장기임대주택 매도 시기별 양도소득세 예상 금액 문의

Question

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

두 경우의 차이는 장기보유특별공제에서 납니다. 다만 2027년 매도는 세금보다 먼저 임대의무기간 문제가 있습니다. 의무기간 중 허가 없이 임대사업자가 아닌 분에게 양도하면 3천만원 이하 과태료 대상입니다. 아파트 매입임대라면 임차인 동의를 받아 등록을 먼저 말소하는 길이 있지만, 이 경우 아래 특례는 받지 못합니다. 세액은 아래 사항이 정해져야 계산되어 구조로 말씀드립니다.

1. 2027년 매도 — 중과 대상이면 기본세율에 20%p가 더해지고, 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제95조 제2항). 한시 배제는 2026년 5월 9일까지 양도분으로 끝났습니다. 다만 중과는 조정대상지역에 있는 주택에 적용됩니다. 양도 당시 조정대상지역이 아니면 기본세율과 일반 공제율로 바뀌므로 소재지부터 봐야 합니다.

2. 2028년 7월 이후 매도 — 2022년까지 등록한 주택은 종전 규정에 따라 8년 임대 50%, 10년 임대 70%입니다(조세특례제한법 제97조의3). 조문이 「같은 조 제2항에도 불구하고」 공제율을 정하고 있어, 문언상 중과 주택이라는 이유로 특례가 막히는 구조는 아닙니다. 세율은 1번과 같아, 양도 당시 조정대상지역이면 20%p 가산은 그대로입니다.

[세액을 가르는 세 가지]
① 공제 대상 — 50%는 양도차익 전체가 아니라 「임대기간 중에 발생한 양도차익」에만 적용되고, 기준시가로 나눕니다. 등록 전 구간은 일반 공제율이라, 중과 주택이면 공제가 없는 구조입니다.

② 8년 기산일 — 등록일이 아니라 세무서 사업자등록과 임대사업자등록을 하고 등록 임대를 시작한 날부터 셉니다. 아파트 매입임대가 의무기간 종료로 자동말소되면 8년으로 보지만, 아파트가 아니면 기산일이 7월 10일보다 늦을 때 2028년 7월로는 모자랄 수 있습니다.

③ 기간 말미 공실 — 의무기간 끝에 임차인이 나가 공실로 종료된 사안에서 3개월 이내여도 8년을 인정하지 않은 해석이 있습니다(사전-2026-법규재산-0563). 만료일까지 임대를 유지하시는 것이 안전합니다.

주택 소재지, 사업자등록일, 임대차계약서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 두 시점의 요건을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

2020년 7월 10일에 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하셨다면, 2022년 이전 등록분이므로 '8년 이상 임대 시 장기보유특별공제 50%' 특례(조세특례제한법 제97조의3, 종전 규정) 대상입니다. 필요경비(취득세·중개수수료 등)는 빼고 단순하게 비교해 드립니다.

① 공통: 양도차익 6억 − 3억 3,450만 = 2억 6,550만 원

② 2027년, 8년 채우기 전에 파는 경우(특례 없음)
- 일반 장기보유특별공제: 보유 7년 14%(2027년 3월 이후 양도 기준) = 3,717만
- 과세표준: 2억 6,550만 − 3,717만 − 기본공제 250만 = 2억 2,583만
- 양도소득세: 2억 2,583만 × 38% − 1,994만 = 약 6,588만
- 지방소득세 포함 약 7,246만 원
- 양도 당시 조정대상지역이어서 2주택 중과(+20%p)가 적용되면 장기보유특별공제가 빠지고(소득세법 제95조 제2항) 58% 세율이 적용됩니다. 이 경우 지방소득세 포함 약 1억 4,586만 원입니다. 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지만 적용됐습니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2).
- 의무임대기간 중에 팔면 임대사업자 의무 위반으로 과태료 대상이 될 수 있으니 이 부분도 함께 확인하셔야 합니다.

③ 2028년 7월 이후, 8년 채운 뒤 파는 경우(50% 특례)
- 장기보유특별공제 50% = 1억 3,275만
- 과세표준: 2억 6,550만 − 1억 3,275만 − 250만 = 1억 3,025만
- 양도소득세: 1억 3,025만 × 35% − 1,544만 = 약 3,015만
- 지방소득세 포함 약 3,316만 원
→ 기본세율로만 비교해도 ②보다 약 3,900만 원 적습니다.

④ 놓치기 쉬운 점
- 50%는 '임대기간 중에 생긴 양도차익'에만 적용되고, 그 몫은 기준시가 비율로 나눕니다(조세특례제한법 시행령 제97조의3 제5항). 취득(2월)부터 임대개시(7월)까지 생긴 차익에는 일반 공제율이 적용되어 실제 세액은 위보다 조금 늘어날 수 있습니다.
- 임대기간은 등록일이 아니라 실제로 임대를 시작한 날부터 셉니다. 아파트라면 등록 후 8년이 되는 날 자동말소되므로, 임대개시가 등록일보다 늦었다면 8년이 모자랄 수 있습니다. 임대개시일을 꼭 확인하세요.
- 중과가 적용될 때 이 특례가 어떻게 맞물리는지는 따로 검토가 필요해서, ③은 기본세율로 계산했습니다.
- 팔 때는 예정신고와 함께 과세특례적용신청서를 내야 합니다(같은 영 제97조의3 제6항).

임대개시일, 임대료 증액 이력, 양도 당시 조정대상지역 여부에 따라 금액이 크게 달라지니, 매도 시기를 정하기 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 의무임대기간 전에 매도하면 임대주택 특례 없이 일반 장기보유특별공제만 적용되고, 의무기간 내 양도에 따른 임대사업자 과태료 문제도 확인하셔야 합니다
2. 2022년 이전에 등록한 장기일반민간임대주택은 종전 규정이 적용되어 8년 이상 임대하면 장기보유특별공제 50%, 10년 이상이면 70% 특례를 받을 수 있습니다. 다만 특례는 임대기간 중 발생한 양도차익에만 적용되고, 임대료 5% 증액 제한 등 요건을 갖추셔야 합니다

그러니 8년을 채운 뒤 매도하시는게 유리할 가능성이 높고, 세액 비교는 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

강태훈 · Answer

양도소득세 계산은 견적을 요청하시면 될거 같습니다.

박용운 · Answer

2028년 7월 이후가 유리합니다. 다만 그 전에 임대사업자 등록 신청일과 임대개시일을 확인하셔야 합니다. 이 두 날짜에 따라 50% 공제가 아예 없을 수도 있습니다.

1. 2027년 매도 (질문 1번)
8년을 채우지 못하면 특례 없이 일반 공제율만 적용됩니다. 보유 7년이면 14%입니다. 적어주신 금액으로 양도차익은 2억 6,550만원이고, 취득세와 중개보수를 빼기 전 기본세율 기준으로 지방소득세까지 7천만원 안팎입니다. 양도 당시 조정대상지역이면 2주택 중과로 장기보유특별공제가 빠지고 20%p가 더해져 1억 4천만원대가 됩니다. 의무임대기간 중 양도는 과태료 문제가 먼저 걸리니 말소 절차부터 보셔야 합니다.

2. 2028년 7월 이후 매도 (질문 2번)
2022년까지 등록한 주택은 종전 규정이 적용되어 8년 이상 임대하면 장기보유특별공제 50%입니다. 같은 전제로 3천만원대이고 차이는 4천만원 안팎입니다. 50%는 임대기간 중 생긴 양도차익에만 적용되고 기준시가 비율로 나누므로, 취득부터 임대개시까지 몫은 일반 공제율입니다.

3. 두 날짜를 먼저 확인하세요
아파트를 임대하는 매입임대주택은 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청하면 이 특례에서 빠집니다. 등록일이 7월 10일이면 신청은 그 전이라 대상에 들어오지만 신청일을 확인하셔야 합니다.
8년은 등록일이 아니라 사업자등록과 임대사업자등록을 하고 임대를 시작한 날부터 셉니다. 임대개시가 늦었다면 2028년 7월로는 모자랍니다. 의무기간 만료일까지 임대를 유지하시는 것이 안전합니다.

등록 신청일, 임대개시일, 주택 소재지를 채팅·전화상담으로 알려주시면 두 시점의 세액을 계산해 드리겠습니다.

근거: 조세특례제한법 제97조의3과 부칙(법률 제19199호) 제38조, 같은 법 시행령 제97조의3, 소득세법 제95조 제2항

김주용 · Answer

안녕하세요.
대략 계산하면 8년 충족 전 매도는 약 7,200만원, 8년 충족 후 매도는 약 3,300만원(지방소득세 포함)으로, 4천만원 가까이 차이 나는 것으로 보입니다. 취득세·중개수수료 등 필요경비는 빼지 않은 금액입니다.

1. 양도차익: 6억 - 3억 3,450만원 = 2억 6,550만원
2. 2027년 매도(보유 7년, 2027.3 이후 기준): 일반 장기보유특별공제 14%를 적용하면 과세표준 약 2억 2,580만원, 세율 38%로 양도세 약 6,590만원, 지방세 포함 약 7,250만원으로 보입니다.
3. 2028.7.10 이후 매도: 장기일반민간임대 8년 요건을 채우면 장기보유특별공제 50%(조특법 제97조의3)를 적용해 과세표준 약 1억 3,030만원, 세율 35%로 양도세 약 3,010만원, 지방세 포함 약 3,320만원으로 보입니다.
4. 의무기간 전에 팔면 세금 외에 임대의무 위반 과태료 문제가 생길 수 있습니다. 주택 유형(아파트 여부)에 따라 자진말소 가능 여부가 달라 확인이 필요합니다.
5. 97조의3은 임대개시 시 기준시가, 임대료 증액 제한, 임대기간 계산(등록·실제 임대 개시일)을 모두 충족해야 하니 서류를 확인하세요.

정확한 금액은 필요경비와 실제 임대기간을 넣어 다시 계산해야 해서, 매도 전에 정식 상담을 권해 드립니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

2020년 7월 10일 등록분은 종전 규정이 적용되어, 8년 이상 임대 후 양도하면 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있습니다.

필요경비는 빼고 중과가 적용되지 않는다는 전제로 단순 계산해 보겠습니다. 양도차익은 2억 6,550만원입니다.

1. 2027년 3월 이후 8년 전 매도 시 보유 7년 공제 14%가 적용되어 양도세는 약 6,588만원, 지방소득세 포함 약 7,246만원입니다.

2. 2028년 7월 이후 8년 충족 후 매도 시 공제 50%가 적용되어 양도세는 약 3,015만원, 지방소득세 포함 약 3,316만원입니다.

따라서 약 3,900만원 차이가 나고, 의무기간 전 매도는 과태료 문제도 있어 8년을 채우신 뒤 매도하시는 것이 바람직합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

양도차익 2억 6,550만원 기준이며 필요경비·기본공제·지방소득세는 넣지 않았습니다. 말씀하신 전제가 2주택 중과 한시배제를 뜻한다면, 이 제도는 2027·2028년 양도에는 없습니다.

양도일에 조정대상지역이 아니면 중과가 없어 1번은 보유 7년 장기보유특별공제 14%로 약 6,683만원이고, 2027년 2월 28일 전에 팔면 12%라 약 6,884만원입니다. 2번은 8년 이상 계속 등록·임대하고 말씀하신 면적·기준시가·증액 요건을 갖추면 임대기간 중 생긴 양도차익에 50%, 나머지에 16%를 공제합니다. 양도차익은 기준시가 비율로 나누는데, 전부가 임대기간분이면 약 3,102만원이고 그 몫이 적을수록 세액이 늘어납니다.

양도일에 조정대상지역이면 1번은 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제 없이 약 1억 3,405만원입니다. 2번은 8년 임대로 중과배제를 받아 위와 같습니다. 2020년 2월 취득 당시 조정대상지역이었고 다른 주택이 있었다면 임대요건을 지켜도 중과배제가 없어 2번도 중과세율입니다. 이때 50% 공제를 함께 받는지는 직접 다룬 해석이 없어 확정하기 어렵고, 받으면 약 5,757만원 이상, 못 받으면 약 1억 3,405만원입니다.

의무임대기간 중에는 다른 임대사업자에게 팔거나, 부도 등으로 허가를 받거나, 아파트(도시형 생활주택 제외)를 임차인 동의로 자진말소한 경우가 아니면 팔 수 없고 어기면 3천만원 이하 과태료 대상입니다. 아파트를 4년 이상 임대한 뒤 자진말소하고 1년 안에 팔면, 위 취득 당시 조건에 해당하지 않는 한 1번도 중과배제를 받습니다.

아파트가 아니면 8년은 세무서 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 임대한 날부터 세므로, 2028년 7월에도 8년이 안 됐으면 50% 공제를 받지 못합니다. 아파트는 의무기간이 끝나는 날 자동말소되어 8년 등록·임대로 보고 50% 공제를 받으며, 중과배제는 말소일부터 1년 안에 팔아야 유지됩니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

박경훈 · Answer

안녕하세요. 해당 주택은 2020년 7월 10일 장기일반민간임대주택으로 등록한 점에서 조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 특례 적용 여부를 우선 검토해야 합니다.

취득 당시 공시가격 2억 600만 원, 전용면적 44㎡, 임대료 5% 증액 제한 준수 등은 요건 충족에 긍정적인 요소입니다.

다만 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 민간매입임대주택은 특례 대상에서 제외될 수 있으므로 실제 등록 신청일 확인이 중요합니다.

2027년 양도하는 경우에는 8년 임대요건을 충족하지 못하므로 조특법 제97조의3에 따른 50% 장기보유특별공제 적용은 어려울 수 있습니다. 일반 장기보유특별공제 및 별도 특례 적용 가능성을 검토해야 합니다.

2028년 7월 이후 양도하는 경우에는 8년 이상 임대요건과 나머지 요건을 충족하면 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50% 장기보유특별공제를 적용할 가능성이 있습니다. 다만 전체 양도차익에 50%를 적용하는 것은 아니며, 임대기간 중 발생한 양도차익을 기준시가로 안분해야 합니다.

현재 양도차익은 단순 계산으로 약 2억 6,550만 원입니다. 다만 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 및 자본적 지출 등을 반영해야 정확한 과세표준을 산출할 수 있습니다.

정확한 세액 비교를 위해서는 실제 등록 신청일, 임대사업자등록 및 세무서 사업자등록일, 소재지, 예상 양도일과 필요경비 확인이 필요합니다. 특히 2027년 양도는 의무임대기간 중 처분에 따른 등록말소 및 과태료 문제도 별도로 검토해야 합니다.

현재 자료만으로 구체적인 세액을 확정하기는 어렵지만, 2028년 7월 이후 8년 임대요건을 충족한 뒤 양도하는 방안이 세제상 유리할 가능성이 있습니다.

세무 Q&A

장기임대주택 매도 시기별 양도소득세 예상 금액 문의

추천 채팅 상품

세무회계 호안 이성민 세무사입니다. 계약서에 도장 찍기 전, 자금조달계획서부터 검토받으세요. 자금조달계획서는 단순한 신고 서류가 아닙니다. 관할 관청과 국세청이 취득 자금의 출...