부부간 아파트 매매는 어떻게 해야되나요?

Question

안수범 · Answer

안녕하세요,

부부간 매매는 실제로 대금이 오갔다는 점과 시가와 유사한 매매가격을 챙기시면 큰 세금 없이 진행하실 수 있습니다.

1. 증여추정
배우자 간 거래는 세법상 증여로 추정합니다. 그래서 실제로 대가를 주고받았다는 점을 금융자료로 보여주는 것이 중요합니다.
매매대금은 남편분 자금(본인 저축 + 본인 명의 대출)에서 아내분 계좌로 정상적으로 지급하시고, 그 흐름이 자연스럽게 남도록 해주시면 됩니다.

2. 매매가격의 적정성
세법상 시가는 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 매매사례가액으로 봅니다. 공사비 1천만원을 시가에서 빼주는 규정은 없으므로 시세를 기준으로 판단하셔야 합니다.

증여세: 시가와의 차이가 시가의 30%(약 1억)에 못 미치므로 과세되지 않습니다.
아내분 양도세: 특수관계인에게 시가보다 5% 이상 낮게 팔면 시가로 다시 계산합니다. 시세를 3.5억으로 보면 5%는 1,750만원이어서, 3.3억은 이 기준에 걸릴 수 있습니다.
다만 아내분이 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)을 갖췄다면 시가로 다시 계산해도 비과세이므로 실제 세금은 없습니다.
남편분 취득세: 같은 5% 기준을 넘으면 시가를 기준으로 취득세가 계산됩니다.

시세와의 차이를 5% 안쪽으로 맞추시면 이런 쟁점 없이 진행하실 수 있습니다.

3. 예상 세금

남편분 취득세,
아내분 양도세: 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 0원
증여세 : 없음.

4. 증여와 비교하면
배우자에게 증여하는 경우 10년 내 다른 증여가 없다면 배우자 공제 6억 이내라 증여세는 0원입니다. 차이는 취득세에서 납니다.

증여 취득세: 3.8%(지방교육세 포함)를 시가에 적용하므로, 시세 3.5억 기준 약 1,330만원입니다.
매매 취득세: 약 363만원입니다.
세금만 보면 매매가 약 1천만원 유리합니다.

증여받은 주택을 10년 안에 팔면 원래 아내분의 취득가액으로 양도세를 계산하는 규정(이월과세)이 있습니다. 하지만 나중에 1세대1주택 비과세로 파시면 적용되지 않으므로 큰 변수는 아닙니다.

다만 매매는 대출 2.6억의 이자 부담이 함께 따릅니다. 대출로 자금을 마련하실 계획이라면 매매가 맞습니다. 단순히 명의만 옮기시려는 것이라면 이자 부담까지 고려해 증여도 함께 비교해 보시길 권합니다.

5. 대출 관련 주의사항
계약 전에 거래하실 은행에 부부간 매매도 대출이 가능한지 먼저 확인하시길 권합니다.

추가로 궁금하신 사항은 편히 연락주시면 친절하게 안내 드리겠습니다.
(위 내용은 말씀해 주신 사항을 바탕으로 한 일반적인 안내이며, 실제 보유·거주 기간이나 세대 구성 등 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있어 추가 검토가 필요합니다.)

김동욱 · Answer

안녕하세요, 세무회계 담소 김동욱 세무사입니다.

부부 사이 매매는 가능하지만 두 가지를 꼭 챙기셔야 합니다.

첫째, 가격입니다. 부부는 특수관계인이라 시세보다 5% 이상 낮게 거래하면 세법상 시세로 다시 계산합니다. 시세가 3.4~3.6억원이면 3.3억원은 이 기준에 걸릴 수 있고, 내부 공사비를 뺀다는 이유는 인정받기 어렵습니다. 실거래가나 감정가 수준으로 맞추시는 것이 안전합니다.

둘째, 대가를 실제로 지급했다는 증빙입니다. 배우자 간 매매는 기본적으로 증여로 추정되기 때문에, 본인 자금 8천만원과 대출금이 아내분 계좌로 넘어간 기록을 남겨두셔야 매매로 인정받을 수 있습니다.

그리고 비교해 보실 방법이 하나 더 있습니다. 배우자 증여는 6억원까지 증여세가 없어서 매매 대신 증여를 고려하는 분도 많습니다. 다만 증여는 취득세율이 매매보다 높고 대출 구조도 달라지므로, 명의를 바꾸시려는 이유에 따라 유리한 쪽이 달라집니다.

아내분이 1주택 비과세 요건을 갖추셨는지도 함께 확인해 보시고, 진행 전에 한 번 점검받아 보시기를 권해드립니다. 필요하시면 프로필을 통해 편하게 문의 주십시오.

하예진 · Answer

안녕하세요, 세무회계 글 하예진 세무사입니다.

부부간 아파트 매매는 가능하지만, 세금 측면에서 확인하실 부분이 있습니다.

1. 증여 추정
배우자에게 재산을 양도하면 증여로 추정됩니다(상속세 및 증여세법 제44조). 대가 지급 사실이 명백히 입증되어야 매매로 인정되므로, 자기자금 8천만원의 출처를 확인할 수 있어야 하고 주택담보대출 2.6억원은 남편 명의로 실행하셔야 합니다. 매매대금 전액을 계좌이체로 지급하시고 증빙을 보관하시기 바랍니다.

2. 저가양수도 증여세(30%)와 양도세(5%)
시세보다 낮은 가격으로 매매하면 증여세와 양도세 각각의 기준을 확인하셔야 합니다.
증여세는 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 과세됩니다. 시세 3.4~3.6억 대비 3.3억이면 미달하여 과세 가능성은 낮습니다.
양도소득세는 시가와 거래가액 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상이면 시가로 과세됩니다(소득세법 제101조). 시세 3.5억 기준 5%는 1,750만원이므로, 비과세가 아닌 경우 주의가 필요합니다.

3. 아내(양도인) 양도소득세
1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유)을 충족하시면 비과세되고, 위 부당행위계산도 문제되지 않습니다(소득세법 제89조). 비과세 해당 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

4. 취득세
유상취득으로 일반 취득세율이 적용됩니다. 자금조달계획서는 규제지역이거나 6억원 이상인 경우 제출 의무가 있습니다.

부부간 거래는 세무서 사후검증 대상이 되기 쉬우므로, 거래 전에 세무사와 상담하시어 자금 흐름과 시가를 정리해 두시길 권합니다.

추가로 자세한 상담이 필요하신 경우, 프로필을 클릭하시어 상담신청 부탁드립니다.
감사합니다.

세무회계 글 하예진 세무사

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

부부 간 매매는 세법상 증여로 추정되므로, 매매대금을 실제로 지급한 사실을 입증하셔야 매매로 인정됩니다.

자기자금 8천만원과 본인 명의 주택담보대출 2.6억원으로 대금을 아내분 계좌에 이체하고, 대출 상환도 본인 소득으로 하시면 됩니다.

다만 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면 시가와의 차액이 시가의 5% 이상일 때 아내분 양도소득세를 시가로 다시 계산하므로, 시세 3.4~3.6억원 대비 3.3억원은 문제가 될 수 있습니다.

따라서 감정평가나 같은 단지 최근 거래가로 시가를 확인한 뒤 그 금액에 맞춰 거래하시는 것이 안전합니다.

이 경우 아내분은 양도소득세 신고를, 남편분은 취득세 납부를 하셔야 합니다.

물론 같은 집을 부부 간에 옮기는 것만으로 세금이 줄지는 않으므로, 매매 목적을 다시 한번 검토해 보시는 것이 좋습니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

1. 세금 관계
- 아내분(매도인) 양도소득세: 1세대 1주택으로 2년 이상 보유했다면 매매가가 12억 원 이하이므로 비과세입니다. 취득할 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 갖춰야 합니다.
- 남편분(매수인) 증여세: 실제 대금이 오간 매매로 인정되면 증여세는 없습니다. 시세(3.4~3.6억 원)와 매매가(3.3억 원)의 차이도 저가양수 기준(시가의 30%)에 못 미쳐 문제되지 않습니다. 참고로 증여로 보더라도 배우자 증여재산공제 6억 원 이내라서, 10년 내 배우자 증여 이력이 없다면 증여세는 나오지 않습니다.
- 남편분 취득세: 실제 차이는 여기서 납니다. 매매로 인정되면 약 1.1%(400만 원 안팎)이고, 증여로 보면 약 3.8%(1,300만 원 안팎)입니다. 전용 85㎡ 이하 기준입니다.

정리하면, 매매로 진행해서 줄일 수 있는 세금은 취득세 약 1천만 원입니다.

2. 자금조달계획서
- 아파트가 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)이나 토지거래허가구역에 있으면 금액과 관계없이 제출합니다. 그 외 지역은 6억 원 이상일 때만 제출 대상이라, 비규제지역의 3.3억 원 거래라면 제출하지 않아도 됩니다.
- 제출하는 경우 합계를 매매가 3.3억 원에 맞춰야 합니다. 자기자금 8천만 원과 대출 2.6억 원을 더하면 3.4억 원이므로, 예금 8천만 원 + 주택담보대출 2.5억 원처럼 기재합니다.

3. 매매로 인정받으려면
- 대금 3.3억 원 전액을 남편분 계좌에서 아내분 계좌로 이체하고, 그 내역을 보관합니다.
- 자기자금 8천만 원은 남편분 소득으로 모은 돈이어야 합니다.
- 아내분이 받은 돈이 다시 남편분에게 돌아가면 증여로 볼 수 있습니다. 대출 원리금도 남편분 소득으로 갚아야 합니다.

박현욱 · Answer

안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.

Q. 부부간 매매 세금 관계

부부 사이 매매는 먼저 증여로 추정되어 본인 소득과 본인 대출로 대금을 치른 기록이 있어야 매매로 인정받는다고 봅니다.

아내분이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 배우자에게 팔아도 양도세 비과세가 가능하다고 봅니다.

Q. 자금조달계획서

3.3억원 주택은 조정대상지역, 투기과열지구에 있거나 토지거래허가를 받아 사는 경우에만 제출하고
본인 돈은 자기자금으로 2.6억원은 금융기관 대출로 적습니다.

Q. 세금을 줄이는 방법

시세보다 5% 이상 낮게 사면 양도세, 취득세는 시세로 다시 계산될 수 있고
매매로 사면 나중에 팔 때 비과세 보유기간도 본인이 산 날부터 새로 셉니다.

아내분이 언제 얼마에 샀는지에 따라 유리한 방법이 달라집니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

나민재 · Answer

질문자님, 배우자에게 판 재산은 일단 증여받은 것으로 추정하기 때문에(상증법 44조 1항), 매매로 인정받으려면 대가를 실제로 지급했다는 증빙이 먼저입니다.

다만 배우자에게서 받는 증여는 10년 합산 6억원까지 공제되므로(상증법 53조), 10년 안에 아내분께 받은 다른 증여가 없었다면 증여로 보더라도 증여세보다는 취득세와 아내분 양도소득세 차이가 실제 비교 대상입니다. 취득세 표준세율은 증여 3.5%, 매매(6억 이하 주택) 1%로 다릅니다(지방세법 11조 1항).

결과를 가르는 점은 세 가지입니다.

① 대금 출처입니다. 조문(상증령 33조 3항)은 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 본인 재산을 처분한 돈으로 지급한 경우를 들고 있어서, 8천만원의 출처와 대출 2.6억을 누가 어떤 소득으로 갚는지까지 남겨 두셔야 합니다. 받은 대금이 다시 질문자님께 돌아오면 매매로 보기 어려워집니다. 취득세도 대가 지급이 증명되어야 매매 취득으로 봅니다(지방세법 7조 11항).
② 시가입니다. 아내분 양도세가 과세되는 경우, 3.3억이 시가보다 5% 이상 낮으면 양도가액을 시가로 다시 계산합니다(소득령 167조 3항·4항). 시가가 3.4억이면 차이 1천만원으로 5% 안이지만, 3.6억이면 3천만원이라 넘습니다.
③ 아내분의 취득가액과 보유기간입니다. 같은 세대 안에서 사고파는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있어(해석 확인 필요), 양도차익이 크면 이 부분이 세금을 가장 크게 바꿉니다.

자금조달계획서 제출 대상인지는 지역·금액 기준에 따라 달라, 계약 전에 같이 확인해 드리겠습니다. 신고까지 맡기실 경우 매매와 증여 비교부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다.

자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 누르시거나 사무실(02-555-8443)로 전화 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

박경훈 · Answer

부부간 매매는 증여로 추정될 수 있으므로 실제 매매대금 지급과 자금 흐름을 명확하게 입증해야 합니다.

현재 시세가 3억 4천만원에서 3억 6천만원이라면 3억 3천만원 거래는 저가양수에 따른 증여세 문제도 검토해야 합니다. 내부 공사비를 이유로 매매대금에서 임의로 차감하는 것은 적절하지 않습니다.

따라서 시가에 맞춰 매매하고 공사비는 별도로 부담하는 방향이 좋습니다. 향후 공사비가 자본적 지출에 해당한다면 실제 지출 증빙을 갖춰 필요경비로 인정받을 수 있는지 검토해야 합니다.

자금조달계획서에는 본인 자금 8천만원과 실제 주택담보대출 금액을 구분해 기재하고, 대출금과 매매대금 지급 내역을 계좌로 남기는 것이 중요합니다.

정확한 검토를 위해 아파트 소재지, 아내의 취득일과 취득가액, 부부의 현재 주택 보유 현황을 확인해야 합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

부부간 매매는 가능하지만, 명의를 옮기는 것만으로 줄어드는 세금은 크지 않습니다. 출발점은 아내분의 1세대 1주택 비과세 요건이고, 매매를 택하면 남편분 보유기간이 새로 시작되는 점을 먼저 보셔야 합니다.

1. 아내분 양도세 — 같은 세대끼리 사고팔아도 비과세가 막히지 않습니다. 조문은 「1세대가 양도일 … 현재 국내에 1주택을 보유」로 정할 뿐 사는 사람이 세대 밖이어야 한다는 말이 없고, 배우자에게 부담부증여한 경우 비과세로 본 회신도 있습니다(서면인터넷방문상담4팀-2459). 다만 순수 1주택일 때입니다. 일시적 2주택 특례는 같은 세대에 넘기면 세대가 그대로 2주택이라 맞지 않습니다.

2. 증여세·취득세 — 배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정되고(상속세 및 증여세법 제44조), 취득세도 따로 「증여로 취득한 것으로 본다」고 정합니다. 취득세는 대가 지급이 소득이나 「소유재산을 처분 또는 담보한 금액」 등으로 증명되어야 유상취득이 됩니다. 8천만원은 남편분 소득임을 보이고, 대출은 남편분 명의로 받아 갚고, 대금은 전액 계좌로 보내시기 바랍니다. 받은 돈이 다시 돌아오면 매매로 보기 어렵습니다.

3. 가격 — 공사비를 뺐다는 사정은 시가 판단에 반영되지 않습니다. 아내분이 비과세이면 양도세는 문제 되지 않지만, 시가와 차이가 시가의 5% 이상이면 남편분 취득세는 시가인정액으로 계산될 수 있습니다.

4. 세금을 줄이는 쪽 — 표준세율은 매매(6억원 이하) 1%, 증여 3.5%로 취득세는 매매가 유리합니다. 다만 같은 세대 증여는 증여자 보유기간을 통산하지만, 매매는 매수한 날부터 셉니다(서면인터넷방문상담4팀-3321). 2년 안에 팔 계획이 있다면 이 점이 결론을 바꿉니다.

5. 자금조달계획서 — 규제지역이면 금액과 무관하게, 그 외 지역은 6억원 이상일 때 제출합니다. 제출한다면 합계는 매매가와 맞아야 합니다. 적어 주신 자기자금과 대출을 더하면 매매가를 넘으므로 실제 쓰는 금액으로 나눠 적습니다.

아파트 소재지, 아내분 취득일과 거주기간, 남편분 8천만원의 출처를 채팅·전화상담으로 알려주시면 매매와 증여 중 어느 쪽이 맞는지 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이재언 · Answer

안녕하세요. 세무회계동행입니다.

부부간 아파트 매매도 실제 거래대금 지급이 입증된다면 일반적인 매매 취득세율을 적용받을 수 있습니다.

1. 양도소득세
아내분이 해당 아파트에 대해 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.
1세대 1주택 미해당하는 경우 양도소득세 계산 필요.

2. 취득세
배우자 간 부동산 거래는 세법상 원칙적으로 증여로 추정하지만, 실제 매매대금을 지급한 사실이 객관적으로 입증된다면 유상거래로 인정받을 수 있습니다.
말씀하신 3억 3천만원의 매매가액으로 유상취득이 인정되고 일반세율 1%가 적용된다면 취득세는 330만원이며, 지방교육세 등이 별도로 발생합니다.

다만, 2026년부터는 실제 대금을 지급하더라도 시가인정액보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면 증여로 보는 규정이 있으므로, 적정 매매가격도 확인해야 합니다.

3. 자금조달 및 증빙
보유자금 8천만원과 주택담보대출 2억 6천만원으로 자금을 마련하는 방식은 가능합니다.
다만, 대출이 실제로 남편분 명의로 실행되고, 매매대금이 아내분에게 지급된 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.
매매계약서, 대출약정서, 금융거래내역, 자금출처 증빙 등을 갖추는 것이 중요합니다.

4. 결론
말씀하신 조건이라면 증여보다는 정상적인 매매거래로 진행하는 방식을 검토해 볼 수 있습니다.
다만, 배우자 간 거래는 일반적인 부동산 매매보다 자금출처와 실제 대금 지급에 대한 검토가 엄격하므로 계약 전에 취득세 및 증여세 문제를 함께 확인하시기 바랍니다.

감사합니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다. 다른 답변과 겹치지 않게 놓치기 쉬운 점 위주로 말씀드리겠습니다.

① 배우자 간 매매는 일단 증여로 추정됩니다
배우자에게 판 재산은 증여로 추정하고(상속세 및 증여세법 제44조 제1항), 대가를 받은 사실이 명백할 때만 증여에서 빠집니다(같은 조 제3항 제5호). 8천만 원의 출처(급여 통장, 예금)와 대출금 2.6억 원이 아내분 계좌로 이체된 기록을 남겨 두세요. 받은 돈을 아내분이 다시 남편분께 돌려주면 증여로 볼 수 있습니다.

② 3.3억 원 가격은 아내분 양도세에서 문제될 수 있습니다
특수관계인에게 시가보다 싸게 팔아 차이가 시가의 5% 이상(또는 3억 원 이상)이면, 시가로 양도가액을 다시 계산합니다(소득세법 제101조, 소득세법 시행령 제167조 제3항). 시가가 3.5억 원이면 5%는 1,750만 원인데 차이는 2,000만 원이라 해당됩니다. 내부 공사 필요를 이유로 깎은 금액은 인정받기 어려울 수 있으니 3.4억 원 이상으로 하거나 감정평가로 시가를 정해 두는 편이 안전합니다.
- 남편분 쪽 저가양수 증여세는 차이가 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상일 때만 과세되어(같은 법 제35조, 같은 법 시행령 제26조) 이번 거래는 해당하지 않습니다.

③ 취득세
배우자에게서 취득하면 증여로 보지만, 대가를 지급한 사실이 소득·대출 등으로 증명되면 유상취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 대가와 시가인정액의 차이가 3억 원 이상이거나 30% 이상이면 유상으로 인정되지 않는데(지방세법 시행령 제11조의3), 이번 금액은 이 기준에 걸리지 않습니다. 유상이면 6억 원 이하 주택 1%, 증여면 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항).

④ 보유기간이 새로 시작될 수 있습니다
배우자에게 증여받으면 같은 세대로서 보유한 기간을 합쳐 주지만, 경매로 취득하면 새로 계산한다는 해석이 있습니다(서면-2021-부동산-4504, 2022.9.20.). 매매로 받으면 남편분 취득일부터 다시 계산될 수 있어, 나중에 비과세 요건을 다시 채워야 할 수 있습니다.

⑤ 매매와 증여를 비교해 보세요
배우자 증여는 10년간 6억 원까지 공제되어 증여세가 없고(같은 법 제53조) 보유기간도 이어지지만, 취득세가 3.5%입니다. 매매는 취득세가 1%이지만 아내분 양도세와 위 ①②를 챙겨야 합니다. 아내분 취득가와 보유·거주기간에 따라 유리한 쪽이 달라집니다.

자금조달계획서는 지역과 거래금액에 따라 제출 대상인지가 달라집니다. 제출하신다면 자기자금 8천만 원(예금)과 금융기관 대출 2.6억 원으로 적고 증빙을 갖추시면 됩니다. 실행 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

박준우 · Answer

안녕하십니까,

납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.

유사매매사례가액을 검토하거나
감정평가를 진행하여 매매가액을 세법에 맞게 평가한 이후,

해당 가액에 대한 양도를 준비하시면 되겠습니다.

다만,
쌍방계약을 진행하시는 경우 은행대출이 제한되는 경우가 있습니다.
계약서의 작성 및 전체적인 중개를 의뢰하실 수있는 중개인분을 통해서
계약을 진행하시는 경우가 아니라면,

현실적으로는 증여가 더 적합한 방법일 수 있습니다.

자세한 내용은 물건의 위치와 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

가급적 전문가와 상담을 통해 진행하시기를 권해드립니다.
감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 부부간 매매는 증여로 추정되기 때문에, 자기자금 8천만원과 대출 2.6억원을 실제로 아내 계좌로 지급한 기록이 꼭 있어야 합니다
2. 매매가 3.3억원은 증여세(저가양수) 기준으로는 문제가 없을 듯 합니다. 다만 아내분 양도세는 시가와 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 다시 계산하므로, 공사비를 뺀 근거(견적서 등)를 남겨두시거나 시가 수준으로 맞추시는게 안전합니다
3. 아내분은 양도세 신고를 하셔야 하는데, 같은 세대원에게 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 어려울 수 있어 이 부분은 상담 후 확인하시기 바랍니다
4. 자금조달계획서에는 자기자금 8천만원 / 주택담보대출 2.6억원으로 적으시면 됩니다

참고로 부부간 증여로 하면 6억원 공제로 증여세는 없지만 취득세가 매매보다 높습니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

박용운 · Answer

3.3억원으로 진행해도 큰 문제는 없습니다. 늘어나는 세금은 20만~40만원뿐입니다. 정작 중요한 것은 대금을 실제로 주고받았다는 기록입니다.

1. 증여추정부터 벗어나야 합니다
배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정하고, 대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우만 빠집니다. 8천만원의 출처를 설명할 수 있어야 하고, 대출은 본인 명의로 받아 전액 아내분 계좌로 보내셔야 합니다. 그 돈이 다시 본인 대출을 갚는 데 쓰이면 부인됩니다. 대금을 차용으로 돌리면 추정 배제가 어려워집니다.

2. 공사비 1천만원은 빼지 못합니다
시가는 같은 단지 비슷한 면적의 최근 매매사례로 봅니다. 공사비를 빼는 규정은 없습니다.

3. 5% 기준에 걸려도 규모는 작습니다
시가를 3.5억원으로 보면 3.3억원은 5% 기준에 걸리지만, 결과는 취득세와 양도가액을 시가로 보는 것이고, 비과세면 차이가 22만원입니다. 아내분 양도세는 1세대 1주택 비과세면 시가로 계산해도 0원입니다. 증여세는 차액이 시가의 30%에 못 미쳐 없습니다. 시가가 3.4억원이면 3.3억원도 5% 안입니다.

4. 증여와 비교
취득세가 매매는 6억원 이하 1.1%로 363만원, 증여는 3.8%로 1,330만원 선입니다. 매매가 950만원쯤 유리하나 대출이자가 따릅니다. 증여 후 10년 내 양도 시 아내분 취득가액으로 계산하는 규정은 비과세로 파시면 안 걸립니다.

5. 자금조달계획서와 대출
자금조달계획서는 규제지역이거나 6억원 이상일 때만 냅니다. 부부간 매매에 주택담보대출이 되는지는 은행 기준이라 미리 확인하세요.

같은 단지 실거래가와 아내분 취득일·거주기간, 소재지를 채팅·전화상담으로 알려주시면 안전한 매매가와 매매·증여 중 유리한 쪽을 잡아 드리겠습니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제35조, 제44조, 제53조, 소득세법 제97조의2, 제101조, 시행령 제167조, 지방세법 제10조의3, 제11조, 시행령 제18조의2, 조심-2019-부-2374(2019.12.18.)

강태훈 · Answer

양도가액에서 취득가액을 차감하여 계산합니다.

이정호 · Answer

안녕하세요. 문의하신 내용을 검토해 보면, 아파트 시세가 3억 4천만~3억 6천만 원인 상황에서 부부간 매매가격을 3억 3천만 원으로 정하는 것 자체가 반드시 문제가 되는 것은 아닙니다.

다만 부부간 매매에서는 가격보다 실제 매매대금이 지급되었다는 사실을 입증하는 것이 더욱 중요합니다.

본인 자금 8천만 원의 출처가 명확해야 하고, 주택담보대출 2억 6천만 원도 본인 명의로 실행하여 실제 매매대금이 아내분에게 지급되었다는 금융거래 기록을 남겨야 합니다. 이후 아내분이 그 돈을 다시 돌려주는 경우에는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 내부 공사비 1천만 원을 고려하여 매매가격을 낮추는 것은 가능하지만, 세법상 적정한 매매가격인지는 주변 실거래가를 기준으로 별도로 판단해야 합니다.

세금을 줄이는 방법은 매매와 증여를 비교하는 것입니다.

일반적인 1주택 거래라면 매매 방식이 취득세 측면에서 유리할 가능성이 있습니다. 반면 배우자 증여는 10년간 6억 원의 증여재산공제를 활용할 수 있으므로 함께 검토할 필요가 있습니다.

특히 이번 사례는 아내분의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부와 부부간 주택담보대출 가능 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

아파트 소재지, 아내분의 최초 취득가격과 취득일, 거주기간을 알려주시면 3억 3천만 원에 매매하는 것이 세무상 안전한지, 매매와 증여 중 어느 방법이 실제로 세금을 줄일 수 있는지*구체적으로 비교해 드리겠습니다.

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

1. 부부간 매매 인정 요건 및 자금조달계획서
세법은 부부간 거래를 원칙적으로 증여로 추정합니다. 하지만 질문자님처럼 본인 소유의 자금 8천만 원과 본인 명의로 실행하는 주택담보대출 2.6억 원을 자금조달계획서에 명시하고 금융 거래 내역으로 명확히 입증한다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.

2. 아내분의 양도소득세
정상적인 매매로 진행될 경우 아내분에게 양도세가 과세되나, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세금은 없습니다.

3. 증여 제안
부부 사이에는 10년간 최대 6억 원까지 증여세 없이 재산을 넘길 수 있습니다. 현 아파트 시세가 3.4~3.6억 원이므로 증여세는 전액 면제됩니다(소급 10년간 증여내역 없음을 전제).
단, 매매든 증여든 명의 이전에 따른 취득세는 발생한다는 점 참고 부탁드립니다.

답변이 도움이 되었기를 바랍니다 감사합니다.

곽진순 · Answer

시세로 판단해볼시 부부간 증여가 좋아 보입니다 단, 이월과세 문제가 있으니 취득후 매매시기가 언제가 될지 생각해보셔야 할듯 합니다

김주용 · Answer

안녕하세요.
부부간 매매는 가능하지만, 세금을 줄이려면 '시가에 맞춘 가격'과 '실제 대금 지급'이 핵심입니다. 지금 계획(시세 3.4~3.6억을 3.3억에)은 가격 부분을 조정하시는 게 안전해 보입니다.

1. 배우자 간 매매는 일단 증여로 추정합니다. 남편분 자금 8천만원과 대출 2.6억으로 실제 대금을 아내분 계좌에 보낸 기록이 있어야 매매로 인정받을 수 있습니다.
2. 가족 간 거래는 시가와 차이가 5% 이상(또는 3억 이상)이면 양도세를 시가로 다시 계산하는 규정이 있습니다. 시가 3.5억 기준이면 3.3억은 5%를 넘어 문제가 될 수 있어 보입니다. 공사비 차감은 인정받기 어려울 수 있습니다.
3. 아내분 쪽 양도세는 1세대1주택 비과세 요건(보유기간 등)을 충족하는지 확인이 필요합니다. 같은 세대 안의 이전이라 보유기간 계산 등 따져볼 부분이 있습니다.
4. 남편분은 매매 취득세를 냅니다. 6억 이하 주택이면 1%대로 보입니다.
5. 반대로 증여로 하면 부부 증여공제 6억 안이라 증여세는 없지만, 증여 취득세(약 3.5% 이상)가 매매보다 높습니다.
6. 은행이 부부간 매매에 주택담보대출을 해주는지도 미리 확인하세요.

명의를 옮기려는 목적(대출, 절세 등)에 따라 매매·증여 중 나은 방법이 달라져, 정식 상담을 권해 드립니다.

세무 Q&A

부부간 아파트 매매는 어떻게 해야되나요?

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