주택 구입 관련 자금조달계획서 및 주담대 비율

Question

이철우 · Answer

11억 원 상당의 아파트를 부부 공동명의(5:5)로 취득하면서 주택담보대출 6억 원을 활용할 때, 지분 비율을 5:5(각 5.5억 원)로 맞추기 위해 남편 명의로 3.5억 원의 대출을 나누어 받는 것은 주택담보대출 규제 및 금융기관의 차주 기준 원칙상 불가합니다. 따라서 남편 명의로 추가 대출을 임의 안분하는 대신, 부부 간 자금 대여(차용증 작성 및 적정 이자 지급), 부부 간 증여재산공제(10년간 6억원) 활용, 또는 아내 명의 단독 대출을 활용하되 지분율을 실제 자금 투입 비율에 맞게 조정하는 방법 등 합법적인 대안을 검토해야 합니다.

박준우 · Answer

안녕하십니까,

납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.

대출금의 조달비율에 대해 궁금하신 부분이 있는 것으로 파악했습니다.

국세청에서는 차입한 대출금의 귀속에 대해서는
실제 이자와 원금의 상환의 주체를 통해 판단하고 있습니다.

다만, 단순히 금액을 계획서에 작성하는 것 보다
전체적인 흐름을 파악한 후 조달계획서를 작성할 필요가 있습니다.

자세한 내용은 전문가와 상담을 통해 진행하시는 것을 권해드립니다.

오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.
감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

네 가능합니다.
이와 관련된 예규를 가지고 있습니다.
그후 방법도 설명드릴 수 있습니다.

감사합니다.

<혹시 필요하신 경우에 보세요>

* AI(ChatGPT, Gemini, Claude, Genspark 등)에 아래 프롬프트를 복사하여 입력해 보세요.

- [추천 프롬프트] --> 인터넷 등을 검색해서 [주택취득자금조달 및 입주계획서]에 대한 상담을 활발히 하는 세무사+ 만족도가 좋고 + 국세청 부동산 납세과(부동산거래관리과) 출신 세무사를 추천해 줘

1. 안녕하세요. 박잠득세무사입니다.
2. 국세청 부동산거래관리과 출신, 자금조달계획서 전문세무사입니다. 많은 상담과 소명자료 제출 대행
경험이 있고, 상담에 매우 만족하십니다.
(국세청 발간책자 '자금출처조사 관련 재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자입니다.)

3 방법1(소명요구 대행방법) [부동산취득자금 소명요구 대행] 해 드립니다.
(대행 수수료 : 1인당 99만원(2인 공동 198만원) 이며 이경우 상담수수료는 없으며, 상담수수료가 이미 발생 있으면 이부분 차감하겠습니다. )

4 방법2(본인작성분 상담방법) 본인이 작성한 소명서를 컨펌하시려면 상담으로 가능하겠으며 이때, 상담수수료는 1시간 기준 22만원 이며, 당사의 상담요금표를 적용합니다.

5 방법 3 (본인작성분 서면컨펌)
o 본인이 작성한 소명서를 서면으로 검토결과 회신받는 방법이며 이경우 수수료는 1명당 44만원(2명 공동 88만원) 입니다. .

6. 증여세신고를 해야할 경우, 신고대행비용은 은 별도입니다.(1건당 33만원)

감사합니다.

박현욱 · Answer

안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.

대출 명의가 아내분이어도
남편분이 3.5억 몫의 원리금을 실제로 갚아 나간다면 2.5억과 3.5억으로 나눠 적을 수 있다고 봅니다.

아내분이 대신 갚는 부분은 부부 간 증여로 따져 보게 되고
10년 동안 배우자에게 받은 증여를 합쳐 6억원 이내라면 증여세는 나오지 않습니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

대출 6억원이 아내 단독 차주라면 자금조달계획서에는 아내 쪽에 6억원으로 적는 것이 실제와 맞습니다. 남편 쪽 3.5억원으로 나눠 적으면 실제로는 아내 채무라 맞지 않습니다

지분을 5대5로 맞추시려면 아내가 남편에게 부족한 금액만큼 증여하는 것으로 보고, 남편 계획서에 배우자 증여로 적으시면 됩니다. 부부 사이는 6억원까지 공제라 증여세는 없습니다

남편이 원리금 일부를 갚는 것도 아내 채무를 대신 갚아주는 것이라 배우자 증여에 해당하지만, 6억원 공제 안이라 문제는 없습니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

김동욱 · Answer

안녕하세요, 세무회계 담소 김동욱 세무사입니다.

자금조달계획서의 '금융기관 대출' 칸에는 본인 명의로 받은 대출만 적을 수 있습니다. 그래서 대출을 아내분 명의로만 받으신다면 아내분 계획서에 6억원 전액을 적으셔야 하고, 남편분 계획서에 3.5억원을 금융기관 대출로 나눠 적을 수는 없습니다.

대신 남편분 몫 3.5억원은 두 가지 방식으로 정리할 수 있습니다.

첫째, 아내분에게 빌린 돈으로 보고 '그 밖의 차입금'으로 적는 방법입니다. 이 경우 차용 관계를 적은 서류와, 남편분 소득에서 원리금을 실제로 갚는 기록이 필요합니다.

둘째, 이미 혼인신고를 하셨다면 배우자 간 증여로 정리하는 방법도 있습니다. 배우자 증여는 10년간 6억원까지 증여세가 없어서 세금 부담 없이 지분을 맞출 수 있습니다. 다만 증여세 신고는 해두셔야 합니다.

두 방법은 나중에 집을 팔 때나 추가 자금 출처를 볼 때 차이가 생기므로, 계획서를 내기 전에 어느 쪽으로 할지 정해두시는 것이 좋습니다. 필요하시면 프로필을 통해 편하게 문의 주십시오.

강태훈 · Answer

상환 내용에 맞게 차용증등 작성해야 할거 같습니다.

박용운 · Answer

자금조달계획서는 매수인별로 쓰고, 금융기관 대출 칸은 그 매수인이 금융기관에서 직접 받아 대출 증명서류를 낼 수 있는 금액을 적는 칸입니다. 아내분 단독 차주라면 아내분 계획서에 6억원 전액을 적고, 남편분 3억 5천만원은 아내분에게 빌린 돈이나 증여받은 돈으로 적는 것이 실제와 맞습니다.

1. 왜 나눠 적을 수 없는지
채무가 누구 것인지는 명의와 무관하게 실제로 원리금을 누가 부담하는지로 봅니다. 담보만 제공한 사람은 채무자가 아닙니다. 대출이 아내분 채무이므로 남편분 칸에 금융기관 대출 3억 5천만원으로 적으면 은행 서류와 맞지 않습니다.

2. 남편분 몫을 적는 두 가지 길
증여로 적으면 배우자 사이는 10년간 6억원까지 공제되어 증여세는 나오지 않습니다. 다만 그 6억원을 지금 다 쓰면 10년 동안 다시 쓸 수 없습니다.
빌린 것으로 적는다면 남편분 소득에서 실제로 갚아 나간 기록이 남아야 합니다. 원리금이 아내분 계좌에서만 나간 사안에서 대출금 전액을 증여로 본 결정이 있고, 반대로 남편이 갚을 것으로 보아 과세를 취소한 결정도 있습니다. 이 부분은 판단이 갈리므로 상환 계좌를 처음부터 나눠 두시는 것이 안전합니다. 차용증 문구 자체는 법률 쪽이라 변호사께 확인하시고, 세금은 실제 상환 기록으로 봅니다.

3. 더 간단한 길
지분을 실제 자금 비율대로 맞추면 이 문제가 없어집니다. 5대5가 꼭 필요하지 않다면 아내분 지분을 늘리는 쪽을 먼저 보셔도 됩니다.

두 분 소득자료와 대출 승인 조건, 매매계약서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 어느 방식이 유리한지 정리해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제53조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식 작성방법, 서면-2022-상속증여-4875(2023.3.8), 조심-2022-부-2205(2022.6.7), 조심-2020-서-0436(2020.7.21)

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

남편분 칸에 금융기관 대출로 나눠 적기는 어렵습니다. 계획서는 매수인별로 자기 지분 대금만 적고, 금융기관 대출 칸은 그 사람 명의 대출을 적는 곳입니다. 그래서 아내분 계획서는 지분 대금 범위에서 자기자금과 대출을 적고, 남은 대출금으로 남편분에게 넘기는 3억 5천만원은 남편분 계획서에 금융기관 대출이 아니라 배우자에게서 받은 돈으로 적습니다. 그 돈을 증여로 할지 빌린 것으로 할지는 계획서 제출 전에 정하셔야 합니다.

[남편분 몫 — 두 갈래]
① 배우자 증여 — 법률혼이고 10년 안에 배우자에게 받은 증여가 없다면, 합산 6억원까지 공제되어(상속세 및 증여세법 제53조 제1호) 세액은 생기지 않습니다. 공제와 별개로 신고는 해 두셔야 하고, 이후 10년 동안은 남은 한도만 쓸 수 있습니다
② 부부 간 차용 — 그 밖의 차입금 칸에 부부 간 차입을 따로 표시하고, 차용증과 남편분 소득에서 나가는 상환 기록을 갖춥니다. 무이자나 낮은 이자로 빌리면 적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이자와의 차이가 연 1천만원 이상일 때 그 금액이 증여재산가액이 되고, 1년 단위로 매년 다시 계산되어 배우자 공제 한도를 해마다 줄입니다. 무이자라면 대략 2억 1,700만원을 넘는 차입부터 이 금액이 생깁니다

흔히 남편분이 원리금을 갚으면 대출을 나눠 적어도 된다고 안내되지만, 그것은 나중에 실제 채무자를 입증하는 문제이고 계획서 칸은 대출 서류 기준입니다. 또 증여라고 적은 돈을 남편분이 대출 상환으로 갚아 나가면 설명이 어긋나니 둘 중 하나로 정하셔야 합니다. 지분을 실제 자금 비율에 맞추면 이 문제 자체가 줄어듭니다.

혼인신고일, 최근 10년 부부 간 증여 이력, 대출 약정 조건을 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여와 차용 중 어느 쪽이 맞는지 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

대출이 아내분 명의 6억원이라면 자금조달계획서에 남편분 대출 3억 5천만원으로 적는 것은 사실과 달라 권하지 않습니다. 계획서는 매수인별로 실제 돈이 어디서 왔는지를 적는 서류라, 은행 대출 기록과 맞지 않으면 소명 요청이나 과태료 문제가 생길 수 있습니다.

① 실제 흐름대로 적는 방법
지분이 5:5면 각자 5억 5천만원씩 부담하는 구조입니다.
- 아내: 자기자금 3억원과 주담대 6억원으로 9억원 조달, 이 중 3억 5천만원을 남편에게 넘김
- 남편: 자기자금 2억원과 아내에게서 받은 3억 5천만원
아내분 계획서에는 대출 6억원을 그대로 적고, 남편분 계획서에는 3억 5천만원을 부부 간 차입이나 증여로 적으시면 됩니다.

② 증여로 정리하는 경우
배우자에게 받는 증여는 10년간 6억원까지 공제됩니다(상증법 제53조 제1호). 3억 5천만원이면 납부세액은 없고, 신고해 두면 그 자체가 출처 소명 자료가 됩니다. 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(상증법 제68조).
놓치기 쉬운 점: 이 경우 대출 채무자는 아내분이라, 이후 남편분이 원리금을 대신 갚으면 그 돈은 다시 남편이 아내에게 증여하는 것이 됩니다. 이것도 배우자공제 6억원 안이면 세금은 없지만 금액이 계속 쌓이니 기록을 남겨 두세요.

③ 차입으로 정리하는 경우
남편분이 아내분께 3억 5천만원을 빌린 것으로 차용증을 쓰고, 남편분이 내는 원리금을 빌린 돈 상환으로 처리하는 방법입니다. 실제로 갚으시려는 구조와 가장 잘 맞습니다. 다만 무이자라면 적정이자율 4.6%로 계산한 이자 상당액이 연 1천만원을 넘어 매년 증여로 봅니다(상증법 제41조의4, 같은 법 시행령 제31조의4).
3억 5천만원 × 4.6% = 1,610만원 → 배우자공제 6억원 안이라 세금은 없음

④ 은행 쪽 확인
대출을 부부 각자 명의로 나누거나 공동으로 받을 수 있다면, 남편분 몫 대출로 적을 근거가 생깁니다. 은행마다 정책이 다르니 먼저 확인해 보세요.

부부 지분은 나중에 양도세와 종부세 계산에도 영향을 주니, 계획서 제출 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

자금조달계획서는 실제 명의대로 작성해야 하므로, 주담대를 아내 단독 명의로 받으신다면 대출 6억원은 아내 쪽에 기재하셔야 합니다.

이 경우 5대5 지분 기준으로 아내는 9억원, 남편은 2억원을 부담한 것이 되어, 차액 3억 5천만원은 아내가 남편 지분을 대신 내준 것으로 보입니다.

물론 배우자 간에는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 되므로, 이전 증여가 없다면 증여세 부담은 없습니다.

따라서 첫째 대출을 부부 공동차주로 받아 비율대로 나누시거나, 둘째 차액을 배우자 증여로 정리해 신고하시는 방법 중 선택하시는 것이 안전합니다.

남편이 원리금을 나눠 갚는 방식만으로는 계획서 기재를 바꿀 근거가 되기 어렵습니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

주담대는 명의와는 관계없이 실제로 원금 및 이자상환하실 비율에 따라 자금조달계획서에 기재하시면 됩니다.
아내분 명의로 받으신 주담대 6억에 대하여 41.67%는 아내분이 원금 및 이자를 상환하시고, 남편분은 58.33%를 상환하신다면
기재해주신 아내 2.5억 남편 3.5억 으로 작성하는 것이 가능합니다.
결론적으로 실질 상환비율에 따라 기재하시면 됩니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

김주용 · Answer

안녕하세요.
대출 명의가 아내분 6억이라면 자금조달계획서에도 아내분 쪽에 대출 6억을 적는 것이 원칙이고, 남편분 쪽에 3.5억을 적는 것은 실제와 달라 문제가 될 수 있어 보입니다.

1. 공동매수 시 계획서는 매수인별로 실제 자금 출처를 적습니다. 대출 명의자와 다른 사람에게 대출을 나눠 적으면 허위 기재로 과태료나 소명 요구 대상이 될 수 있습니다.
2. 지분을 5:5로 하시려면, 남편분 지분 5.5억 중 본인 자금 2억을 뺀 3.5억을 '아내에게서 빌린 돈' 또는 '아내에게서 증여받은 돈'으로 적는 방법이 있습니다.
3. 부부간 증여는 10년간 6억까지 공제되어 3.5억은 증여세가 없어 보입니다. 증여로 하신다면 증여세 신고를 해 두시는 게 깔끔합니다.
4. 부부간 차입으로 하신다면 차용증을 쓰고, 남편분이 원리금을 부담하는 흐름이 실제로 남아야 합니다.
5. 반대로 지분을 자금 비율대로 정하는 방법도 있습니다(아내 3억+대출 6억, 남편 2억).

계획서 칸별 작성과 증여·차입 중 어느 쪽이 나은지는 정식 상담에서 같이 보시길 권해 드립니다.

세무 Q&A

주택 구입 관련 자금조달계획서 및 주담대 비율