1가구 3주택시 재산세 종부세 여부가 궁금합니다

Question

김동욱 · Answer

안녕하세요, 세무회계 담소 김동욱 세무사입니다.

먼저 종부세는 세대가 아니라 사람별로 계산합니다. 그래서 세대가 3주택이 되더라도 각자 1채씩 가진 상태라면 다주택 중과가 붙지는 않습니다.

다만 차이가 생기는 부분은 '1세대 1주택자 혜택'입니다. 세대 전체가 1주택일 때만 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있고, 같은 세대에 집이 여러 채면 공제가 9억원으로 줄고 세액공제도 없습니다. 공시가격이 9억~12억원 사이라면 지금은 없던 종부세가 생길 수 있습니다. 재산세도 1세대 1주택 특례세율을 받지 못하게 됩니다.

참고로 이미 부모님 집에 함께 사는 자녀분은 지금도 세대 기준으로는 1주택자가 아닙니다. 이 부분도 같이 보셔야 합니다.

이 정도 공시가격이면 월세 30만원보다 세금 차이가 더 클 가능성이 높아서, 따로 사는 자녀분은 지금처럼 세대를 분리해 두시는 쪽이 유리해 보입니다. 다만 실제로 거주해야 인정되고, 나중에 파실 때의 양도세 비과세에도 영향이 있으니 각 주택의 공시가격으로 한 번 계산해 보시기를 권해드립니다. 필요하시면 프로필을 통해 편하게 문의 주십시오.

나민재 · Answer

질문자님, 전입하시는 자녀분은 종부세와 재산세 모두 '1세대 1주택' 혜택을 잃을 수 있는데, 두 세금은 세대를 보는 기준이 달라 따로 따져 보셔야 합니다.

① 종부세는 사람별로 계산합니다(종부세법 8조). 1세대 1주택자면 12억원, 아니면 9억원을 공제하므로, 자녀분 아파트 공시가격이 9억원 이하라면 합가해도 종부세는 나오지 않습니다. 세대는 실제로 같이 사는지로 판단해, 전입만 따로 두셔도 함께 사시면 별도 세대로 인정받지 못할 수 있습니다.
② 재산세 1세대 1주택 특례세율은 시가표준액 9억원 이하 주택에만 적용되고(지방세법 111조의2), 세대는 주민등록표 기준으로 봅니다. 전입하시면 그 자녀분 주택은 특례에서 빠질 수 있습니다.
③ 부모님 연령이 중요합니다. 부모님을 모시려고 합가한 경우 각각 1세대로 봐 주는데, 그 나이 기준이 종부세는 60세 이상(합가일부터 10년), 재산세는 65세 이상으로 다릅니다. 나이는 매년 6월 1일 기준이고, 두 분 중 한 분만 해당되셔도 됩니다.

부모님 공동명의 주택은 지분이 반씩이라면 한 분당 9억원 공제 안에 들어가 종부세는 나오지 않습니다.

자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

종합부동산세는 사람별로 과세하므로, 자녀분이 전입해도 각자 보유한 주택에 3주택 세율이 적용되지는 않습니다.

다만 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원을 공제받는데, 다른 주택을 가진 가족과 같은 세대가 되면 1세대 1주택자가 아니어서 공제가 9억원으로 줄어듭니다.

따라서 지금 따로 사는 자녀분 아파트의 공시가격이 9억원을 넘는다면 전입 후 종합부동산세가 새로 생기거나 늘어납니다.

또한 공시가격 9억원 이하라면 지금 받는 1세대 1주택 재산세 특례세율이 전입 후에는 적용되지 않아 재산세가 다소 늘어납니다.

따라서 늘어나는 보유세와 월세 비용을 비교해 보시고, 자녀분 아파트 공시가격이 9억원을 넘는다면 월세집 전입을 유지하시는 것이 유리합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

박경훈 · Answer

현재 상황에서는 월세를 계속 부담하면서 별도 세대를 유지할 실익이 있는지 검토할 필요가 있습니다.

부모님 집으로 전입한다고 무조건 세법상 동일 세대가 되는 것은 아닙니다. 주민등록뿐 아니라 실제 생계와 주거를 함께하는지, 자녀가 독립된 생계를 유지하는지에 따라 판단이 달라집니다.

양도소득세는 세대별 주택 수가 중요하지만, 종합부동산세는 기본적으로 인별 과세이므로 부모님과 자녀의 주택을 단순 합산하는 구조는 아닙니다.

당장 매도나 추가 취득 계획이 없다면 월세를 계속 유지할 필요성은 크지 않을 수 있습니다. 다만 향후 자녀가 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세에 영향을 줄 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.

자녀의 나이와 소득 유무, 부모님과 생활비를 공동 부담하는지에 따라 별도 세대 인정 여부를 검토할 필요가 있습니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

① 종부세는 사람별로 내지만, '1세대 1주택자' 판정은 세대 기준입니다
세대원 중 1명만 1주택을 가진 경우에만 1세대 1주택자가 되어 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다. 그렇지 않으면 공제가 9억 원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항, 제9조, 종합부동산세법 시행령 제2조의3 제1항).
- 자녀분 아파트 공시가격이 12억 원 이하라면, 별도 세대일 때는 종부세가 없습니다. 하지만 같은 세대가 되면 9억 원 공제만 적용되어 9억 원 초과분에 종부세가 나옵니다.
- 부모님 집은 공동명의라 각자 지분에 9억 원씩 공제되어, 공시가격 12억 원 이하라면 부모님 쪽은 영향이 크지 않습니다.

② 재산세
재산세는 주택별로 매기지만, 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에 주는 특례세율(지방세법 제111조의2)을 받고 있었다면 합가하면 받지 못합니다. 재산세의 세대는 주민등록표 기준입니다(지방세법 시행령 제110조의2 제1항).

③ 부모님 연세를 꼭 확인하세요(가장 중요한 예외)
- 종부세: 60세 이상 부모님을 모시려고 합가하면 합가일부터 10년간 각각 1세대로 봅니다(종합부동산세법 시행령 제1조의2 제5항).
- 재산세: 65세 이상 부모님을 모시려고 합가한 경우 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제110조의2 제3항 제1호).
부모님이 이 연령이면 합가해도 영향이 거의 없습니다.

④ 다른 답변에서 빠지기 쉬운 점
- 종부세의 세대는 주민등록이 아니라 '같은 주소에서 생계를 같이하는 가족'입니다(같은 영 제1조의2 제1항). 주소만 월세집에 두고 실제로 부모님 집에서 생활하면 같은 세대로 볼 수 있으니, 월세집은 실제로 따로 살 때만 의미가 있습니다. 지금 부모님 집에 전입해 있는 다른 자녀분도 같은 기준이 적용됩니다.
- 양도세 영향이 더 클 수 있습니다. 동거봉양 합가 특례는 1주택과 1주택이 합쳐진 경우만 대상이라(소득세법 시행령 제155조 제4항), 같은 세대 3주택이 되면 나중에 팔 때 비과세가 어려워질 수 있습니다.

월세 연 360만 원과 늘어나는 보유세, 앞으로 팔 때의 양도세를 함께 비교해 보셔야 합니다. 부모님 연세와 자녀분 공시가격을 가지고 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

김주성 · Answer

종부세는 세대 전체가 아닌 인별로 계산하므로, 합가한다고 각자가 3주택자로 중과되지는 않습니다. 다만 1세대1주택 공제 12억원을 적용받던 자녀가 일반공제 9억원으로 바뀌면, 공시가격이 9억원 초과인 경우 세금이 생길 수 있습니다

부모님 공동명의 주택은 각자의 지분가액이 9억원 이하라면 일반적으로 종부세가 없습니다. 부모님이 60세 이상이고 동거봉양 합가 특례 요건을 충족하면 합가 후 10년간 별도 세대로 보는 규정도 있습니다

따라서 각 주택의 정확한 공시가격·부모님 연령으로 비교해야 합니다. 이미 부모님 댁에 실제 거주한다면 주소만 월세집에 둔다고 별도 세대가 인정되는 것은 아닙니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

지금처럼 따로 전입을 유지하시는게 유리할 듯 합니다

종부세는 개인별로 과세되지만 1세대1주택자 공제(12억원)와 고령·장기보유 세액공제는 세대원 중 1명만 주택을 가진 경우에 적용됩니다. 부모님 집으로 전입하면 그 자녀는 1세대1주택자가 아니게 되어 공제가 9억원으로 줄어듭니다

재산세도 1세대1주택 특례세율을 받지 못하고, 나중에 양도할 때 비과세 판단에도 불리해집니다

다만 따로 전입만 해두고 실제로는 함께 사는 경우 세대분리를 인정받지 못할 수 있으니 참고하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

박용운 · Answer

세금만 보면 월세집 유지의 실익은 크지 않습니다. 동거봉양으로 전입하고 부모님 중 한 분이 60세 이상이면 종부세도 그대로입니다. 동거봉양 합가는 합가한 날부터 10년간 각각 1세대로 봅니다.

1. 종부세는 사람별입니다
세대가 3주택이 되어도 각자 1채면 3주택 세율이 붙지 않습니다. 달라지는 것은 1세대 1주택자 공제가 12억원에서 9억원으로 줄고 고령자·장기보유 세액공제가 빠지는 것뿐입니다.

2. 동거봉양 합가 특례
부모님 두 분 중 한 분만 60세 이상이어도 됩니다. 재산세는 기준이 달라 65세 이상이고 전입하는 자녀분이 19세 이상이어야 합니다.

3. 특례가 안 되더라도 세금 차이는 크지 않습니다
과세표준은 공시가격에서 9억원을 뺀 금액의 60%이고 3억원 이하 구간 세율은 0.5%입니다. 공시가격 11억원이면 과세표준 1억 2천만원에 60만원이 나오고, 여기서 겹치는 재산세액을 공제합니다. 농어촌특별세를 더해도 연 수십만원이라 월세 360만원보다 적습니다.

4. 재산세는 달라질 것이 없을 수 있습니다
1세대 1주택 특례세율은 시가표준액 9억원 이하 주택만 받습니다. 자녀분 아파트 공시가격이 9억원을 넘으면 지금도 특례 대상이 아니어서 전입과 무관합니다.

5. 함께 확인하실 것
자녀분이 30세 미만이고 소득이 기준 중위소득의 40%에 못 미치면 따로 전입해 있어도 별도 세대로 보지 않습니다. 그러면 월세는 세금에 효과가 없습니다. 이미 부모님과 함께 사시는 자녀분은 동거봉양으로 합가한 사실이 확인되지 않으면 지금도 1세대 1주택자가 아닙니다. 양도세 비과세는 파는 날의 세대로 보므로 팔기 전에 세대를 다시 나누면 됩니다.

세 주택의 공시가격과 부모님 연세, 자녀분 두 분의 나이와 소득을 채팅·전화상담으로 알려주시면 전입 전후 보유세 차이를 계산해 드리겠습니다.
근거: 종합부동산세법 제8조 제1항, 제9조, 시행령 제1조의2 제3항·제5항, 제2조의3, 제2조의4, 지방세법 제111조의2, 시행령 제110조의2

김주용 · Answer

안녕하세요.
재산세·종부세만 보면 지금처럼 자녀분 한 명이 따로 세대를 유지하는 쪽이 유리할 수 있습니다. 다만 자녀분 아파트의 공시가격이 9억 이하라면 차이가 크지 않을 수 있습니다.

1. 종부세는 사람별로 매기지만, 1세대1주택자 혜택(공제 12억, 고령·장기보유 세액공제)은 세대 전체가 1주택일 때만 받을 수 있습니다. 같은 세대가 3주택이 되면 각자 9억 공제로 계산합니다.
2. 부모님 공동명의 주택은 각자 지분 공시가격이 9억 이하라면 종부세가 없을 가능성이 높아 보입니다.
3. 자녀분 각자 아파트 공시가격이 9억을 넘고 12억 이하라면, 같은 세대가 되는 순간 9억 초과분에 종부세가 생길 수 있습니다.
4. 재산세도 1세대1주택 특례(낮은 공정시장가액비율·특례세율)가 빠져 세액이 늘 수 있습니다.
5. 같은 세대면 나중에 집을 팔 때 1세대1주택 비과세도 받기 어렵습니다.
6. 30세 이상이거나 일정 소득이 있는 자녀는 따로 세대를 구성할 수 있지만, 실제로 따로 살아야 인정됩니다. 주소만 옮기는 것은 위험합니다.

연 월세 360만원과 늘어나는 세금을 비교해 보셔야 해서, 공시가격을 놓고 정식 상담으로 계산해 보시길 권해 드립니다.

세무 Q&A

1가구 3주택시 재산세 종부세 여부가 궁금합니다

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