리해드리겠습니다.
  
  ① 비과세 거주요건
  2021년 조정대상지역에서 취득하셨기 때문에 원래는 2년 거주가 있어야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 다만 상생임대주택 특례를 충족하면 거주기간 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).
  - 2021년 10월 계약: 직전임대차계약(1년 6개월 이상 임대)
  - 2023년 갱신계약: 5% 이하 인상, 2년 이상 임대한 상생임대차계약
  - 양도기한: 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029.12.31. 중 빠른 날까지(2026.12.31. 이전에 끝난 경우 2027.12.31.까지)
  2027년 10월 매도라면 기한 안에 들어갑니다. 신고할 때 특례적용신고서와 두 임대차계약서를 꼭 함께 내셔야 합니다(같은 조 제5항).
  
  ② 세액 추산 (양도가 18억원, 12억원 초과 고가주택)
  - 양도차익: 18억원 - (7억원 + 3,500만원) = 10억 6,500만원
  - 12억원 초과분 양도차익: 10억 6,500만원 × (18억 - 12억) / 18억 = 3억 5,500만원
  - 장기보유특별공제: 상생임대 특례로 표2(보유+거주)를 쓸 수 있지만, 거주 공제율은 실제 거주기간으로만 계산합니다. 거주하지 않으셨다면 보유 6년분 24%만 적용됩니다.
  3억 5,500만원 × 24% = 8,520만원
  - 양도소득금액: 2억 6,980만원 → 1인당(50%) 1억 3,490만원
  - 과세표준: 1억 3,490만원 - 기본공제 250만원 = 1억 3,240만원
  - 산출세액: 1,536만원 + (1억 3,240만원 - 8,800만원) × 35% = 3,090만원
  - 지방소득세 309만원 포함 1인 약 3,399만원, 부부 합계 약 6,798만원
  
  ③ 함께 보실 부분
  - 보유기간이 7년을 넘기면(2028.7.13. 이후 양도) 공제율이 28%로 올라 1인 약 3,126만원으로 약 270만원 줄어듭니다. 다만 이 경우 2025년 계약을 기준으로 양도기한을 따져야 하므로 미리 검토가 필요합니다.
  - 특례가 인정되지 않으면 공제율이 12%로 떨어져 1인 약 4,231만원까지 늘어납니다. 계약금 받은 증빙, 전월세 전환 시 인상률 계산이 맞는지 확인해두세요.
  - 취득세, 발코니 확장비는 영수증이 있어야 필요경비로 인정되고, 매도할 때 중개수수료도 추가로 빠집니다.
  
  실제 신고 전에 계약서와 증빙을 놓고 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
  
  상생임대 요건을 갖추셨다면 2년 거주 없이 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 초과분만 과세)가 적용됩니다. 다만 2026년 10월 1일부터 양도 기한이 새로 생겨, 2027년 10월 만료 뒤 파실 때는 어느 계약을 상생계약으로 보느냐가 잔금 기한을 가릅니다. 개정 조문은 「임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다)」 양도하도록 정합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).
  
  [어느 계약 기준이냐에 따른 기한]
  ① 2023년 갱신계약 기준 — 이 계약의 임대기간이 2025년에 끝났으므로 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 2027년 10월 만료 뒤라면 잔금까지 두 달 남짓입니다
  ② 2025년 갱신계약 기준 — 직전(2023년) 계약을 1년 6개월 이상 임대했고, 5% 이내 인상, 2026년 12월 31일 전 체결이라 조문 요건에는 들어갑니다. 이 계약으로 2년 이상 임대하고 2027년 10월에 끝나면 기한은 그날부터 1년입니다
  → 흔히 「2027년 말까지」로 안내되지만 이는 2023년 계약을 기준으로 할 때입니다. 다만 ②로 적용할 수 있는지에 대한 공식 해석은 확인되지 않아, 가장 안전한 일정은 2027년 12월 31일 안에 잔금을 받는 것입니다.
  
  [확인하실 것]
  - 2021년 10월 계약이 잔금 뒤 새로 맺은 계약인지 — 취득으로 승계된 계약은 직전계약이 될 수 없습니다
  - 2023년·2025년 계약금 받은 내역(이체 기록)
  - 양도일 현재 부부 세대에 다른 주택·분양권·입주권이 없는지
  
  세액은 취득가액·필요경비 증빙을 놓고 계산해야 정확합니다. 세 차례 임대차계약서와 계약금 입금 내역을 채팅·전화상담으로 알려주시면 기한과 특례 요건을 함께 확인해 드리겠습니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 10월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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  김도하 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  안녕하세요 김도하 세무사입니다.
  
  말씀하신 내용대로라면 2027년 10월에 18억원에 매도하실 경우, 부부 합산 양도소득세는 지방소득세를 포함해 약 6,800만원(1인당 약 3,400만원)으로 예상됩니다.
  
  취득 당시 위례가 조정대상지역이어서 원래는 2년 거주요건이 있습니다. 하지만 2023년에 5% 이내로 갱신한 계약이 상생임대차계약으로 인정되어 거주요건이 면제되고, 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이므로 초과분 비율(6억/18억)만큼만 과세됩니다.
  
  1인당 계산은 다음과 같습니다.
  
  양도차익: (18억 - 7.35억) × 50% = 약 5억 3,250만원
  과세대상 양도차익(1/3): 약 1억 7,750만원
  장기보유특별공제: 24% 적용(보유 6년 × 4%, 실제 거주기간은 없어 거주분 0%)
  과세표준: 약 1억 3,240만원
  세액: 약 3,090만원, 지방소득세 포함 시 약 3,400만원
  
  중개보수 등 양도비용을 필요경비로 반영하면 세액은 조금 더 줄어듭니다.
  
  꼭 유의하실 점이 있습니다. 올해 8월 발표된 정부 세제개편안에 상생임대 특례의 양도기한이 새로 생겼습니다. 상생임대차계약이 2026년 이전에 종료된 경우 2027년 12월 31일까지 양도해야 거주요건 면제를 받을 수 있습니다. 또 2028년부터는 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌어, 실거주하지 않은 주택은 공제율이 24%에서 12%로 줄어듭니다.
  
  만약 잔금이 2028년으로 넘어가 비과세를 받지 못하면, 세금이 부부 합산 약 3.5억원 수준까지 늘어날 수 있습니다. 임대차 만료 후 바로 매도를 진행하시고, 잔금일이 2027년을 넘기지 않도록 계약서에 명확히 정해두시는 것이 가장 중요합니다.
  
  아직 개정안 단계라 국회 심의 결과에 따라 내용이 달라질 수 있으니, 매도 전 확정된 법령으로 다시 한번 점검받으시길 권해드립니다. 감사합니다.

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  박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5일전

  정확하지는 않으나 대략적으로 인당 3000~4000 만원 사이일것으로 예상됩니다.
  

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  이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  4일전

  안녕하세요. 이용진 회계사입니다.
  
  18억원 매도 시 상생임대 특례로 거주요건 없이 1세대1주택 비과세가 적용되어 12억원 초과분만 과세되며, 세금은 부부 합계 약 6,798만원(지방소득세 포함)으로 추산됩니다.
  
  상생임대주택에는 비과세·장기보유특별공제의 거주요건을 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항). 2021년 계약(1년 6개월 이상 임대)이 직전계약, 2023년 5% 이하 갱신계약(2년 이상 임대)이 상생임대차계약으로 요건을 갖춘 것으로 보입니다. 고가주택은 공동명의여도 전체 가액으로 판정합니다(시행령 제156조제1항).
  
  현행 세법, 1세대1주택 유지 전제의 계산입니다.
  - 양도차익: 18억 - 7억 - 3,500만 = 10억 6,500만원
  - 과세 양도차익: 10억 6,500만 × 6억/18억 = 3억 5,500만원
  - 장기보유특별공제: 보유 6년 24% = 8,520만원
  - 1인당 과세표준: (3억 5,500만 - 8,520만) ÷ 2 - 250만 = 1억 3,240만원
  - 1인당 세액: 3,090만원 + 지방소득세 309만원
  
  2026.10.1. 시행된 양도기한은 2023년 계약을 상생임대차계약으로 보면 2027.12.31.까지, 2025년 계약(만기까지 2년 임대 전제)으로 보면 종료일부터 1년인 2028년 10월까지입니다. 문언상 후자도 가능하지만 유권해석은 확인되지 않으므로 2027.12.31.을 넘겨 잔금을 받으려면 사전에 확인하시기 바랍니다. 신고기한까지 특례적용신고서와 계약서를 제출하고 계약금 수령 증빙을 보관하시기 바랍니다.
  
  2025년 계약 기준이면 2028.7.13.~2028년 10월 양도 시 입주 없이 공제율이 28%(보유 7년)로 올라 세금이 약 547만원 줄어듭니다. 만기 후 입주해 2년 거주하고 2029년 10월 이후 양도하면 공제율이 40%(보유 32%+거주 8%)로 올라 약 2,190만원 줄어듭니다(같은 가격 기준).
  
  감사합니다.

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